[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 국민의힘이 부동산시장 정상화를 위해 분양가 인하 유도 정책을 공약으로 내세웠지만 현실적으로 어려울 것이란 전망이 나온다. 건설사들은 건설자재 원재료 수급을 상당부부 수입에 의존하고 있는 상황이지만 고환율이 장기화되고 있어서다.

공공주택의 경우 정부의 세금투입으로 분양가 인하가 가능하지만, 민간아파트의 경우 공사비가 높아지고 있는 상황에 분양가를 낮추기 위한 유도정책으로 인해 건설사들의 수익성이 악화되면서 오히려 주택공급이 부족해 역효과가 날 수 있다는 지적도 제기된다.

◆ 2020년 대비 공사비 31%↑·노임 23.9%↑

22일 부동산업계에 따르면 조기 대선을 앞두고 부동산 표심을 확보하기 위해 나온 분양가 인하 공약이 현실성이 떨어진다는 목소리가 나온다.

국민의힘은 최근 대선 공약으로 부동산 시장 정상화를 위한 분양가 인하 유도 정책을 추진하겠다고 발표했다. 이번 대책은 수도권과 비수도권을 구분한 뒤 용적률과 건폐율을 올려 조정한 뒤 아파트 공급 물량을 늘리는 것을 골자로 한다. 재건축·재개발과 신규 아파트 사업에도 적용할 방침이다.

집값 폭등 등 과거 문재인 정부 시절 부동산 정책 실패를 이번 대선 국면에서 재부각해 부동산 정책에 민감한 중도층 표심을 확보하겠다는 전략이다.

다만 분양가 인하는 현실적으로 어려울 것이란 것이 업계 중론이다. 국내 건설사는 철근과 콘크리트 등 건설사재 원재료를 수입에 의존하고 있다. 하지만 고환율이 지속되며 건설자재 가격 상승이 공사비 증가로 이어지고 있는 상황이다. 지난해 11월 1일 기준 환율은 1376.0원이다. 이후 12월 2일 기준 1406.5원, 지난 1월 2일 기준 1471.5원 이후 고환율을 유지하고 있다.

실제 환율이 급등하기 시작한 지난해 11월 이후 수입 건설자재 가격 상승률도 상승했다. 통계청에 따르면 지난해 11월 건설용 중간재 수입물가 상승률은 전년동기대비 6%를 기록했다. 이후 12월 9.2%, 올해 1월 8.6%, 2월 6.9%로 나타났다.

실제 공사비 역시 꾸준히 늘어나고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 2월 기준 건설공사비지수는 131.04다. 지난 2020년 기준 100이었던 공사비지수는 2021년 2월 104.74, 2022년 2월 120.14, 2023년 2월 127.76, 2024년 2월 130.05로 꾸준히 오름세다. 자잿값 상승이 본격화되기 전인 2020년 이후 31% 상승했다. 인건비 역시 올랐다. 대한건설협회에 따르면 지난 1월 기준 시중노임단가는 27만6020원으로 2020년 1월 대비 23.9% 증가했다.

◆ 분양가 인하 정책 역효과 우려…"민간 주택 공급 감소 가능성"

공사비가 늘어나면서 분양가 역시 지속적으로 오르고 있다. 지난달 말 기준 수도권 민간아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격은 858만3000원이다. 지난 2022년 3월 635만2000원에서 35.1% 증가했다.

오는 6월부터 30가구 이상 민간 아파트에 대한 제로에너지 건축물 인증이 의무화되면서 추가 공사비 부담이 발생하는 점 역시 분양가 상승 요인으로 작용할 전망이다. 제로에너지 건축물은 고성능 단열재와 고효율 창호, 신재생에너지 설비 등을 통해 에너지 소비를 최소화하는 구조다. 정부는 제로에너지 인증 의무화에 따른 공사비 증가폭이 전용면적 84㎡ 기준 가구당 약 130만원 수준일 것으로 예상하고 있지만 업계에선 최소 10% 이상의 추가 공사비 부담이 발생할 것으로 추산하고 있다.

공공주택의 경우 용적률·건폐율 상향을 통해 가격을 낮추는 등 세금을 투입할 수 있지만 민간아파트의 경우 용적률 상향에 따른 추가 건축비가 필요하다. 결국 분양가 인하 유도 정책에 건설사들이 수익성이 악화되면서 신규 분양에 소극적으로 임할 경우 오히려 주택공급이 줄어들며 역효과가 날 수 있다는 지적이 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "공사비 등 건축비가 높아지는 상황에서 분양가를 낮춘다는 것은 결국 세금을 투여하는 방식이라 어려울 것으로 보여진다"면서 "오히려 분양가 인하보단 공공임대주택 공급을 늘리는 방향이 더 나은 방향"이라고 말했다. 그러면서 "민간 시장을 더 위축시켜 오히려 주택 공급이 더 부족해질 우려가 있다"고 덧붙였다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "공공주택 공급시 정부에서 낮은 가격으로 공급을 할 순 있지만 결국 세금이 투입되는 것이 문제"라면서 "민간아파트 용적률을 상향할 경우 그에 따른 건축비가 추가적으로 들어가는 만큼 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com