세운4구역 개발이익환수 규모 184억원에서 2164억원으로 대폭 늘어
최고 38층, 초고층 개발 아니다…세운상가군 철거는
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 세운지구 상가군(群) 재개발은 개발이익의 공공환수를 토대로 도심 최대 '녹지생태 숲'을 조성하기 위한 사업이라며 노후 도심의 리뉴얼과 공공이익 극대화를 동시에 추진하는 것이라고 강조했다.
서울시가 추진하고 있는 세운상가군 개발사업은 이재명 정부 출범 이후 국가유산청이 세계문화유산 보호를 이유로 영향평가 실시를 주장하며 사업 중단 기로에 서있는 상황이다. 이어 친정부 성향 시민단체들이 과다 민간 개발이익 발생을 이유로 사업 중단을 주장하고 있다.
서울시는 26일 지난 25일 경제정의실천시민연합(경실련)측의 세운상가군 개발사업 반대 관련 기자회견 내용에 반박하는 보도자료를 내고 이같이 밝혔다.
서울시는 먼저 세운상가 개발사업의 목표는 지난 60년간 도심의 흐름을 가로막았던 낡고 위험한 콘크리트 상가군을 철거하고 단절된 서울의 남북 녹지축을 복원하는데 의의가 있다고 강조했다. 서울시 관계자는 "남북을 잇는 녹지축을 만들어 서울 도심의 거대한 '심장'이자 '숨구멍'인 녹지생태 숲을 시민에게 돌려주고자 세운상가군 개발 사업을 추진한다"며 이같이 강조했다.
서울시에 따르면 세운상가군 철거 후 조성될 도심 녹지축은 광화문광장의 3배, 덕수궁 면적의 1.5배 수준인 약 13만6000㎡에 달하는 규모다. 이는 서울 도심의 품격을 높이고 기후위기에 대응하는 지속가능한 도시 모델의 핵심이란 게 서울시의 설명이다. 도심 녹지축이 완성되면 단순한 잔디 광장이 아니라 풍성한 수림과 토양, 입체적인 녹지생태 공간을 도심 한복판에 조성하는 개념으로 시민들이 숲속을 거니는 듯한 압도적 개방감과 쾌적한 보행 환경을 제공할 것이라고 서울시는 덧붙였다.
이와 함께 경실련이 주장하고 있는 것과 달리 세운 상가군 개발사업으로 조성될 녹지축은 시민의 혈세 투입을 최소화하고 정비사업 과정에서 개발사업자들이 제공하는 '공공기여'로 구축된다고 서울시는 말했다. 세운4구역의 경우 기반시설 부담률을 기존 3%에서 16.5%로 높였고 공공기여 환수 규모도 기존 약 184억원에서 약 2164억원으로 대폭 확대했다. 이는 개발로 생긴 가치를 시민의 숲과 기반시설로 환원하는 구조라고 서울시는 부연했다.
경실련이 지적하고 있는 '초고층' 개발에 대해서도 사실이 아니라는 게 서울시의 입장이다. 세운4구역의 건축물 높이계획안은 법적 '초고층'이 아니며 높이 변경은 지상을 비워 대규모 숲을 만들기 위한 선택이란 설명이다.
'건축법' 시행령에 따른 '초고층 건축물'은 50층 이상 또는 높이 200m 이상을 말한다. 하지만 세운4구역은 19층에서 최고 38층(98.7~141.9m) 수준으로 법적으로 초고층 건물에 해당하지 않는다. 더욱이 서울 4대문 안에는 SK서린빌딩(160m), 두산타워(156m), 센터원(148m)과 같은 세운4구역보다 높거나 유사한 규모의 빌딩들이 다수 존재하고 있으며 70년대 서울의 랜드마크였던 삼일빌딩(114m)과 비교해도 압도적 높이라 보기 어렵다는 게 서울시의 이야기다.
서울시 관계자는 "세운4구역은 종묘 담장 경계로부터 약 180m 떨어져 있어 법적인 높이 규제 대상(역사문화환경 보존지역 100m 이내)에 해당하지 않음에도 불구하고 세계유산인 종묘의 역사적 경관을 최대한 존중하고 보호하기 위해 종묘 담장을 기준으로 '앙각 27도' 규정을 확대 적용해 높이 한계를 설정했다"며 "이는 고밀한 저층부를 수직으로 정리해 지상부를 비우고 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 넓은 생태 숲과 열린 공간을 확보하기 위한 선택"이라고 말했다. 실제 세운4구역은 건폐율을 낮춰 저층부 개방형 녹지를 약 42%, 약 1만3000㎡를 확보한 상태다.
경실련의 개발이익 추정치 역시 산출 근거의 오류로 사실과 다르다고 서울시는 주장했다. 경실련이 제기한 5516억원 개발이익 증가는 토지등 소유자가 이미 보유한 기존 재산 가치인 종전자산가액까지 순이익으로 산정한 오류라는 것이다.
서울시 검토 기준에 따르면 실제 개발 후 순이익은 약 112억원 규모며 서울시가 공공임대상가, 역사박물관, 상가군 매입 등으로 환수하는 공공기여는 약 2164억 원에 달한다. 결국 이 사업은 특정 기업의 이익을 위한 것이 아니라 개발이익 공공환수를 통해 낡은 건물을 허물고 시민을 위한 생태 숲을 만드는 공익 우선 사업이란 게 서울시의 주장이다.
아울러 서울시는 노후 건물을 허물고 '생태 숲'을 만드는 것은 서울의 미래를 위한 결단이라고 재차 강조했다. 서울시 관계자는 "도심 중앙을 가로막은 낡고 위험한 건물을 비우고 녹지 생태축을 회복해 시민에게 쉼터를 돌려드리는 것은 서울시의 확고한 도시재창조 철학이자 이미 1997년 서울도시기본계획 등에서부터 계획된 오랜 숙원사업"이라며 "준공 후 58년 이상이 지나며 콘크리트 낙하 사고가 발생하는 등 시민 생명과 안전을 심각하게 위협하고 도시축을 가로막는 세운상가군의 철거는 더 이상 미룰 수 없는 필수적 과제"라고 강조했다.
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