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미국의 서브프라임 부실의 여파와 국내 지방 건설업체의 도산이 이어지면서 국내 부동산PF 부실에 대한 우려가 심각한 상황이다.
일각에서는 부동산PF 부실규모가 70~100조에 이를 것이라는 전망도 제기되고 있어 부동산 PF는 향후 한국경제의 진퇴를 가늠하게 될 변수가 될 전망이다.
그렇다면 도대체 무엇이 문제일까.
◆ 부동산 침체가 낳은 괴물 '부동산PF'
부동산PF는 사실 부동산 경기침체로 인해 생겨난 일종의 틈새시장이다. 틈새시장이긴 하지만 건설업계에서는 새로운 주류로 자리잡았고 최근까지도 국내 건설업계의 붕괴를 막고 일감을 제공해 왔다고 해도 과언이 아니다.
부동산PF에서 PF란 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말이다. 즉, 단순히 프로젝트 파이낸싱이란 높은 수익을 올릴 수 있는 특정프로젝트를 추진하기 위해 대출을 성립시키는 것을 의미한다.
그러나 업계에서 부동산PF란 아파트 등의 부지를 담보로 제2금융권에서 대출을 한 뒤 사업승인이 나면 은행권에서 정식 대출을 받아 원금을 회수하는 방식의 사업을 말한다. 따라서 일종의 사업승인을 기대조건으로 한 차환대출이다.
당연히 제2금융권에서 이자율은 사업을 진행하기 힘들 정도로 높지만 사업승인뒤 나면 은행권 금리로 재대출되므로 사업진행이 가능하다.
이 방식의 장점은 사업자로서는 자금조달이 용이하고 제2금융권으로서는 높은 이자수익을 올릴 수 있어 윈윈효과를 얻게 된다.
◆ PF사업선정 과정 '불투명'
하지만 문제는 이같은 제2금융권의 사업선정과정이 그동안 투명하지 못한데다 권력의 비호를 받아가며 진행됐다는 점이다.
대표적인 것이 청와대 실세가 개입된 것으로 알려져 수사가 진행되고 있는 김상진 로비사건이다.
최근 검찰과 업계에 따르면 이 사건의 관련 세력은 전방위로 퍼져있으며 현재 재향군인회와 우리은행 등 시중은행 3곳의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금대출, 시공사 선정 과정 등에 외압이 작용했다는 의혹이 잇따라 수사선상에 올라 있는 것으로 알려졌다.
이같은 외압에 의한 사업선정도 문제지만 정작 이렇게 진행된 사업자체가 사업성이 부실해 실패하는 사태도 벌어지고 있는 지경이다.
또 부실이 진행되더라도 최소 한두 달간의 연체기간과 최대 몇 개월간의 강제집행에 대한 여유기간이 있어 당장 부실의 내용이 수면에 부각되지는 않는다. 현재 전국적으로 미분양되어 처리되지 못한 아파트들의 경우 먼저 정부의 부동산 정책의 실기를 들 수 있지만 그 이전에 중소건설업자들의 사업성 판단도 실패했다는 점을 간과할 수 없다. 하지만 정작 정부에서는 이렇다할 대책을 내놓지 못하고 뒷짐만 지고 있다.
◆ 갑자기 튀어나온 '임대주택 정책'
프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 부동산 개발 투자를 방관해 왔던 정부로서는 이제 방방곡곡에서 부실화할 조짐을 보이자 이를 사들여 임대주택으로 내놓겠다는 정책을 내놓고 있다.
얼핏 솔깃하게 들릴 지 모르나 이는 미봉책으로 문제를 해결하려는 것이 아닌 지금 문제가 터지는 것을 원치 않고 또다른 문제를 덮어두려는 발상에 지나지 않는다는 지적이다.
정부의 임대주택 정책이 실효를 거두려면 미분양 한파를 맞고 있는 지역의 부동산 가격이 회복돼야 한다는 점을 간과한 것이다. 이를 위해 정부는 금융·세제 지원, 분양시 혜택 내지 지원책 등을 통해 바로잡아야 한다.
