[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 정부의 주택담보대출 규제 여파로 부동산시장이 냉각되면서 상대적으로 진입 장벽이 낮고 가격 부담이 덜한 빌라 시장이 주목받고 있다.

실수요자는 주택담보대출 한도 축소로 고가의 서울 아파트에 접근하기 어려워지면서 가성비를 갖춘 매물로 눈을 돌리는 분위기다. 투자자 역시 수도권 아파트에 대한 갭투자(전세 끼고 주택매입)가 사실상 차단되자 규제 영향이 비교적 덜한 빌라 시장에 관심을 보이고 있다. 다만 전문가들은 현재 빌라 시장에 대한 수요 집중·가격 상승 현상이 일시적인 흐름에 그칠 가능성이 있기 때문에 향후 시장 변화에 신중히 대응할 필요가 있다고 조언한다.

◆ 주택담보대출 규제 강화로 실수요자 자금 압박...대체제로 빌라 주목

6일 부동산업계에 따르면 지난달 28일 대출규제 시행 후 빌라에 대한 매수 수요가 증가할 것으로 전망된다. 이번 대출규제는 수도권·규제 지역 주택 구입 시 주택담보대출의 한도를 6억원으로 제한한다. 또 주택 구입 목적의 주담대 실행 시 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 정부의 규제 강화로 매수자가 끌어올 수 있는 자금이 축소되면서 고가의 서울권 아파트에 쏠렸던 관심이 빌라시장으로 이동할 것이라는 추측이 나온다.

현재 실수요자는 빌라 외 선택지가 부족하다. KB부동산 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 13억8174만원이다. 이를 구입하기 위해서는 주담대 최대 한도(6억원)를 제외하고도 8억원에 가까운 자금이 필요하다. 특히 강남 11개구(평균 17억3223만원) 아파트 구매 시 11억원이 넘는 자금이 요구된다. 주담대 규제 뿐 아니라 지난 1일부터 수도권 모든 가계대출에 1.5%의 가산금리를 적용하는 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 3단계 규제가 시행된 상황이다. 중산층 이하 실수요자 중 다수는 자체 자금을 마련하는 것에 부담을 느낄 가능성이 크다.

빌라는 상대적으로 적은 자금으로 접근이 가능하다. 물론 올 들어 서울 아파트 가격이 큰 폭으로 오르며 빌라 가격도 상승세를 보이고 있다. KB부동산 통계에 따르면 지난달 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억5107만원이다. 1년 전인 지난해 6월(3억2902만원)과 반년 전인 올해 1월(3억3903만원)과 비교하면 꾸준히 올랐다. 그럼에도 10억원을 넘어서는 서울 아파트에 비하면 자금 여력이 부족한 실수요자에게는 여전히 접근이 용이한 대안으로 여겨진다. 특히 강남 11개구의 경우 지난달 연립주택 평균 매매가격은 3억6876만원으로 아파트와의 차이가 더욱 크다.

일각에서는 수요가 서울 외곽과 경기도, 인천 아파트로 이동할 것이라는 예측이 나온다. 다만 이런 이동 흐름은 크지 않을 것이라는 분석이다. 한국갤럽조사연구소의 '2024 부동산 트렌드 보고서'에 따르면, 거주 주택으로 이사를 결정할 때 가장 중요하게 고려한 요인으로 '직장과의 거리/직주근접성'을 꼽은 응답자는 47%로 나타났다. 절반 가까이가 직주근접 등 주택 선택에 생활 편의성을 가장 중요하게 생각하고 있는 것이다. 이에 외곽 지역 아파트보다 생활·교통 인프라와 고용 수요가 풍부한 서울 중심지 신축 빌라에 대한 주목이 클 것으로 관측된다.

◆ 빌라 정비사업 진행 시 시세 차익 기대...상대적으로 느슨한 규제에 투자자 '주목'

실거주 의무 부과로 아파트 갭투자가 어려워진 투자자의 눈도 빌라 시장을 향하고 있다. 핵심 입지의 빌라에 대한 투자가 늘어날 것으로 보인다. 부동산 중개업체 집토스에 따르면 2020년~2025년 5년간 강남3구(강남·서초·송파) 전용면적 59㎡ 빌라의 시세차익은 1억3646만원 상승했다.

동기간 노도강(노원·도봉·강북) 전용면적 59㎡ 아파트 시세차익(8744만원)에 비해 높은 수치다. 2015년~2025년 10년간 강남3구 빌라와 노도강 아파트의 시세차익은 약 3억2000만원으로 비슷하다. 그러나 최근 5년간 시세차익에서 강남3구 빌라가 노도강 아파트를 압도한 것은 부동산 투자 흐름이 입지를 중심으로 재편되고 있음을 방증한다는 평가가 나온다.

