[서울=뉴스핌] 조한웅 기자 = 정부가 10·15 주택시장 안정화 대책을 발표하며 주택 규제를 한층 더 강화했다. 이번 대책은 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이은 세 번째 후속 조치로, 부동산 시장 과열을 진정시키겠다는 강력한 메시지를 담고 있다.

서울 25개구 전역과 분당·과천 등 경기도 핵심 지역 12곳이 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 지정됐으며, 토지거래허가구역까지 확대됐다.

조정대상지역과 투기과열지구는 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 적용된다. 

조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 지역에서는 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소된다. 1주택자는 기존 주택 처분·전입 조건부가 아니면 주담대 이용이 사실상 불가능하며, 다주택자는 대출이 전면 차단된다. 전세대출 한도도 2억 원으로 줄었다. 대출 시 6개월 이내 전입 의무가 부여되며, 다주택자 취득세 및 양도소득세 중과와 함께 1세대 1주택 비과세 요건도 강화된다. 

대출 규제도 한층 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한되며, 15억 원 이하 주택은 현행 6억 원 한도가 유지된다. 여기에 스트레스 금리를 현행 1.5%에서 3.0%로 상향하고, 1주택자의 전세대출 이자 상환액을 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영하기로 하면서 자금 조달 환경은 더욱 까다로워졌다.

이로 인해 무주택 실수요자는 물론 기존 보유자나 투자자 모두 대출 제약을 크게 받게 됐고, 전세자금 대출이나 추가 담보대출도 사실상 어려워졌다. 업계에서는 "거래 위축이 불가피하다"는 전망과 함께, 아파트 매수 대기 수요가 대체 주거 상품으로 눈을 돌릴 수밖에 없다는 분석이 잇따르고 있다. 

실제로 지난 6·27 규제 이후 아파트값 급등과 대출 규제로 인해 오피스텔 수요는 꾸준히 늘어왔다. 여기에 공급 확대를 내세운 9·7 대책, 그리고 이번 10·15 안정화 대책까지 더해지면서 아파트 진입 장벽은 한층 높아졌다.

이 같은 연쇄 규제 속에서 상대적으로 규제 부담이 적은 주거형 오피스텔은 실수요와 투자 모두를 충족시키는 현실적인 대안으로 자리 잡고 있다.

서울 아파트 규제의 풍선효과가 오피스텔 시장으로 옮겨 붙는 이유도 분명하다. 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류돼 아파트와 달리 주택담보대출 한도 규제(6억 원 제한)나 실거주 의무 규제를 적용받지 않는다.

이번 대책에서도 비주택 LTV 하향은 제외돼 자금 조달 측면에서도 상대적으로 자유롭다. 

이러한 가운데 서초동에 들어선 주거형 투룸 오피스텔 '지젤라이프그라피 서초'가 아파트를 대체할 수 있는 상품으로 주목받고 있다. 아파트형 평면 설계를 적용해 실거주 편의성을 높였으며, 투룸·투욕실 구조에 드레스룸과 넉넉한 수납 공간을 제공하며, 실내 수영장, 피트니스, 골프연습장, 옥상정원 등 아파트급 커뮤니티 시설이 갖춰져 있다.

또한 교대역·서초역·남부터미널역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에, 강남8학군, 예술의전당, 국립중앙도서관, 서울성모병원, 신세계백화점 등 교육·문화·생활 인프라까지 두루 누릴 수 있어 아파트 규제의 대안으로 평가된다.

업계 관계자는 "강화된 정부 규제 속에서도 오피스텔은 상대적으로 규제 부담이 적어 투자자와 실수요자 모두에게 합리적인 대안으로 자리 잡고 있다"라며 "높아진 아파트 진입장벽을 넘고자 주거형 오피스텔로 집을 마련하려는 수요가 꾸준히 늘어날 것"이라고 했다.

whitss@newspim.com