부동산 PF 개발 문턱 높인다…데이터 관리·자기자본 비율 제고

기사입력 : 2025년02월23일 06:10

최종수정 : 2025년02월23일 06:10

PF 위기 방지법, 오는 25일 소위에서 다뤄
종합 관리체계 구축하는 것 목표
정부 "2028년까지 시행사 자기자본 비율 20%"
"급진적 상향 신중해야" 주택 공급 위축 우려도

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 건설업계의 구조적 위험 요소로 지적되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 규제 강화 법안이 본격적으로 논의되면서 개발사업 문턱이 점차 높아질 것으로 관측된다.

◆ 현행 관리 시스템, 리스크 진단 어려워…PF 종합 관리체계 구축 필요성 제기

23일 업계와 정치권에 따르면 오는 25일 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률(PF 위기 방지법)이 논의될 예정이다.

PF 종합 관리체계 구축을 목표로 하는 PF 위기 방지법은 권영진 국민의힘 의원(국토위 여당 간사)과 손명수 더불어민주당 의원이 공동 발의했다. 국토위 야당 간사인 문진석 의원과 국토위원장인 맹성규 의원 등도 발의에 참여해 소위원회에서 신속한 논의가 이뤄질 것으로 전망된다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 권영진 국회 국토교통위원회 국민의힘 간사가 6일 오후 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 2025 건설산업 경쟁력 강화와 건설안전을 위한 토론회에서 축사를 하고 있다. 2025.02.06 mironj19@newspim.com

PF 위기 방지법의 핵심은 일정 규모 이상의 건축 사업을 포함한 모든 개발 사업을 '부동산 개발사업' 범위에 포함하는 것이다. 이를 통해 통합 정보 시스템을 구축하고, 국가·지방자치단체·지방공사 및 민간 사업자가 개발 사업 관련 정보를 제출하도록 하는 것이 골자다.

이 법안은 한국 부동산 PF가 낮은 자기자본을 바탕으로 3자 보증을 통해 자금을 조달하는 저자본·고보증 구조를 띠고 있어, 금리 인상 및 대외 변수에 취약하다는 문제의식에서 출발했다.

한국개발연구원(KDI)이 최근 5년간 344개 사업장의 재무 정보를 분석한 결과, 평균 자기자본 비율은 5.2%였으나, 자기자본 중간값은 2.5%에 불과했다. 즉, 일부 사업장이 평균을 끌어올렸으며, 일반적인 사업장의 자기자본 비율은 2~3% 수준에 불과하다는 분석이다.

이처럼 자기자본 비율이 낮은 시행사들이 3자 보증을 통해 자금을 조달하는 구조가 일반화돼 있다. 또한 '묻지마 대출'과 시공사의 책임 준공 확약에 의존하는 방식이 사업성 평가 부실을 초래해 리스크를 더욱 키우고 있다는 지적이 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 이진 한국부동산개발협회 연구위원. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이 가운데 PF 위기 방지법과 관련한 구체적인 시스템 구축 방안도 논의됐다. 단편적인 현행 시스템 대신 국토교통부 주도로 종합 관리 시스템을 구축해 전반적인 리스크 파악을 꾀하고, 공신력 있는 평가 기관을 통해 다자 검증체계를 마련하자는 것이다.

이에 지난 20일 국회에서 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 '부동산 금융 익스포저 종합 관리 시스템' 도입을 제안했다. 이 시스템은 국토교통부가 주도해 PF 관련 사업장의 ▲금융 ▲건축 ▲행정 현황을 금융기관·시행사·건설사 등 기관별로 모니터링할 수 있도록 하는 체계다. 현재의 PF 대출 상시 감시 시스템이 단편적인 형태에 그쳐, 부동산 금융 익스포저 전반에 대한 리스크 파악이 어렵다는 점이 문제로 지적됐기 때문이다.

또한, 공신력 있는 평가 기관을 통한 다자 검증 체계를 마련하고, 시행 능력 평가제를 신설해 개발사업의 건전성을 평가하는 방안도 제시됐다. 이를 통해 시행 업계의 투명성을 높이고, 우수 사업자에게는 인센티브를 제공하는 방식이 검토되고 있다.

국회와 정부는 PF 정보를 사전에 검토해 체계적으로 리스크를 관리하는 데 초점을 맞출 방침이다. 맹성규 국토위원장은 이날 토론회에서 "사업성 평가의 신뢰성을 높이기 위한 제도적 장치 마련이 필요하다"고 강조했다. 박상우 국토교통부 장관 역시 "많은 정보를 수집하고 제대로 판단할 수 있는 환경을 조성하겠다"고 밝혔다.

◆ "2028년까지 자기자본 비율 20%로 상향"…주택 공급 위축 우려도

정부와 국회는 PF 자기자본 비율을 상향하는 방안도 추진하고 있다.

