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[수익형부동산 가이드] 바뀐 재개발 트렌드..단기 지분투자

기사입력 : 2014년05월02일 13:42

최종수정 : 2014년05월30일 10:08

사업시행 인가후 사서 관리처분 인가후 팔아야..인기구역에 연연치 말라

주택경기가 침체되며 재개발 투자 트렌드도 바뀌고 있다. 전문가는 단기 매매를 노리는 투자자는 사업시행 인가후 사서 관리처분 인가후 팔 것을 조언한다. 비인기 구역이라도 사업 속도만 정상적이면 괜찮다는 조언도 내놓는다.
[뉴스핌=이동훈 기자] #정모씨(40)는 지난 2012년 10월 수도권에서 10평짜리 재개발 지분을 1억원 주고 샀다. 정씨는 재개발 투자를 할 때 약 3000만원 정도 자기 자금을 들였다. 7000만원을 대출 받았고 월세 보증금으로 받은 2000만원을 보탰다. 세금으로 약 2000만원을 냈다. 대출 이자는 월세를 받아 메웠다. 
 
약 1년 6개월이 지난 올해 4월 정씨는 재개발 지분을 팔았다. 판 가격은 1억4000만원. 40%의 수익을 올린 셈이다. 자신이 투자한 금액으로만 계산하면 수익률은 130%에 이른다.
 
정씨가 높은 수익을 올린 비결은 '단타' 매매다. 정씨는 사업시행 인가가 난 재개발 구역을 찾았다. 그리고 상대적으로 인기가 낮은 구역을 선택했다. 이유는 간단하다. 인기가 높은 곳은 지분 가격이 비싸기 때문이다. 그리고 사업비와 조합원의 분담금이 확정되는 관리처분계획 인가 직후 팔았다. 관리처분 이후 재개발 매물을 찾는 실수요자들을 노린 것이다. 
 
주택경기 침체가 이어지며 재개발 투자법도 '트렌드(경향)'가 바뀌고 있다. 더이상 재개발 투자로 '대박'을 기대하긴 어렵기 때문에 투자금을 최소화해 수익률을 높이는 방법이 최근 재개발 투자 기술이다.
 
인기 재개발 구역에 연연할 필요는 없다. 인기 재개발구역은 프리미엄(웃돈)이 많이 붙는 장점이 있다. 하지만 지분 가격이 비싸다. 그만큼 세금과 중개수수료도 많이 들어간다. 따라서 수익률만 따지면 재개발 사업 평균 수익률과 큰 차이가 없다는 전문가들의 조언이다.
 
대신 투자시기를 잘 잡아야한다. 재개발, 재건축은 조합 내부의 분쟁이나 관할 시, 도의 방침에 따라 늦춰질 우려가 있다. 때문에 전문가들은 사업시행 인가 이후 투자해 관리처분계획 인가 이후 팔 것을 조언하고 있다.
 
사업시행 인가부터 관리처분 인가까지는 보통 1년 6개월에서 3년이 걸린다. 사업시행이 인가되면 불확실성이 없어지기 때문에 단타 매매에 가장 유리한 시기라는 이야기다.
 
양태영 서울경매아카데미 원장은 "관리처분계획 인가 다음에는 투자 수요가 줄지만 실수요자들이 몰린다"며 "분담금과 지분가격을 합친 금액을 주변 아파트 시세에 비해 5~10% 가량 낮은 가격에 매물을 내놓으면 팔기에 어려움이 없을 것"이라고 말했다.
 
다가구 주택을 다세대 주택으로 분할 등기한 '쪼갠 지분'에 투자하는 것도 나쁘지 않다는 것이 전문가들의 조언이다. 쪼갠 지분을 가진 조합원은 전용면적 60㎡ 이하 주택만 분양 받을 수 있다.
 
지난 2000년대 중반만 하더라도 전용 85㎡ 규모 중형 주택이 인기를 끌었다. 때문에 중형 주택을 분양 받을 수 없는 쪼갠 지분은 인기가 없었다.
 
하지만 최근 들어 소형 주택이 인기를 끌고 있는 점을 감안하라는 것이 전문가의 조언이다. 쪼갠 지분은 여전히 전용 85㎡ 이상 아파트를 받을 수 있는 주택 지분보다 매맷값이 낮다. 투자금 대비 수익률을 높이는데 좋은 것이다. 다만 20㎡ 이하 지분은 분양을 받지 못하고 청산되는 수가 있으니 주의해야한다.

노공철 주택투자연구소 소장은 "재개발 투자는 살때부터 언제 팔아야할지를 계획하고 들어가는 게 좋다"며 "관리처분 이후 추가 프리미엄을 기대해 보유하면 추가로 투자금이 들어갈 수 있다는 점을 감안할 것"이라고 조언했다.  

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)

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SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실]  주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다.  이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22
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