[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 지역주택조합사업에서 전체 토지 가운데 80% 이상을 소유한 조합은 사업시행인가를 받을 수 있다. 지금은 95% 이상의 토지를 소유해야 사업 승인이 가능하다. 사업에 찬성하지 않은 나머지 토지에 대해서는 매수청구권을 행사할 수 있다.

또 그동안 조합원으로 가입할 수 없고 현금 보상만 받을 수 있었던 대상지 내 전용면적 85㎡ 초과 주택을 갖고 있는 토지 소유자도 조합원 가입이 가능해진다. 아울러 그동안 비전문가도 맡을 수 있었던 사업 대행업무를 앞으로는 등록제를 거쳐 검증된 전문업체만 담당할 수 있게 됐다. '원수에 권한다'는 지역주택사업의 사업 연장 및 추가 분담금 문제를 해결하기 위해 사업 진입 문턱은 높이는 대신 기존 사업은 빠른 처리를 지원하는 것이다. 

20일 국토교통부에 따르면 지역주택조합사업의 고질적인 문제인 낮은 성공률과 조합원 피해 개선을 위해 정상 사업장의 조속한 추진 지원과 부실 사업장에서의 추가 피해를 최소화하는 내용의 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'이 발표됐다.

국토부는 그간 조합 전수 실태점검, 연구용역, 전문가 T/F(태스크포스팀), 조합원·조합장 간담회 등을 갖고 사업 현장에서 나타나고 있는 문제점과 원인을 면밀히 파악하고 현장의 목소리를 반영해 제도개선방안을 검토해 왔다. 김이탁 국토부 1차관은 20일 개최된 지역주택조합 조합원 간담회에서 여러 피해 사례와 문제점에 대해 직접 듣고 그간 마련한 제도개선방안에 대해 논의하는 한편 앞으로 신속히 개선을 추진해 나가기로 했다.

앞서 지난해 10월 17일 국토부는 지역주택조합사업의 추가 피해 차단을 위해 초기 진입기준 강화방안을 우선 발표한 바 있다. 이어 이번에는 정상 추진 중인 사업장의 사업속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데 초점을 맞춘 개선방안을 마련했다.

◆ 토지 80%만 보유하면 사업 승인 가능…대행사-시행사 '셀프 알박기' 없앤다

먼저 토지 확보 애로와 조합원 결원에 따른 사업지연을 최소화한다. 

국토부는 신규 지역주택조합사업 조합의 경우 사업장 토지 가운데 매매 계약이 체결된 토지가 65%를 넘고 소유권이 확보된 토지 비율이 15%를 넘으면 조합설립인가를 받을 수 있도록 했다. 지금은 사용권을 위임받은(사용권원) 토지 비율이 80%를 넘고 소유권을 가진 토지가 15%를 넘는 등 95%가 넘어야 조합설립인가를 받을 수 있다.

또 사업시행인가 대상 사업의 요건도 완화했다. 현행 법령에서는 사업장내 토지의 95% 이상을 소유해야 사업시행인가를 받을 수 있다. 하지만 이번 대책에는 80%만 넘으면 사업승인을 받을 수 있게 된다. 사업시행인가를 받으면 조합은 확보하지 못한 토지에 대해 매수청구권을 가질 수 있게 된다. 조합은 이후 매수청구권을 활용해 감정평가 가격으로 미확보 토지를 매입할 수 있다. 이렇게 되면 지금보다 토지 확보 속도가 더 빨라지게 된다. 

아울러 업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간(현 10년 내)과 관계없이 매도청구를 할 수 있도록 했다. 이는 대행사 등이 사업장내 토지를 사들인 후 사업에 반대하며 높은 가격으로 조합에 토지를 되파는 '셀프 알박기'를 방지하기 위한 제도다.

아울러 사업지 내 주택을 보유하고 거주중인 원주민 가운데 전용면적 85㎡ 초과 주택 소유자도 조합원으로 가입할 수 있도록 허용한다. 또한 조합원 결원이 발생해 충원하는 경우 조합 가입 신청일을 기준(현 '조합설립인가 신청일')으로 조합원 자격을 판단하도록 했다. 지금은 당초 조합원 모집 당시를 기준으로 해 현실과 괴리가 많았다.

조합운영의 전문성과 투명성을 높이고 시공사 등과의 공정한 계약 관계를 정립한다. 