지난해 11월 정부는 경제관계장관회의에서 부동산 PF 안정성과 주택 공급 활성화를 목표로 제도 개선안을 발표했다. 이에 따라 오는 2028년까지 자기자본 비율을 20%까지 확대하는 방침이 설정됐다.

건설 현장 타워크레인 모습. [사진=뉴스핌 DB]

이에 따라 향후 PF의 자기자본 비율은 점진적으로 상향될 것으로 보인다. 맹 국토위원장은 토론회에서 "사업 주체의 자기자본 비율을 높이고, 금융기관의 건전성 규제를 강화해야 한다"고 강조하기도 헀다.

다만, 자기자본 비율을 무리하게 상향하면 주택 공급이 위축될 수 있다는 우려도 제기된다.

이를 두고 황순주 KDI 연구위원은 "과거 시계열 자료를 보면, PF 규모가 감소할 때 주택 공급이 반드시 줄어드는 경향은 나타나지 않았다"고 밝혔다. PF 익스포저가 줄어들더라도 인허가와 착공이 반드시 감소하는 것은 아니라는 설명이다.

반면 "금융당국에서 부동산 PF 대출에 대한 위험가중치(RW)를 강화할 경우 개발사업이 가능한 사업장 수가 40%로 줄게 된다"고 언급한 이 연구위원은 "주택 공급량은 인허가 이후 착공, 실제 입주까지 시차가 존재하기 때문에 (앞선 연구 결과와 달리) 실질적으로 감소가 나타날 수도 있다"며 "자기 자본 비율을 높이는 것에는 공통된 찬성 의견이지만 속도와 목표치에 대해서는 신중할 필요가 있다"고 설명했다.

dosong@newspim.com

사진

[10·15 부동산대책] "2금융권 모두 묶였다" [서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = 이번에 발표된 10. 15 부동산 대책으로 주택매입 자금 조달의 '마지막 통로'로 불리던 2금융권 대출길이 사실상 완전히 막혔다. 그동안 1금융권 대출 한도를 채운 뒤 저축은행이나 캐피털 등 2금융권으로 넘어가 추가 자금을 확보하던 관행이 이번 대책 이후에는 불가능해진다. 정부는 주택시장 안정을 목표로 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 시가 기준 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 일괄 제한했다. ◆ "2금융권 통한 추가 대출도 불가능"…한도·DSR·LTV 일괄 적용 이전까지는 은행권에서 한도를 채운 뒤 2금융권으로 넘어가 추가 대출을 받는 식의 '보충 레버리지'가 가능했지만 이번 대책으로 저축은행·상호금융·보험사·카드사 등 전 금융권이 동일 기준을 적용받게 됐다. 또한 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역의 주담대 LTV(담보인정비율)는 70%에서 40%로 하향되며 전세대출·신용대출을 이용한 주택 구입도 금지된다. 이에 따라 2금융권을 통한 '추가 대출'이나 '신용대출 보완'도 사실상 불가능해졌다. 이번 대책에서 1·2금융권 동일 DSR(총부채원리금상환비율)·LTV 기준을 적용하면서 '2금융권으로 가면 더 빌릴 수 있다'는 공식은 완전히 무너졌기 때문이다. 그동안은 저축은행 등 2금융권은 은행보다 DSR 허용 비율이 상대적으로 높았다. 은행권이 40%이라면, 저축은행은 50~60%였다. 하지만 금리가 조금 더 높았다. 이런 가운데 1·2금융권 동일 DSR·LTV 기준을 적용하면서 2금융권으로 갈 유인이 없어졌다. 만약 2금융권의 금리가 8%이라면 실제 대출 한도는 오히려 줄어든다. 연소득 6000만원 기준으로 은행(금리 4%)에선 약 3억5000만원까지 가능하지만 저축은행(금리 8%)에서는 2억6000만원 수준에 그친다. [서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2025.10.15 hkj77@hanmail.net 금융권 관계자는 "이번 조치로 1금융권이 막히면 2금융권으로 돌던 흐름까지 완전히 끊길 것"이라며 "대출 금리는 더 높은데 한도까지 줄어, 비은행권 대출의 매력은 사실상 사라졌다"고 말했다. 저축은행업계 한 관계자는 "건전성 관리가 예민한 곳들은 지표 관리를 위해 더욱 보수적으로 대출을 실행할 것"이라고 말했다. ◆ "사업자대출·우회대출 차단"…고소득자 레버리지 봉쇄 그동안 일부 고소득층은 사업자등록을 내고 2금융권 사업자대출을 이용해 주택을 매입하는 편법을 사용해왔다. 하지만 정부는 이미 6·27 대책에서 신용대출 한도를 1억원으로 제한하고 사업자대출을 통한 주택자금 유용도 차단한 바 있다. 이에 더해 이번 대책에서 정부는 "주택구입 자금으로 유용되는 사업자대출은 동일한 심사 기준과 DSR 적용을 받는다"며 용도 외 사용 시 대출 회수 및 제재 대상이 될 수 있다고 명시했다. 금융권 다른 관계자는 "이전에는 2금융권 사업자대출로 10억원대까지 자금을 끌어오는 사례가 있었지만 이제는 용도검증 강화로 사실상 불가능하다"며 "소득이 높아도 DSR 제한에 걸려 실수요 외 매입은 어렵다"고 말했다. yunyun@newspim.com 2025-10-15 10:49