특히 정비사업 초기 단계이거나 추진 중인 빌라의 경우 높은 자산 가치 상승이 점쳐진다. 서울시는 노후 저층주거지를 개발하는 '모아타운', 사업 절차를 공공과 민간이 나눠 맡는 '신속통합기획' 등 정비사업에 대한 지원에 힘쓰고 있다. 모아타운 대상지인 서울 구로구 오류동 화랑주택은 최고 16층·167가구 아파트로, 신속통합기획 사업지인 신림동(난곡동) 650 일대 빌라촌은 최고 33층·2250가구 아파트로 탈바꿈할 예정이다. 아파트로의 전환 시 자산 가치가 크게 상승하는 것이 일반적이다. 이에 따라 정비사업 예정지를 중심으로 매입 후 중장기적 시세차익을 노리려는 투자 수요가 늘어날 것으로 전망된다.

빌라는 아파트와 달리 상대적으로 거래에 대한 규제가 적기도 하다. 정부는 지난달부터 '비아파트 6년 단기 등록임대주택 제도'를 시행하고 있다. 빌라 등 비아파트를 6년간 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 세제 혜택과 1가구 1주택 특례를 제공하는 제도다. 임대차로 빌라를 활용하려는 투자자에게 상황이 유리해진 것이다. 또 지난 3월부터 운영되고 있는 서울시 토지거래허가제(일정 규모 이상 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도)는 강남3구와 용산구의 아파트만을 대상으로 한다. 빌라는 별도 허가 없이 자유로운 거래가 가능하다.

◆ 가격 상승세 지속 전망..."즉흥적 매수는 유의해야"

업계에서는 수요 증가에 따른 빌라 가격 상승이 나타날 것으로 분석한다. 2022년 수도권에서 발생한 대규모 전세사기 후 빌라 시장은 위축됐다. 그러나 올해 서울 아파트의 매매, 전·월세 가격이 모두 급등하며 다시 빌라 시장이 커지고 있다. 또 1인 가구의 증가로 작은 평형과 저렴한 주거지에 대한 선호가 늘어나며 빌라 수요도 함께 확대되고 있다. 실제 한국부동산원에 따르면 서울 빌라 거래량은 올해 1월 1827건에서 ▲2월 2299건 ▲3월 3024건 ▲4월 3434건으로 상승했다.

반면 예정된 공급은 적다. 국토교통부 '5월 주택통계'에 따르면 지난 5월 빌라를 포함한 비아파트 인허가는 2631호로 전월 대비 9.2% 감소했다. 착공은 2716호로, 준공은 2025호로 각각 전월 대비 24.2%, 6.2% 줄었다. 이미 서울 내 가용 택지가 부족한 상황이기 때문에 신규 빌라 공급이 제한적일 수밖에 없다. 이런 상황에서 이번 대출규제 후 관찰되는 빌라 매수 수요가 실제 매매로 이어진다면 향후 강남권을 중심으로 한 빌라 가격 상승이 예측된다.

다만 전문가들은 시장 상황을 더 지켜볼 필요가 있다고 입을 모은다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "올해 단기간에 아파트 가격이 많이 오르면서 가격 부담을 느낀 수요자들이 빌라로 이동했다"면서도 "수요자들은 아파트를 살 수 없을 때 빌라를 택하는 것일 뿐 아파트 가격 상승이 둔화된다면 빌라 수요는 다시 줄어들게 된다. 지금의 빌라 가격 상승세는 장기간 지속되지 않을 수 있다"고 설명했다.

권 팀장은 "최근 5년간 강남3구 빌라의 시세차익이 노도강 아파트를 뛰어넘긴 했지만 이는 노도강 지역이 재개발에 대한 기대감으로 아파트 매매가가 급격히 상승한 데 따른 것"이라며 "시기에 따라 시세차익의 변동이 있을 수 있다. 기본적으로 빌라는 개발 호재 없이는 아파트 대비 가격 상승폭이 적기 때문에 높은 시세차익을 기대하기 어렵다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "모아타운, 신속통합기획 등으로 정비사업에 속도가 붙으면서 빌라가 새 아파트로 바뀔 수 있다는 기대감이 있는 지역에 수요가 일부 유입되고 있다"며 "아파트 가격이 오르며 실거주 목적에서 신축·역세권 위주로 빌라를 택하는 수요자들이 증가한 반면 서울 지역 연립주택 착공이 줄어들며 빌라 가격이 상승했다"고 밝혔다.

이어 "최근 대출규제로 주담대에 6억원 한도가 설정되며 빌라에 대한 수요 증가와 그로 인한 가격 상승이 관찰될 수 있다"면서도 "다만 2022년 이후 전세사기가 비아파트에서 많이 발생하며 아직 임대차 수요가 완전히 회복되지 않은 데다 빌라의 시세차익은 기본적으로 아파트보다 낮은 편이다. 정비사업 대상지 등 시세차익 기대감이 높은 지역 위주로 빌라가 주목받겠지만 이런 흐름이 전 지역으로 퍼지기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

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