[뉴스핌=이동훈기자] 31일 한국토지신탁의 매각 작업 스케줄이 발표되면서 부동산 토지신탁사들의 향후 행보에 건설업계와 금융권의 관심이 모아지고 있다.

특히 2000년대 후반 들어 뚜렷한 부동산시장 침체 속에 토지신탁사들이 어떻게 새로운 길을 찾을 지에 업계의 관심이 집중되고 있다.

부동산 신탁사란 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용에 어려움을 겪는 소유자(고객)이 맡긴 신탁재산(부동산)을 효과적으로 개발·관리해 그 이익을 돌려주는 업체를 말한다.

부동산 신탁업은 주로 자금문제나 기획력 등의 문제로 제대로 개발되지 못하는 토지를 이용, 부동산 개발을 활성화하기 위해 지난 1991년 신탁법과 신탁업법을 기반으로 최초의 신탁사가 설립됐다.

부동산 신탁업무의 가장 일반적인 형태는 위탁자가 맡긴 토지를 개발한 뒤 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 '토지신탁(개발신탁)'이다. 신탁사는 사업비의 일정부분을 수수료로 받은 대신 시행사로서 사업완공에 대한 책임을 진다.

부동산 신탁사들 중 가장 오랜 역사를 자랑하고 시장 영향력이 큰 한국토지신탁과 대한토지신탁은 모두 각각 옛 토지공사와 대한주택보증이 설립했던 신탁사로 '하이리스크 하이리턴'의 개발신탁을 중점적으로 추진해오고 있다.

다음으로 위탁자의 부동산을 보존, 개발해 생긴 수익을 위탁자에게 돌려주거나 소유권을 관리해 주는 '관리신탁'이 있다. 그외 부동산처분을 대행해주는 '처분신탁', 부동산을 담보로 대출해 주는 '담보신탁' 등의 업무가 있다. 이런 업무들은 KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 하나다올신탁, 코람코자산신탁 등 주로 금융권이 설립한 신탁사들이 수행하고 있다.


◆ 개발신탁 위축, 부동산신탁사 침체로 이어져

이들 부동산 신탁사들이 활발하게 업무를 추진했던 시기는 2000년대 초반 이른바 부동산 붐 시기와 맞물린다. IMF로 인해 주택공급이 크게 줄어들면서 이들 신탁사 중 토지신탁을 담당하는 한토신과 대토신이 개발사업을 중점적으로 추진하면서 부동산 신탁시장은 리츠 도입과 더불어 '황금알을 낳는 거위'에 비교되기도 했다. 실제로 이런 분위기는 금융권의 부동산 신탁사 설립 러시로 이어지기도 했다.

하지만 부동산시장이 침체를 보이고 있는 2~3년전부터 부동산 신탁사들의 운명도 크게 바뀌어가고 있다. 부동산 신탁사들의 입지를 흔들고 있는 가장 큰 원인은 주택시장의 변화다. 토지신탁사들이 주로 활동했던 택지개발지구 주택 사업 등 자체사업의 위축은 자연스레 개발신탁 부문의 침체를 불렀으며, 건설업계가 주택사업에 보수적으로 접근하면서 개발신탁은 더욱 위축되고 있다.

금융감독원이 지난해 12월 발표한 2010년 3분기 부동산신탁사들의 영업실적에 따르면 11개 신탁사들의 당기순이익은 -182억원을 기록, 직전 분기의 흑자에서 적자로 전환했다. 특히 대표적 개발신탁 전문업체인 한국토지신탁은 무려 524억원의 당기순이익 적자를 냈으며, 민영화 이후 보수적인 사업 추진에 나서고 있는 대한토지신탁 마저 14억원의 적자폭을 기록했을 정도다.


◆ 한토신, 개발신탁 유지여부에 업계 관심

이에 따라 업계에서는 우리금융의 한토신 인수에 따른 부동산 신탁사들의 향후 업무 영역 변화에 관심을 기울이고 있다. 일단 업계에서는 우리금융 인수 이후 한토신은 개발신탁을 중단하거나 또는 상당한 축소가 뒤따를 것으로 예상하고 있다.

실제로 한토신의 개발신탁은 모기업격인 한국토지공사의 영향으로 인해 주로 아파트, 상가 등의 개발에 집중되고 있다. 하지만 이 부문의 사업수익성은 크게 악화된 상태에서 굳이 우리금융그룹이 리스크가 높은 개발신탁에 주력할 이유가 없는 상태다. 또 금융권이 보유한 부동산 신탁사들은 대부분 개발신탁 비중이 적고 관리신탁 비중이 높은 만큼 한토신 역시 '관리신탁업체'로 탈바꿈할 가능성도 큰 것으로 지적되고 있다.

물론 한토신의 장점을 그대로 살려나가는 형태의 포트폴리오 변화 가능성도 무시할 수는 없다. 최근 대우건설을 완전 인수한 산업은행이 대우건설의 신성장동력으로 내세운 것이 개발사업이다. 특히 올해부터 본격 도입될 국제회계기준(IFRS)으로 인해 개발사업이 부동산시장의 새로운 화두로 떠오를 것인 만큼 한토신이 가진 개발신탁에서의 업무 노하우와 우리금융그룹의 자산운용이 합쳐지면 적잖은 시너지가 발생할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 한토신은 신탁사로서의 기능 외에 건설업체의 역량도 동시에 보유한 만큼 인수 대상으로 메리트는 더욱 높다는 게 업계의 전언이다.

게다가 아직까지 한토신은 국내 3위 공기업이자 최대 부동산 관련업체인 한국토지주택공사 LH가 지분 31.29%를 보유, 2대 주주자리를 유지하고 있는 상태다.

이에 따라 우리금융그룹의 한토신 인수는 부동산신탁업계의 새로운 전환점이 될 것으로 예측된다. 사실상 '사양산업'에 접어든 개발신탁 부문이 어떤 형태로 발전할 수 있을지 우리금융그룹과 한토신이 밑그림을 보여줄 수 있을지에 업계 관심이 모이고 있다.

한 건설업계 관계자는 "부동산시장 침체로 인해 부동산 신탁사들의 판도변화와 업무 포트폴리오의 변화는 반드시 뒤따를 수 밖에 없을 것"이라며 "한토신의 매각 이후 부동산신탁이 단지 금융권의 '금융서비스 확대'로 이어질지 부동산 신탁업 분야의 새로운 전환점이 될지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.





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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)