그동안 중개사 등도 할 수 있을 정도로 진입장벽이 낮았던 지역주택조합사업 대행업의 기준을 강화한 '대행업 등록제'가 도입된다. 이에 따라 앞으로 대행업체로 등록하려면 자본금 5억원을 비롯해 변호사, 회계사와 같은 상시 전문인력 5인 이상과 사무실을 갖고 있는 업체만 대행업을 할 수 있다. 

시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화하고 표준도급계약서를 통해 공사계약서에 세부산출 근거 및 증액기준을 명확히 해 공사비 분쟁을 예방할 계획이다. 이는 재건축·재개발 조합 대비 전문성이 떨어지는 지역주택조합의 현실을 악용해 저렴한 공사비로 일단 계약한 뒤 차후 공사비를 올리는 시공사의 횡포를 막기 위한 수단이다. 특히 시공사와의 공정한 계약관계가 이루어지도록 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 할 계획이다.

조합은 자금의 인출 및 사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개해야한다. 이는 조합원의 연락처 등을 개인 정보 보호를 이유로 공개하지 않아 조합원들의 모임과 정보 교류 행위 자체를 봉쇄하는 것을 방지하기 위한 조치다. 정보 미공개 시 자금인출을 제한하며 회계감사도 정례 감사 외 조합원 요구시 추가시행하도록 하는 등 '깜깜이' 조합 운영 문제를 해소한다.

아울러 시행사·업무대행사 임직원 등 특수관계인의 조합임원 선임을 제한해 인적관계로 인한 비위 발생 가능성도 사전에 차단한다.

◆ 조합 총회 대리 참석 기준 강화, 온라인 총회 및 전자 의결 도입…사업부진 조합, 해산 쉬워진다 

조합 주체로서의 조합원의 결정을 강화한다. 

온라인 총회 및 전자의결을 도입해 조합원들의 효율적인 의사결정을 지원하는 한편 대리인 인정범위를 배우자, 직계존·비속 등으로 엄격히 제한해 의사결정의 투명성을 높일 예정이다. 또한 분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 정족수 기준을 현행 '과반수 출석, 과반수 찬성'에서 3분의 2이상 출석, 3분의 2이상 찬성'으로 강화한다.

아울러 가입 초기단계에서 조합원이 사업가능성 등을 충분히 판단할 수 있도록 탈퇴·환급이 가능한 가입 철회기간도 기존 30일에서 60일로 연장한다.

부실조합의 적기 해산 및 사업이 완료된 조합의 신속한 해산을 유도한다. 

장기간 정체중인 조합의 사업종결이나 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련해 부실한 사업은 적기에 종결될 수 있도록 하고 조합원들이 사업의 추진실태를 명확하게 파악해 신속하고 합리적인 결정을 할 수 있도록 토지확보율, 분담금 납입현황, 조합원 가입탈퇴 내역, 행정처분내역 등 사업정보를 반기마다 제공토록 의무화한다.

아울러 매년 지자체 등을 통한 전수실태점검을 가져 조합의 전반적인 운영상태를 조사·평가한 후 조합원에게 통보하도록하고 지원기구를 통해 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅도 지원할 계획이다.

특히 조합임원의 연락이 장기간 두절되거나 사무실이 없는 등 사실상 조합이 운영되고 있지 않거나 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권을 강화한다. 사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유없이 해산하지 않을 경우 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다.

관리·감독 및 지원기능도 강화한다. 

지자체가 조합 등에 대해 실태점검 및 자료제공을 요구할 수 있는 근거를 마련하고 법적 관리·감독 대상도 모집신고 단계까지 확대한다. 회계·법률 컨설팅 등 조합을 지원하기 위한 전담기구를 신설하고 정상운영이 안되는 조합에 대한 전문조합관리인 파견 근거도 마련한다.

국토부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수하고 하위법령 및 표준가이드라인도 조속히 개정해 내년부터 시행할 계획이다.

김이탁 국토부 1차관은 "이번 대책은 현장의 목소리를 최대한 반영해 고질적인 지역주택조합 사업 애로요인을 해소함으로써, 사업속도를 높이고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 뒀다"며 "지난해 발표한 초기진입기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대하며 정부는 조합원들의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 보호하는 데 함께할 것"이라고 말했다.

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