사진

불안이 불지핀 랠리 금값 4200달러 돌파 [시드니=뉴스핌] 권지언 특파원 = 지정학 불안과 연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인하 기대감이 계속되면서 금 가격이 15일(현지시간) 온스당 4,200달러도 뚫고 올랐다. 국제유가는 미국과 중국 간 무역 긴장 격화와 공급 과잉 전망 여파가 계속되며 하락했다. 뉴욕상품거래소(COMEX)에서 금 선물 12월물은 1.2% 올라 4,213.60달러를 기록했다. 금 현물은 장중 한때 사상 최고치인 4,217.95달러까지 상승해 역대 최고가를 경신한 뒤 한국시간 기준 16일 오전 1시 33분 기준 1.3% 오른 온스당 4,196.76달러를 기록했다. 금괴. [사진=블룸버그통신] 주요 통화 바스켓 대비 달러 가치를 보여주는 달러지수는 0.32% 하락해 금값 매력을 더했다. 전날 제롬 파월 연준 의장이 "미국 노동시장은 여전히 '낮은 고용·낮은 해고의 침체(doldrums)' 상태에 있다"고 말하며 완화적(비둘기파적) 톤을 유지했기 때문이다. 스콧 베선트 미국 재무부 장관은 "주식시장이 흔들려도 미국은 중국과의 무역협상 입장을 바꾸지 않을 것"이라고 밝히며 미중 갈등 지속 가능성에 무게를 실었다. 씨티인덱스와 포렉스닷컴의 시장 분석가 파와드 라자크자다는 "금은 지금 완전히 폭주하는 국면에 있으며, 멈출 기미를 보이지 않는다"며 "최근 며칠간 미·중 무역 긴장이 다시 고조되면서, 투자자들이 주식의 롱 포지션(상승 베팅)을 헤지하기 위해 금으로 분산투자를 할 이유가 더욱 늘었다"고 말했다. 시장에서는 10월 금리 인하 0.25%포인트(25bp)를 단행할 확률을 98%, 12월 추가 인하는 100%로 완전히 반영한 상태다. 시장 참가자들은 또한 미국 정부 셧다운(일시적 행정 중단) 상황에도 주목하고 있다. 셧다운으로 인해 공식 경제 지표 발표가 중단되면서, 정책 결정자들의 경제 전망에도 불확실성이 커질 수 있기 때문이다. 유가는 무역 갈등보다 공급 과잉 가능성을 경계하며 하락했다. 런던 ICE선물거래소에서 브렌트유 12월물은 배럴당 61.91달러로 마감하며 전일 대비 0.48달러(0.8%) 하락했다. 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 서부텍사스산원유(WTI) 11월물은 0.43달러(0.7%) 내린 58.27달러로 마감했다. 두 벤치마크 모두 5월 7일 이후 가장 낮은 수준으로, 이틀 연속 최저가를 갱신했다. 석유수출국기구(OPEC)와 러시아 등 비회원 산유국들의 협의체인 OPEC플러스(+) 산유국 연합이 예정보다 빠른 속도로 감산 중단분을 복구하기로 하면서 공급 과잉 우려가 확대돼 유가는 여전히 압박을 받고 있다. 앞서 국제에너지기구(IEA)는 내년 기록적인 공급 과잉 전망치를 상향 조정했으며, 일부 대형 원유 트레이딩 회사들은 "기대보다 빨리 공급 초과 현상이 이미 나타나고 있다"고 경고했다. 뱅크오브아메리카는 "미·중 무역 긴장이 심화되고 OPEC+ 산유국들의 생산이 확대될 경우, 브렌트유 가격이 배럴당 50달러 밑으로 떨어질 수 있다"고 경고했다. UBS의 애널리스트 지오반니 스타우노보는 "유가는 여전히 무역 긴장과 투자심리(리스크 선호)의 변화에 크게 영향을 받지만, 주식시장이 강세를 보이고 있어 일정 부분 제한적인 지지를 받고 있다"고 말했다. kwonjiun@newspim.com 2025-10-16 06:13