[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 올해 상반기 영업손실을 기록하며 재무 건전성에 경고등이 켜졌다. 정부의 공공 ′직접시행′ 전환에 따라 LH의 사업 규모와 조직이 급격히 확대되면서, 당분간 고정비용 상승은 불가피할 전망이다.

LH는 3기 신도시를 포함한 대규모 택지지구 개발에서 '땅 쪼개기 매각' 대신 직접시행 방침을 고수하면서 그 역할이 비대해지고 있다. 문제는 이러한 직접시행의 사업 확대가 필연적으로 토지 보상비, 건축비 등 막대한 초기 자금 수요로 이어져 LH의 유동성 압박과 자금난을 심화시킬 수 있다는 점이다.

특히 시장 침체와 정책 변화 등으로 사업이 지연 및 실패할 경우, 그 투자 리스크는 고스란히 LH의 재무 부담으로 전가된다. 결국 국민 혈세가 낭비될 뿐 아니라 주택공급의 정체로 이어질 수 있다는 우려의 시각도 있다. 

◆ 적자 전환에 부채는 165조…"하반기에 정산 몰려, 실적 회복할 것"

4일 공공기관 경영정보 공개시스템(알리오)에 따르면 LH의 2025년 상반기 매출액(연결 기준)은 6조8336억원으로, 전년 동기(9조5695억원) 대비 28.6%(2조7359억원) 줄어 부진한 실적을 기록했다. 

이익은 더욱 악화했다. 같은 기간 영업이익은 5566억원에서 -428억원으로 적자 전환했다. 당기순이익은 지난해 상반기 7929억원에서 올해 328억원으로 급감했다. 토지 해약과 연체, 분양주택 평가손실 인식, 임대운영손실 누증 등으로 임대운영손실을 보전하지 못한 것이 원인으로 작용했다.

LH 관계자는 "주택 공급 가격 제한과 건설원가 상승으로 분양공고시 재고자산 평가손실 인식 규모가 늘었다"며 "임대주택 물량이 증가하고 주택 노후화 등에 따른 감가상각비, 수선비 등 임대운영비용 상승으로 매출총손실도 확대됐다"고 말했다. 2018년 76%였던 손실률은 지난해 147%까지 상승했다. 

같은 기간 부채는 165조2006억원으로 전년 동기(152조3510억원)보다 8.4% 늘었다. 부채비율은 208.9%에서 221.7%로 상승했다. 자산은 239조4413억원으로 지난해 같은 기간(225조2619억원)보다 6.3%(14조1794억원) 증가했다.

자본은 2.1%(72조9108억원→74조4207억원) 확대됐다. 자본비율은 지난해 상반기 32.4%에서 올해 31.0%로 소폭 하락했다. 자산과 부채가 동반 확대된 가운데, 신규 사업비 조달과 차입 증가가 재무구조에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

LH 관계자는 "부동산 시장 침체로 인한 토지 분양 전환 측면에서 매출이 줄어들며 중장기 재무계획상 올해 당기순이익은 2021~2025년 전망 대비 감소한 2000억원에 머무를 전망"이라고 말했다.

정부는 지난달 수도권 135만가구 공급계획을 실현하기 위해 LH 직접시행을 추진하기로 했다. LH가 민간 건설사에 공공택지를 매각하는 대신 직접 주택을 개발하고 공급하는 방식이다. 이 경우 사업물량이 늘어나며 투자금도 확대되나 건설 원가와 임대비용 등 투입 비용은 계속 늘어나면서 부채비율 상승은 불가피할 것으로 보인다.

LH는 민간 참여사업과 대토보상 등 지출재구조화, 비용 절감, 자산매각 등을 통해 이를 해소하기 위해 노력을 기울이고 있다는 설명이다. 구체적으로 지방자치단체와 공동사업, 대행 개발 등 사업방식 다각화 방안 발굴·이행으로 전략적 사업을 추진한다.

시장수요를 감안한 선제적 토지용도 변경이나 주택 모델 제도개선 등을 통해서도 재고자산 수익을 제고할 방침이다. LH 관계자는 "하반기에 정산이 몰리다 보니 하반기 실적까지 합친 올 한 해 실적이 나쁠 것으로 예상되진 않는다"고 말했다.

◆ LH 기능 확대에 예산·인력 확대 불가피…조직 슬림화 어려워

LH 역할이 커지면서 확대될 비용이 향후 재무 구조에 악영향을 끼칠 수 있다는 우려도 제기된다. 기존에는 택지 지구 매각을 담당했다면 앞으로는 자금 조달과 인허가, 시공사 선정 등을 관리하는 시행사 역할을 하게 된다. 필요 조직과 인력이 더욱 늘어날 수밖에 없다는 의미다. 생활 SOC(사회기반시설)과 복합개발 중심 사업 추진도 맡기로 했다.

지난 6월 이재명 대통령은 "LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다"고 지적하며 LH의 사업 구조와 역할 재편을 주문한 바 있다. 이에 올 8월 출범한 'LH 개혁위원회'에서 관련 내용이 논의되고 있다.

개혁위는 ▲택지 개발, 주거복지 등 부문별 LH 사업방식 개편 ▲미래 성장동력 확보를 위한 LH의 기능·역할 재정립 ▲LH의 재무건전성 확보 및 책임 있는 경영체계 확립을 중점적으로 다룰 예정이다. 업계 이해 관계자와 전문가로 구성된 시장·전문가 자문단도 별도로 운영해 현장 목소리와 전문가 의견을 논의 과정에 반영한다.

현재 개혁위에선 새로운 주택 정책에 따른 LH 조직 구성과 인력 수급, 예산 등에 대한 부분을 검토하고 있다. 올해 말까지 청사진을 발표하고, 세부 사항은 이후 협의한다. 직접시행은 LH의 자금 조달 부담을 줄이기 위해 우수한 민간 사업자의 참여를 유도할 방침이다. LH 관계자는 "도급형 민간참여 사업 특성상 금융상품 개발이나 적정 사업비 보장 등을 통해 우수한 건설사 참여를 독려해 국민이 선호하는 고품질 공공주택을 차질없이 공급할 예정"이라고 말했다.

이어 "공공주도 사업으로 전환될 경우 예산과 인력 증가에 따른 비용 확대분은 모두 손실 반영될 수밖에 없는데, 아직 구체적인 틀이나 세부 기준이 확정되지 않은 상황이라 현 단계에서 예단하기 어렵다"며 "개혁위에서 제시할 방향성을 확인해야 실제 부담 규모나 재정 영향을 분석할 수 있을 것"이라고 설명했다.

한때 언급됐던 공공기관 통폐합 대상에 LH가 포함될 가능성도 매우 낮다. 지난 8월 대통령실은 이 대통령의 공공기관 통폐합 지시에 따라 별도의 태스크포스(TF) 구성을 예고했다.

동시에 금융기관과 더불어 민생과 직결되는 국토부 산하기관인 LH와 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)의 통합 및 인원 감축 이야기가 고개를 들었다. 그러나 공공주도 개발 전환 시 사업 대상 물량이 오히려 늘어 조직 효율화는 거리가 멀어질 것으로 보인다. 

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