[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 비대면 거래가 급증하며 효자 부동산으로 떠올랐던 물류센터 시장이 내리막길을 걷고 있다. 지난해 수도권 물류센터 신규 공급과 인허가가 크게 줄어든 데다 미착공 자산까지 누적되며 공급 축소 가능성이 커졌다.

2024년 수도권 물류센터 인허가 및 착공률 현황. [자료=C&W 코리아]

27일 글로벌 부동산 컨설팅사 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'에 따르면 지난해 신규 공급된 연면적 1만6500㎡ 이상 물류센터의 총 공급 면적은 약 392만㎡로 전년 대비 약 33% 감소했다. 공급 건수는 51건으로 전년(95건)보다 절반 수준으로 줄었다. 

면적별로는 3만3000㎡ 이하의 중소형 자산의 공급은 감소한 반면 6만6000㎡ 초과 대형 자산 비중이 10%p(포인트) 증가했다. 수도권 물류센터 임차인의 약 절반을 차지하는 이커머스와 3PL(제3자물류) 기업들이 선호하는 중대형 규모 수요를 반영한 결과다.

지난해 수도권 내 인허가를 완료한 물류센터 개발 건수는 총 34건이다. 2019년 이후 가장 낮다. 미착공률은 85%다. 인허가를 받은 후 2년 이상 착공이 이뤄지지 않은 장기 미착공 자산도 110건에 달했다.

김수경 C&W코리아 리서치팀장은 "향후 해당 자산들에 대해 인허가 취소 처분이 내려지면 실질 공급 면적은 더욱 감소할 수 있다"며 "개발비용 상승과 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달의 어려움으로 인해 신규 개발 여건도 악화되고 있어, 올해를 기점으로 물류센터 공급은 본격적인 감소 구간에 진입할 것"이라고 말했다.

지난해 수도권 물류센터 거래 규모는 약 4조6000억원으로 전년 대비 12% 줄었다. 총 거래액 중 38%가 경·공매나 건설사의 채무인수 등 NPL(부실채권)성 거래였다. 선매입 약정 이행 건을 제외하면 전체 거래 규모 중 약 35%만이 정상 거래인 셈이다. 거래 건수는 총 35건이었다.

김 팀장은 "저가 매물로 나온 저온 물류센터를 부분 또는 전체 상온 용도로 전환해 리스크를 해소하려는 움직임도 포착됐다"며 "상온 및 복합 물류센터에선 선매입 약정 이행 건이 다수 관찰됐으나, 이는 대부분 물류센터 개발 시장이 활발했던 시기에 체결된 계약"이라고 설명했다. 이어 "금리 인상과 임차인 유치 어려움 등으로 투자 심리가 위축되면서 실제로 계약이 이행되지 않을 수 있다"고 부연했다.

지난해 수도권 물류센터 3.3㎡당 명목 임대료는 상온의 경우 3만2100원, 저온은 5만9800원으로 집계됐다. 상온 물류센터는 신규 공급이 집중된 지역을 중심으로 전년 대비 명목 임대료가 소폭 상승했다. 반대로 저온 물류센터는 지속되는 공급 과잉으로 인해 장기 공실 자산이 누적되면서 임대료 하락세를 보였다. 

지난해 하반기 기준 수도권 내 3만3000㎡ 규모 이상 물류센터(신규 자산 제외) 공실률은 상온 17.2%, 저온 39.8%를 각각 기록했다. 신규 대형 자산이 다수 공급된 점을 감안하면 실제 공실률은 더 높을 것으로 보인다. 김 팀장은 "저온 물류센터 공실 확대의 주된 원인으로는 구조와 수요 간의 불일치가 지목된다"며 "코로나19 팬데믹 이후 급격히 공급된 물량은 비효율적으로 설계돼 냉장 중심의 신속 출고 수요와 맞지 않아 임차 선호도가 낮다"고 말했다. 

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