[서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 금융위원회가 다주택자에 대한 주택담보대출(주담대) 만기 연장 중단을 시행하면서 시장 영향이 본격화될 전망이다. 다주택자와 임대사업자를 겨냥한 규제지만, 세입자 보호와 불가피한 사유를 고려한 예외도 함께 마련됐다.

◆다주택자 주담대 만기 연장 제한 예외 8가지

금융위원회는 1일 가계부채 점검회의를 통해 다주택자 주담대 만기연장 제한 세부 기준과 예외 적용 8가지를 공개했다.

이에 따르면 2주택 이상 보유 개인과 임대사업자는 소재지와 관계없이 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 제한된다.

다만 ▲매도계약 체결 ▲상속 및 경매 ▲어린이집 운영 ▲준공 후 미분양 최초 매입 ▲민간건설임대주택 등록 ▲인구감소지역·저가주택 ▲문화재 지정 주택 ▲금융사 개별 심사 인정 등 8가지 사유에 대해서는 예외가 인정된다.

우선 이미 매도계약이 체결된 주택과 상속 및 경매 참가 등을 통해 다주택 보유가 해소되는 경우다. 매도 계약 체결시 매매 계약서를 제출하면 되며 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우도 포함되나 이후 실제 허가 여부를 추가 검증한다.

상속이나 경매는 상속 등본이나 법원 발급 강제 경매개시 결정문을 제출하면 구제 대상이 된다.

어린이집으로 활용 주인 주택은 영유아보육법에 따른 어린이집 인가증을 제출하면 예외 적용을 받는다. 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우에도 예외를 인정받지만, 관할 지자체에서 조세 특례제한법상 특례 인정 확인 날인을 받은 주택에 한정된다. 민간건설임대주택으로 등록된 주택도 임대사업자 등록증을 제출하면 예외 처리된다.

인구감소지역·관심지역 소재 주택도 예외가 되는데, 비수도권 인구감소지역은 기준시가 9억원 이하, 그 외 지역은 4억원 이하인 주택이면서 수도권이나 광역시(군 제외)에 소재하지 않는 경우에 한한다. 이밖에 문화재로 지정된 주택과 이에 준하는 경우로서 금융회사 여신심사위원회가 개별 판단하는 경우도 예외로 인정된다.

◆증여시 예외 인정 안돼, 중도비·이주비 대출은 제한 대상 아냐

증여로 받은 주택은 어떤 경우에도 예외가 인정되지 않는다. 금융위는 "주택 취득의 불가피성을 인정하기 어렵다"는 이유를 들었다. 증여를 통한 편법적 다주택 보유를 차단하겠다는 의지를 명확히 한 것이다.

중도금·이주비 대출은 이번 만기연장 제한 대상 자체에서 제외된다. 분양 계약에 따른 구조적 대출인 만큼 규제 대상으로 보지 않겠다는 것이다.

비주택 임대사업(상가 등)을 위해 아파트를 담보로 한 주담대는 규제 대상이 된다. 대출 목적이 상가 임대업이더라도 차주가 다주택자라면 수도권·규제지역 아파트 담보대출인 이상 만기연장 제한을 피할 수 없다.

◆발표일 기준 체결된 임대차계약 종료일까지는 만기 연장 허용
   실행전 묵시적 갱신·4개월 이내 종료 계약갱신청구권 행사는 인정

세입자가 있는 다주택자를 위한 장치도 마련됐다. 발표일(4월 1일) 기준으로 유효하게 체결된 임대차계약의 종료일까지는 만기연장이 허용된다. 기존 임차인과의 연장계약이나 후속 임차인과의 신규계약 모두 인정된다.

다만 발표일 이후 새로 갱신되는 계약은 원칙적으로 기존 임대차계약 종료일까지만 연장이 허용되고, 갱신계약의 종료일까지 인정받지는 못한다. 예외적으로 시행일 전일인 4월 16일까지 이루어지는 묵시적 갱신과 발표일로부터 4개월 이내(7월 31일)에 종료되는 계약에 대한 계약갱신청구권 행사의 경우에는 갱신된 계약의 종료일까지 만기연장이 인정된다.

임대차계약 종료일이 2년 뒤라도 대출 만기는 통상적인 1년 주기로 연장되고, 매 만기 도래 시 임대차계약의 유효성을 재심사한다. 무조건 2년치를 한 번에 연장해주는 구조가 아니라는 점에 주의해야 한다.

◆무주택자 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예

기존에는 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 허가일로부터 4개월 내 실거주 의무가 발생해, 임대차계약 종료 4개월 전부터 거래가 가능했다. 이 때문에 세입자가 있는 다주택자 매물이 즉각 나오기 어렵다는 문제가 있었다.

정부는 이를 보완해 무주택자가 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하기로 했다. 예컨대 임대차계약 종료일이 내년 12월인 주택도 지금 당장 거래에 나올 수 있게 된 셈이다. 주담대 전입신고 의무도 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예된다.

예외 인정 사유가 여러 개 중복되는 경우에는 가장 늦은 시점을 기준으로 적용한다. 예를 들어 법령상 의무 종료일이 2028년 4월, 임대차계약 종료일이 2028년 6월이라면 더 늦은 2028년 6월까지 만기연장이 허용된다.

dedanhi@newspim.com