정부가 직접 사들여 임대주택으로 놓는다면 선정의 형평성 문제는 어떻게 하고 재원 마련은 어떻게 할 것인가? 또 개발사업 실패에 대한 책임을 도대체 누가 지게 되는 것인가? 이 과정에서 감시자가 없는 상황에서 당연히 국민의 혈세가 낭비될 개연성도 크다.
따라서 유동성이 낮은 부동산 시장에 직접 개입하겠다는 정부의 이같은 발상은 경제원리에 맞지 않고 향후 건설사들도 정부 정책을 고의로 악용할 소지를 남길 수 있다.
◆ 당장 불똥 떨어진 '연쇄부도사태'
하지만 지금 당장 발등에 떨어진 불은 중소건설업체 연쇄 부도사태다.
중견건설업체를 포함 벌써 10여개 업체가 도산했다. 여기에 최근들어 3/4분기에 부도사태가 급증하는 모습을 보이고 있다. 부도 이유는 표면적으로는 부동산경기침체로 보이지만 사실은 대출규제로 인한 자금압박과 이로 인한 연쇄부실 효과로 볼 수 있다.
임영록 재정경제부 제2차관은 최근 한 라디오 프로그램에서 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 신용경색으로 확산될 수 있다는 우려가 있다"며 "하지만 금감원을 중심으로 그동안 면밀하게 점검해온 만큼 시장 리스크가 크지는 않을 것"이라고 말했다.
임 차관은 "PF 관련 대출이 현재 48조원 수준"이라며 "이는 금융기관 대출의 4.8%, 금융 기관 전체 자산의 2% 수준에 불과하고 연체율도 낮다"고 설명했다.
김용덕 금융감독원장도 최근 중소건설업체 연쇄부도에 편승한 PF부실우려에 대해 "최근 국내 금융시장도 국제금융시장의 움직임에 동반 불안한 양상을 보이다가 수출호조 및 내수시장 회복 등 기초경제여건이 건실해 안정성을 회복하고 있기 때문에 우려할 정도는 아니다"라고 했다.
부동산에 문외한 수준인 정부의 전망과 대책이 이번에는 맞을 수 있을 지 우려되는 상황이다.
일각에서는 부동산PF 부실규모가 70~100조에 이를 것이라는 전망도 제기되고 있어 부동산 PF는 향후 한국경제의 진퇴를 가늠하게 될 변수가 될 전망이다.
그렇다면 도대체 무엇이 문제일까.
◆ 부동산 침체가 낳은 괴물 '부동산PF'
부동산PF는 사실 부동산 경기침체로 인해 생겨난 일종의 틈새시장이다. 틈새시장이긴 하지만 건설업계에서는 새로운 주류로 자리잡았고 최근까지도 국내 건설업계의 붕괴를 막고 일감을 제공해 왔다고 해도 과언이 아니다.
부동산PF에서 PF란 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말이다. 즉, 단순히 프로젝트 파이낸싱이란 높은 수익을 올릴 수 있는 특정프로젝트를 추진하기 위해 대출을 성립시키는 것을 의미한다.
그러나 업계에서 부동산PF란 아파트 등의 부지를 담보로 제2금융권에서 대출을 한 뒤 사업승인이 나면 은행권에서 정식 대출을 받아 원금을 회수하는 방식의 사업을 말한다. 따라서 일종의 사업승인을 기대조건으로 한 차환대출이다.
당연히 제2금융권에서 이자율은 사업을 진행하기 힘들 정도로 높지만 사업승인뒤 나면 은행권 금리로 재대출되므로 사업진행이 가능하다.
이 방식의 장점은 사업자로서는 자금조달이 용이하고 제2금융권으로서는 높은 이자수익을 올릴 수 있어 윈윈효과를 얻게 된다.
◆ PF사업선정 과정 '불투명'
하지만 문제는 이같은 제2금융권의 사업선정과정이 그동안 투명하지 못한데다 권력의 비호를 받아가며 진행됐다는 점이다.
대표적인 것이 청와대 실세가 개입된 것으로 알려져 수사가 진행되고 있는 김상진 로비사건이다.
