[서울=뉴스핌] 김미경 기자 = 김용범 정책실장이 "주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제"라며 비거주 다주택 LTV(담보인정 비율) 등을 단계적으로 축소하겠다는 방침을 시사했다.
23일 김 실장의 페이스북을 보면 그는 "오늘날의 주택시장은 단순한 재화시장이 아니라 신용을 매개로 확장과 수축을 반복하는 자산시장"이라며 "핵심은 가격의 높고 낮음이 아니라 레버리지(차입 투자)가 가격 변동을 시스템 리스크로 증폭시키는 구조에 있다"고 지적했다.
그는 "비거주 다주택 매입의 레버리지는 외부효과의 틀에서 이해해야 한다"며 "상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다"고 설명했다. 이어 "수익은 개인에게 남고 위험은 구조적으로 사회화되는 비대칭이 발생한다"며 "개별적으로는 합리적인 선택이 집합적으로는 시스템 리스크를 축적하는 전형적인 경로"라고 강조했다.
김 실장은 1990년대 일본의 자산버블 붕괴와 2008년 미국의 금융위기 사례를 언급하며 "가격 조정 자체보다 더 치명적이었던 것은 담보가치 하락이 금융기관의 자본을 훼손하고 대출 여력을 구조적으로 위축시켰다는 점"이라고 분석했다. 그는 "두 사례는 공통적으로 자산가격 변동이 신용 시스템을 통해 거시경제 위기로 증폭될 수 있음을 보여준다"고 말했다.
그는 "은행 신용은 중앙은행의 유동성 공급과 예금자 보호제도라는 공적 안전망 위에서 작동한다는 점에서 제도적 공공성을 가진다"며 "투자 목적의 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있다면 그 위험은 사적인 영역에만 머물 수 없다"고 강조했다.
김 실장은 "중요한 것은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 기대 구조를 재편하는 일"이라며 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 기대수익률은 재평가된다"고 밝혔다.
다만 그는 "현재의 구조에서 다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다"며 "투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행되어야 한다"고 지적했다.
김 실장은 "신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진되어야 한다"며 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 제시했다.
그는 "구조 재설계 과정에서 가격 조정은 발생할 수 있으나, 그것은 목표가 아니라 귀결"이라며 "정책의 책임은 가격 수준을 인위적으로 방어하는 것이 아니라, 가격 변동이 금융 시스템의 연쇄 불안으로 전이되지 않도록 경로를 관리하는 데 있다"고 밝혔다.
김 실장은 "신용 팽창의 중심에 있는 아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조를 지금처럼 유지하는 것이 과연 지속 가능한가"라며 "공적 기반 위에서 작동하는 신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다"고 강조했다.
그는 "신용의 질서는 투기적 기대를 증폭시키는 구조가 아니라, 거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다"며 "지금은 가격을 논쟁할 시점이 아니라, 신용의 원칙을 명확히 할 시점"이라고 덧붙였다.
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