[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 이재명 정부가 지난달 27일 발표한 초강력 부동산 대출 규제로 인해 과열 양상을 보이던 부동산 시장이 급속도로 냉각되고 있다. 수도권 주택 구매 시 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한하고, 사상 처음으로 정책 서민 대출까지 규제 대상에 포함하는 등 투기적 수요의 자금줄을 원천 차단하는 전방위적 조치가 시행되면서다.

이번 규제안의 조정 효과에 대한 의견이 분분한 가운데, 전세 대출 DSR 규제안까지 추가적으로 제시되는 중이다. 전문가들은 수요 규제에 멈출 경우 단기적 효과에 지나지 않을 것이라며, 탄탄한 공급 대책이 필요하다고 주문했다.

◆'6억 캡' 규제에 집값 상승세 꺾였지만…"효과 단기적 일 것"

8일 부동산업계에 따르면 이재명 정부 출범 이후 과열됐던 서울 아파트 집값 상승 릴레이는 6.27 대책 이후 6개월에 걸친 상승세가 꺾이며 빠르게 식었다.

한국부동산원에 따르면 대책 발표 직후인 6월 마지막 주 서울 아파트값 주간 상승률은 0.40%로, 직전 주(0.43%)보다 0.03%포인트 둔화하며 22주에 걸친 상승세를 마무리했다. 비록 소폭의 둔화처럼 보이지만, 22주간 멈추지 않고 가속페달을 밟던 시장의 기세가 마침내 꺾였다는 점에서 중요한 변곡점으로 해석된다.

특히 강남 3구(강남·서초·송파구)와 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트 밀집 지역의 상승률 둔화 폭이 컸다. 주요 지역구별로 살피면 강남구는 0.73% 올라 전주(0.84%) 대비 상승 폭이 0.11%p 줄었다. 서초구 역시 0.65%를 기록하며 전주(0.77%)보다 0.12%p 오름세가 둔화됐다. 송파구도 0.75% 상승해 전주(0.88%)에 비해 0.13%p 상승률이 낮아졌다. ▲용산구 0.74% → 0.58% (-0.16%p) ▲성동구 0.99% → 0.89% (-0.10%p) ▲마포구 0.98% → 0.85% (-0.13%p) 등 최근 급등세를 보였던 주요 지역들도 나란히 상승 폭이 줄었다.

거래량도 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 6.27 대책 전 일주일(6월 20~26일) 서울 아파트 거래 건수는 총 1629건이었으나 이후 일주일(6월 27일~7월 3일)은 577건으로 3분의 1 수준에 그쳤다.

이번 대책이 단기적으로 빠른 효과를 볼 수 있었던 이유는 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 고정했기 때문이다. 이는 주택 가격에 비례해 대출 가능액이 늘어나는 기존 담보인정비율(LTV) 방식의 맹점을 차단하는 조치로 평가된다.

이전에는 14억원짜리 아파트를 LTV 70%로 최대 9억8000만원까지 대출받을 수 있었지만, 이제는 주택 가격과 무관하게 6억원까지만 가능하다. 이로 인해 서울 평균가(14억원) 아파트 매입에 필요한 자기 자본은 2억8000만원에서 8억원으로 급증했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학 교수는 "이번 규제는 고가 아파트를 겨냥한 것"이라며 "공시가격 12억원 이상은 대출을 허가하지 않는다는 뜻이기 때문에 실거래가 아파트 가격이 14~16억원을 넘어가는 고가 아파트는 대출이 어려워지면서 일시적으로 수요가 확 줄어든 것"이라고 설명했다.

정부는 이 외에도 ▲생애 최초 주택 구매자 LTV 축소(80%→70%) ▲대출 시 6개월 내 전입 의무 부과(갭투자 차단) ▲1주택자 추가 주담대 전면 금지 ▲생활안정자금 대출 한도 축소 (최대 1억원) ▲신용대출 연 소득 100% 이내 제한 등 강력한 규제안을 구사해 금융 부채를 대폭 축소시켜 집값 안정화를 꾀하겠다는 방침이다.

다만 전문가들 사이에서는 이번 대책의 효과가 단기적일 것이라는 평가가 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "8월 금리 인하까지 예측되는 상황에서 공급 대책이 나오지 않는 한 단기 효과 이상을 기대하기 어렵다"며 "과거 토지거래허가제 확대 때처럼 거래량이 줄고 가격이 일부 조정되다 결국 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 주변 지역으로 풍선효과가 나타날 것"이라고 전망했다.

