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시세중간가 적용→층별 동별 격차율 반영
아파트 재평가 주기도 1년→분기별 축소
[뉴스핌=홍승훈 기자] 주택담보대출에 대한 은행들의 담보가치 산정방식이 확 바뀔 전망이다. 예컨대 시세중간가를 적용하던 현행 방침에서 호별, 동별 격차율 등을 감안한 실질 가격 반영 방식으로 바뀐다. 이는 또한 LTV비율 산정에도 적용될 예정이다.
1년에 한번 가량 재평가하던 아파트 담보가치 평가 주기 역시 BIS비율 산정 주기와 같이 분기단위로 평가하기로 했다.
14일 금융감독원은 이같은 내용을 골자로 한 '주택담보대출 담보가치 평가 강화방안'을 내놨고 오는 12월부터 적용한다는 방침이다.
권혁세 금감원장은 지난 12일 오후 기자들과 만나 "주택담보대출에 대한 은행들의 리스크관리 제고 차원에서 새로운 담보가치 산정방식을 도입키로 했다"며"LTV 비율 역시 여기에 맞춰 시행토록 할 계획"이라고 밝혔다.
호별 격차율을 활용한 이번 담보가치 산정방식은 최근 한국감정원이 개발해 내놓은 것. 전국 아파트와 빌라 1200만 가구의 공시가격 차이를 지수화해 층, 호별 격차율을 산정한 것으로 이를 바탕으로 호별 담보기준 가격 데이터베이스를 전산시스템에 구축했다.
기존 방식은 실제 거래가와 상관없이 단순 특정 아파트 단지의 상한가와 하한가의 중간값으로 계산돼 실제 거래시 층수나 전망, 방향 등에 따라 가격차이가 발생하는 한계를 반영하지 못해왔다는 것이 도입 배경이다.
한국감정원이 전국 공동주택 가격 조사결과 등의 자료를 바탕으로 추산한 결과 같은 아파트단지, 같은 평형이라도 일조량, 채광의 정도, 조망, 소음, 방향, 층수 등에 따라 약 8~20%까지 가격차이가 났다는 것. 현재 기준대로는 과다 또는 과소대출 우려가 있어 정확한 LTV비율 산정이 안됐고 결국 은행의 리스크 관리에 한계를 가져왔다는 것이 금감원측 설명이다.
권 원장은 "호별 격차율 지수를 활용하면 정확한 LTV비율 산정이 가능하다"며 "통계관리의 정확성 높일 수 있고 담보가치에 상응하는 대출취급을 유도할 수 있어 효율적인 리스크 관리가 가능해진다"고 설명했다.
대치동 은마아파트를 상대로 실제 시뮬레이션 해보니, 전체 담보가치는 기존 중간가 방식 대비 1.8% 올라가는 효과가 나타났다고 금감원은 설명한다.
금감원 양현근 은행감독국장은 "시뮬레이션 결과 새로운 방식 도입으로 손해보는 사람과 이익보는 사람이 각각 생기겠지만 전체 담보가치 자체에 미치는 영향은 미미하다"며 "은행업감독규정 시행세칙을 개정할 계획이며, 11월부터 전산시스템 변경 작업을 시작해 금년 12월부터 적용할 예정"이라고 말했다.
이와함께 은행권의 아파트 재평가 주기도 기존의 일년에서 분기단위로 짧아진다. BIS비율 산정 주기와 맞추는 게 바람직하다는 판단에서다.
권 원장은 "BIS비율을 산정할 때 일반적인 주택담보대출에 적용하는 위험가중치는 35%지만 LTV 60%를 초과하는 주택담보대출은 위험가중치를 75%로 적용해왔다"며 "이에 따라 정확한 LTV 산정이 곧 정확한 BIS비율을 산출하는 밑거름이 된다"고 설명했다. 다만 단독주책에 대한 재평가 주기는 현행대로 1년 단위로 변화가 없다.
물론 일각에선 이같은 담보가치 산정방식의 세분화가 소위 깡통주택을 양산할 수 있다는 우려도 나타낸다. 같은 아파트지만 1층이나 방향이나 전망이 좋지 않을 경우 LTV비율이 올라갈 것이 불가피하기 때문이다.
이에 대해 권 원장은 "하우스푸어 문제에서 중요한 것은 연체 여부"라며 "LTV 60~70% 받아도 잘 갚으면 아무 문제 없고 LTV가 50%라도 연체했으면 문제인 것처럼 우리가 걱정하는 것은 빚을 못 갚는 것이고, 그런 면에서 LTV보다 DTI가 더 중요하다"고 답변했다.
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[뉴스핌] 홍승훈 기자 (deerbear@newspim.com)
