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'주택임대차시장 선진화 방안' 임대주택 리츠 수익성 확보 위해 건설원가, 택지가격 낮춰
[뉴스핌=이동훈 기자] 정부가 국민주택기금을 투자하는 공공임대주택 리츠와 민간 제안 임대주택 리츠의 목표 수익률을 평균 5%에서 최대 13%까지 추구한다.
이를 위해 정부는 임대주택의 건설비용과 LH가 리츠에 판매하는 땅의 가격도 낮추기로 했다.
26일 정부가 발표한 '주택 임대차시장 선진화 방안'에 따르면 정부는 공공임대주택 리츠와 민간임대 리츠가 연평균 5% 넘는 수익을 얻을 수 있도록 하기 위해 주변 시세보다 건설원가를 15% 이상 낮출 방침이다.
이렇게 되면 집값이 13년간 연평균 1.5% 오른다고 가정할 때 자본 차익은 연 5%를 넘을 것으로 정부는 기대하고 있다. 만약 집값이 연 3% 오르면 총 수익률은 13%를 넘어설 것으로 예측된다.
국토부 관계자는 "주택기금과 LH의 출자수익률을 보장할 수 있도록 건설원가와 택지 가격을 주변시세에 비해 15% 내외 낮출 것"이라며 출자수익률은 집값이 연 1.5% 오른다고 할 때 5%가 되도록 사업구조를 표준화할 방침"이라고 말했다.
◆공공임대 리츠 어떻게 구성하나
공공임대 리츠의 자본은 주택기금과 LH가 각각 12%와 3%를 출자한다. 이어 후순위인 주택기금 융자로 20%를 확보하고 선순위 융자인 기관투자로 30%를 채운다. 나머지 35%는 임대주택 보증금으로 메운다.
다만 수익률은 입지에 따라 차이를 보일 것으로 전망된다. 경기도 하남시 미사공공주택지구에서 10년 공공임대주택 1401가구를 지을 경우 총사업비 4446억원 가운데 기금과 LH가 출자하는 자금 각각 533억원(12%)와 133억원(3%)이다. 기금 융자는 907억원(20%), 기관투자(융자)는 1339억원(30%)다. 임대보증금 1534억원으로 나머지 35%를 채운다.
정부가 이 사업을 시뮬레이션한 결과 집값이 연 1.5% 오르면 출자 수익률은 9.61%에 이른다. 만약 연 3% 오를 경우 13%의 출자수익률을 얻을 수 있다. 집값이 0.5% 떨어진다고 가정해도 출자 수익률은 3.48%가 확보된다. 주변 시세에 비해 15% 넘게 낮은 건설원가에 힘입어 집값이 떨어져도 수익이 발생한다.
반면 경기 화성시 동탄2신도시에서 620가구의 공공임대주택을 짓는 사업은 미사지구보다 낮은 수익률이 예상된다. 이 사업은 총 2455억원이 투입된다. 이 가운데 기금과 LH는 각각 294억원(12%)과 74억원(3%)를 출자한다.
집값이 1.5% 오를 경우 수익률은 5.30%며 3%가 오르면 9.6%의 수익률을 얻는다. 만약 집값이 0.5% 떨어지면 출자 수익률은 -5.0%가 된다.
◆민간임대 리츠, 민간 투자자 수익률 최대 연 16% 예상
민간이 제안해 주택기금이 출자하는 민간 임대주택리츠도 연 평균 4.0%를 넘는 출자수익률이 기대된다. 특히 민간 투자자의 수익률은 최대 연 16%를 넘어설 것으로로 정부는 기대하고 있다.
민간 임대리츠는 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 맺고 모자(母子)형 리츠를 구성해 사업을 한다. 주택기금은 우선주 10%를 출자해 모 리츠를 단독으로 구성한다. 다른 협약 참여자는 자 리츠에 출자하거나 대출을 받아 리츠를 만든다.
투자 대상은 집값이 오르지 않아도 5% 넘게 수익률을 얻을 수 있는 사업이다.
예를 들어 서울 노량진의 도시형 생활주택 547가구를 짓는 사업의 총 사업비는 1086억원이다. 이 가운데 주택기금이 출자한 모 리츠 우선주는 120억원(11%)이다.
리츠는 시행사와 시세의 78% 수준으로 선매입 계약을 맺고 시행사 대주주는 리츠에 20% 보통주로 참여한다.
이사업에서는 집값이 오르지 않아도 민간 참여자가 11.01%의 보통주 수익률을 얻을 수 있을 것으로 전망된다. 또 기금의 출자수익률은 연 4.0%며 기관 우선주 수익률은 5.6%로 예측된다.
충남 천안 두정동에 도시형 생활주택 1135가구를 짓는 사업에서는 집값이 오르지 않을 경우 민간 참여자의 보통주 수익률은 연 7.82%에 이른다. 만약 집값이 연 3% 오르면 보통주 수익률은 12.62%까지 오른다.
국토부 관계자는 "아직 선례가 없어 투자자들이 참여를 꺼리는 민간임대 리츠에 민간 자본을 끌어들이기 위해 기금이 마중물 역할을 할 것"이라며 "국토부가 시물레이션한 수익률을 실제 달성하면 민간 자본의 참여가 활성화될 것으로 기대한다"고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
