[세종=뉴스핌] 김현구 기자 = 정부가 1세대 1주택자에게 적용하는 종합부동산세(종부세) 보유기간 세액공제를 거주기간 공제로 전환하면서 같은 나이와 보유기간이라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담이 크게 달라질 전망이다.

3일 재정경제부가 내놓은 종부세 개편 적용 사례에 따르면 60세가 주택에 10년간 실제 거주한 경우 공제율은 현행과 개편안 모두 60%로 유지된다.

반면 60세가 주택을 10년간 보유했지만 실제로 거주하지 않은 경우에는 공제율이 현행 60%에서 개편 후 20%로 낮아지며, 기본공제도 거주용 1세대 1주택은 14억원, 비거주 1세대 1주택은 9억원으로 차등 적용된다.

◆ 시가 20억~70억원 전 구간서 격차…고가주택일수록 부담 확대

우선 시가 20억원~30억원 주택에 거주하는 60세 1주택자는 이번 종부세 개편으로 혜택을 받는다.

시가 20억원 주택은 현행 종부세가 27만6000원으로 같지만 개편 후 실거주자 10만8000원, 비거주자 152만1000원으로 갈린다. 실거주자는 16만8000원 줄어드는 반면 비거주자는 124만5000원 늘어난다.

시가 25억원 주택도 실거주자는 종부세가 46만1000원에서 32만3000원으로 13만8000원 감소하지만, 비거주자는 222만원으로 175만9000원 증가한다.

시가 30억원 수준인 주택은 공시가격 20억원을 가정할 경우 실거주자의 종부세가 91만원에서 76만원으로 줄어든다. 반면 비거주자는 91만원에서 424만7000원으로 늘어나, 실거주자의 약 5.6배에 달하는 종부세를 내게 된다.

시가 35억원부터는 실거주자도 세 부담이 증가하지만 증가분 격차가 크다. 실거주자의 종부세는 191만8000원에서 212만4000원으로 20만6000원 늘어나지만, 비거주자는 801만원으로 609만2000원 증가한다. 개편 후 두 사례의 종부세 차이는 588만6000원이다.

시가 50억원에서는 실거주자의 종부세가 453만9000원에서 978만5000원으로 524만6000원 증가한다. 비거주자의 종부세는 1970만3000원으로 1516만4000원 늘어 실거주자의 약 두 배에 달한다.

시가 70억원에서는 실거주자의 종부세가 937만7000원에서 3295만7000원으로 2358만원 늘어난다. 반면 비거주자의 종부세는 4480만1000원으로 3542만4000원 증가한다.

해당 종부세는 제도가 최종적으로 적용되는 2028년부터의 세제를 기준으로 산출한 금액이다. 2027년에는 현행과 최종 개편안의 중간 단계에 해당하는 공제체계가 적용된다.

◆ 종부세 '정상화' 영향권 최대 약 14만호…고가주택 95% 이상 서울 집중

정부는 거주용 1주택을 기준으로 시가 20억원까지는 종부세 과세대상에서 제외하고, 시가 20억~30억원 구간은 세액이 감소할 것으로 분석했다. 반면 시가 30억원 이상부터는 감세 구간을 벗어나 세액 변동 또는 과세 정상화 구간에 들어간다.

시가 30억~40억원 또는 50억원 수준의 공동주택은 약 10만3000~13만8000호로 추산됐다. 정부는 이 구간을 세액 변동이 크지 않은 구간으로 분류했지만, 적용사례에서는 시가 35억원부터 실거주 1주택자의 종부세도 증가하기 시작한다.

시가 40억~50억원 수준을 초과한 공동주택은 약 3만~6만5000호다. 넓게 보면 시가 30억원 이상 최대 약 14만호가 이번 개편의 과세 정상화 영향권에 들어가는 셈이다.

대상 주택은 사실상 서울에 집중됐다. 시가 약 30억원에 해당하는 공시가격 21억원 초과 공동주택은 전국 16만7746호 가운데 서울이 16만2238호로 96.7%를 차지했다.

공시가격 28억원 초과는 전국 6만4515호 중 서울이 6만3920호로 99.1%, 공시가격 35억원 초과는 전국 2만9956호 가운데 서울이 2만9913호로 99.9%에 달했다. 이번 종부세 정상화에 따른 고가주택 세 부담 증가가 사실상 서울에 집중될 것으로 예상되는 이유다.

다만 이 수치는 공동주택 호수 기준으로 비거주 주택과 다주택자 보유 주택도 포함한다. 실제 거주용 1주택자나 종부세 납세인원과 일치하지는 않는다.

◆ 종부세 납세자 95% 과표 12억원 이하…3년간 세수 2조2000억원

지난해 종부세 납세자는 고지 기준 48만577명으로, 2024년 전체 주택 소유자 1598만명의 약 3% 수준이었다.

과세표준 3억원 이하 납세자가 29만7126명으로 전체의 61.8%를 차지했다. 과표 6억원 이하 누계는 39만7216명으로 82.7%, 12억원 이하 누계는 45만7121명으로 95.1%에 달했다.

과표가 높아질수록 납세자는 급격히 줄었다. 과표 12억~25억원 구간은 1만9372명, 25억~50억원 구간은 3673명이었다. 과표 50억~94억원은 357명, 94억원 초과는 54명에 그쳤다.

정부는 이번 종부세 개편으로 농어촌특별세를 제외한 세수가 2027년부터 2029년까지 총 2조2000억원 늘어날 것으로 추산했다.

연도별 세수효과는 2027년 8000억원, 2028년 1조1000억원, 2029년 3000억원이다. 대상별로는 개인 보유 주택에서 약 1조2000억원, 법인 보유 주택에서 약 4000억원, 토지에서 약 5000억원의 세수가 늘어날 것으로 전망했다.

hyun9@newspim.com