권 교수 역시 "중저가 아파트나 규제에서 벗어난 오피스텔 가격이 올라갈 가능성이 있다"며 "당분간 관망세겠지만 길게 가지는 않을 것"이라고 내다봤다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "수요 억제는 근본적 해결책이 아니라는 한계가 분명하다"면서 "장기적으로는 정부가 준비할 공급 대책의 질에 따라 시장 전망이 달라질 것"이라고 지적했다.

◆ '전세 대출 DSR' 추가 규제 가능성에…"부작용 클 것" 우려

이재명 대통령이 "맛보기"라며 추가 규제를 예고한 데 대해서도 전문가들은 신중한 입장을 보였다. 앞서 이 대통령은 지난 3일 취임 30일 기자회견에서 6.27 대책은 "맛보기에 불과하다"며 "수요 억제책과 공급 확대책 등 (준비 중인) 부동산 관련 정책이 많다"고 언급했다.

이어 "투기적 수요가 사실 부동산 시장을 매우 교란하고 있어 전체 흐름을 바꿀까 한다"며 "이제 부동산보다는 (투자를) 금융시장으로 옮기는 게 훨씬 낫다고 생각한다"고 덧붙였다.

정부가 추가적인 규제안을 만지작거리는 가운데, 가장 먼저 제시될 것으로 보이는 카드는 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함시키는 것이다. DSR은 차주의 연 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미하는 규제로, 가계부채를 관리하는 가장 강력한 수단으로 평가받는다.

지금까지 주택담보대출, 신용대출 등 대부분의 대출에 DSR이 적용되었지만, 서민 주거 안정에 미칠 파장을 고려해 전세 대출만은 예외로 남아있었다. 그럼에도 추가적인 집값 상승이 이어질 경우 금융 당국은 정책 대출과 전세 대출로의 DSR 적용 확대를 고려 중인 것으로 나타난다.

일례로 지난 3일 금융위원회는 부동산 대출 규제 우회 행위 등에 대한 집중 점검을 실시하는 한편, 추가 조치를 예고한 바 있다. 윤 전문위원은 "정부의 정책 방향성을 볼 때 갭투자를 막고 월세로 전환하려는 첫 단추가 의외로 전세 대출 DSR 규제가 될 가능성이 크다"고 봤다.

다만 전문가들은 이와 같은 규제 조치에 대해서도 신중한 입장을 밝혔다. 과거 사례들을 살폈을 때 수요 억제책만으로는 집값 안정화를 잡기 어렵다는 것이다. 고 교수는 "과거 노무현 정부 때 DTI 제도가 나왔지만 중장기적 효과는 없었다"며 "수요 억제책만으로는 시장 통제가 상당히 어렵다"고 말했다.

이어 그는 "내 집 마련은 더 어려워지고 전세 가격이 올라 주거 비용이 증가하는 수순으로 이어질 것"이라고 경고했다. 권 교수도 "임차인들이 부족한 전세금을 구하기 위해 고금리 대출로 내몰릴 수 있다"고 우려했다.

◆ "공급 확대 병행해야…3기 신도시 조기 공급·정비 대책 시급"

전문가들은 이와 같은 강력 규제가 단기간 약발로 끝나지 않기 위해서는 빠른 공급 확대책이 병행돼야 한다고 입을 모았다.

앞서 이 대통령은 "이미 사업이 추진되고 있는 3기 신도시가 상당한 규모로 남아 있는데 이를 빠르게 추진하면 공급 부족 불안을 잠재울 수 있을 것"이라며 또한 "기존 택지를 활용해 주택을 공급하는 방안도 얼마든지 있다"고 말했다. 이미 조성 중인 3기 신도시 추진에 속도를 붙이는 한편, 정비 사업을 통한 기존 택지 주택 공급안도 고려하겠다는 방침이다.

고 교수는 "정비 사업의 걸림돌을 걷어내고 용적률 상향, 인허가 단축 등 조치가 시급하다"고 강조했으며, 권 교수는 "3기 신도시 조기 분양과 함께 단기 공급을 늘리기 위한 비아파트 활성화가 필요하다"고 제언했다.

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