면제 종료 후 최고세율 적용 가능성도…강남권 고가 단지 직격
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과 유예가 사실상 종료를 앞두면서 주택시장 전반에 적잖은 파장이 예상된다. 양도세 부담이 다시 급격히 늘어나면 다주택자들의 매도 의지가 위축되고 거래량 감소로 이어질 가능성이 크다는 분석이다. 특히 조정대상지역을 중심으로 매물 잠김 현상이 재현될 수 있다는 우려가 나온다.
시장 전문가들은 단기적으로는 거래 위축, 중장기적으로는 지역·상품별 양극화를 심화시키는 계기가 될 것으로 보고 있다. 세 부담을 감내하기 어려운 일부 지역에서는 매물이 늘며 가격 조정이 나타날 수 있지만, 선호 지역과 고가 주택 시장에서는 오히려 매물이 줄어 가격 방어 현상이 강화될 것이라는 전망이다.
◆ 李 "다주택자 양도세 중과 면제, 연장 고려 안 해"…세 부담 급증에 시장 긴장
23일 부동산 업계에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예가 올해 종료될 가능성이 높아지면서 주택 매도와 보유 전략 전반에 변화가 예상된다. 2022년 5월 도입된 유예 제도는 4년 만에 종료되는 것이다.
이재명 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)를 통해 "다주택자 양도세 중과 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"며 부동산 세제 관련 입장을 분명히 밝혔다. 이로써 추가 유예 없이 제도가 원상 복귀될 가능성이 커지면서, 현행 다주택자 양도세 중과 면제는 오는 5월 9일 종료될 예정이다. 잔금까지 끝난 경우에 해당한다.
시장에서는 이번 발언이 정책 기조 전환의 신호라는 평가가 나온다. 다주택자 양도세 중과는 문재인 정부 시절 도입된 이후 윤석열 정부에서 매년 1년씩 한시적 유예돼 왔지만, 이번에는 연장 가능성이 사실상 배제되며 정책 방향이 명확히 전환되는 분위기다.
이에 따라 다주택자들의 매도 전략도 전면 수정될 가능성이 크다. 지난 2022년 이후 1년씩 한시적 유예가 연장되면서 매각 시점을 저울질하던 다주택자들은 중과 재개 시 급격히 늘어나는 세 부담을 고려해 매도 보류 또는 장기 보유로 선회할 것으로 전망된다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 경우 기본세율(6~45%)에 가산세율을 추가로 얹어 과세하는 제도다. 현재는 한시적 유예가 적용돼 다주택자도 1주택자와 동일한 기본세율이 적용된다.
하지만 중과가 적용되면 조정대상지역 기준으로 2주택자는 20%p(포인트), 3주택 이상은 30%p의 중과세율이 추가된다. 여기에 지방소득세 10%까지 포함할 경우 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달해, 양도 차익의 대부분이 세금으로 빠져나가게 된다. 이는 다주택자의 매각 의지를 크게 떨어뜨리는 요인으로 작용할 전망이다.
이에 현재 위축된 거래 시장이 한층 더 얼어붙을 것이란 전망이 나온다. 부동산 시장 특성상 세 부담이 커질수록 매도는 줄고 거래가 위축되는 흐름이 반복됐기 때문이다.
◆ 면제 종료 후 최고세율 적용 가능성도…강남권 고가 단지 직격
다주택자 양도세 중과가 본격 적용될 경우 세 부담이 가장 크게 작용하는 지역은 강남·서초·용산 등 고가 주택 밀집지다. 서울 강남구 압구정·대치동의 재건축 기대 단지, 서초구 반포동 대형 아파트, 용산구 한강변 고급 주거 단지 등이 대표적 사례로 꼽힌다.
이들 지역은 수년간 집값 상승폭이 컸던 만큼 양도 차익도 크다. 예컨대 100억원에 매입한 주택을 110억원에 매도하면, 차익 10억원 중 상당 부분이 양도세로 환수돼 실제 손에 쥐는 금액은 1억원 남짓에 불과할 수 있다. 여기에 높은 취득세 부담, 대출 규제, 전세 활용 제한까지 겹치면서 재취득 과정도 어려워진다.
고가·상급지에서는 매물 잠김 현상이 심화되는 반면, 가격 상승 기대가 낮거나 수요가 약한 지역에서는 상대적으로 매물이 늘며 가격 조정이 나타날 가능성이 있다. 지역 간 주택 간 양극화가 한층 심화되는 셈이다.
송승현 도시와경제 대표는 "양도소득세는 매각 시점에 발생하는 세금인 만큼, 중과가 강화되면 다주택자들은 매도를 피하고 보유 전략을 택할 가능성이 높다"며 "가격 상승 기대가 크지 않거나 하락 가능성이 있는 주택은 매물로 나올 수 있지만, 상급지나 핵심 지역은 오히려 매물이 잠기면서 거래가 위축될 수 있다. 보유 압박이 커지면 증여로 방향을 전환하는 사례도 늘어날 것"이라고 전망했다.
일각에서는 다주택자들이 매도를 미루는 기조가 지속될 경우, 보유세 강화 가능성을 우려하고 있다. 다만 이는 임대차 시장에 부담을 주고, 조세 정책의 신중한 검토를 요구하는 요인이 된다.
송 대표는 "임대 공급자가 우위에 서는 구조가 강화되면서 월세 가격 상승 압력이 커질 수 있다"며 "거래세 중심으로 조세가 강화되면 거래는 막히고, 임대료 부담은 세입자에게 전가되는 부작용이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.
min72@newspim.com