최근 검찰과 업계에 따르면 이 사건의 관련 세력은 전방위로 퍼져있으며 현재 재향군인회와 우리은행 등 시중은행 3곳의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금대출, 시공사 선정 과정 등에 외압이 작용했다는 의혹이 잇따라 수사선상에 올라 있는 것으로 알려졌다.
이같은 외압에 의한 사업선정도 문제지만 정작 이렇게 진행된 사업자체가 사업성이 부실해 실패하는 사태도 벌어지고 있는 지경이다.
또 부실이 진행되더라도 최소 한두 달간의 연체기간과 최대 몇 개월간의 강제집행에 대한 여유기간이 있어 당장 부실의 내용이 수면에 부각되지는 않는다. 현재 전국적으로 미분양되어 처리되지 못한 아파트들의 경우 먼저 정부의 부동산 정책의 실기를 들 수 있지만 그 이전에 중소건설업자들의 사업성 판단도 실패했다는 점을 간과할 수 없다. 하지만 정작 정부에서는 이렇다할 대책을 내놓지 못하고 뒷짐만 지고 있다.
◆ 갑자기 튀어나온 '임대주택 정책'
프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 부동산 개발 투자를 방관해 왔던 정부로서는 이제 방방곡곡에서 부실화할 조짐을 보이자 이를 사들여 임대주택으로 내놓겠다는 정책을 내놓고 있다.
얼핏 솔깃하게 들릴 지 모르나 이는 미봉책으로 문제를 해결하려는 것이 아닌 지금 문제가 터지는 것을 원치 않고 또다른 문제를 덮어두려는 발상에 지나지 않는다는 지적이다.
정부의 임대주택 정책이 실효를 거두려면 미분양 한파를 맞고 있는 지역의 부동산 가격이 회복돼야 한다는 점을 간과한 것이다. 이를 위해 정부는 금융·세제 지원, 분양시 혜택 내지 지원책 등을 통해 바로잡아야 한다.
정부가 직접 사들여 임대주택으로 놓는다면 선정의 형평성 문제는 어떻게 하고 재원 마련은 어떻게 할 것인가? 또 개발사업 실패에 대한 책임을 도대체 누가 지게 되는 것인가? 이 과정에서 감시자가 없는 상황에서 당연히 국민의 혈세가 낭비될 개연성도 크다.
따라서 유동성이 낮은 부동산 시장에 직접 개입하겠다는 정부의 이같은 발상은 경제원리에 맞지 않고 향후 건설사들도 정부 정책을 고의로 악용할 소지를 남길 수 있다.
◆ 당장 불똥 떨어진 '연쇄부도사태'
하지만 지금 당장 발등에 떨어진 불은 중소건설업체 연쇄 부도사태다.
중견건설업체를 포함 벌써 10여개 업체가 도산했다. 여기에 최근들어 3/4분기에 부도사태가 급증하는 모습을 보이고 있다. 부도 이유는 표면적으로는 부동산경기침체로 보이지만 사실은 대출규제로 인한 자금압박과 이로 인한 연쇄부실 효과로 볼 수 있다.
임영록 재정경제부 제2차관은 최근 한 라디오 프로그램에서 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 신용경색으로 확산될 수 있다는 우려가 있다"며 "하지만 금감원을 중심으로 그동안 면밀하게 점검해온 만큼 시장 리스크가 크지는 않을 것"이라고 말했다.
임 차관은 "PF 관련 대출이 현재 48조원 수준"이라며 "이는 금융기관 대출의 4.8%, 금융 기관 전체 자산의 2% 수준에 불과하고 연체율도 낮다"고 설명했다.
김용덕 금융감독원장도 최근 중소건설업체 연쇄부도에 편승한 PF부실우려에 대해 "최근 국내 금융시장도 국제금융시장의 움직임에 동반 불안한 양상을 보이다가 수출호조 및 내수시장 회복 등 기초경제여건이 건실해 안정성을 회복하고 있기 때문에 우려할 정도는 아니다"라고 했다.
부동산에 문외한 수준인 정부의 전망과 대책이 이번에는 맞을 수 있을 지 우려되는 상황이다.
