전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

"공급확대 효과 글쎄" 오세훈표 고도·경관지구 규제완화 대상지 ′제한적′

기사입력 : 2025년01월10일 14:26

최종수정 : 2025년01월10일 14:26

고도·경관지구내 1종 일반주거지역 재정비 추진 단지 없어
한남뉴타운은 대상 아냐
서울시 "당장보다 향후 재정비 추진단지 혜택 받을 것"

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 '규제철폐안 3호'로 높이 제한이 적용된 도시규제지역 내 재정비 사업의 사업성 제고 방안을 내놨지만 실제 혜택을 받을 단지는 적을 것이란 분석이 나온다. 

규제철폐안 3호 대상지역은 서울시 고도·경관지구내 1종 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 종상향이 되는 곳이다. 대상이 많지 않아서다. 아울러 이들 지구에서 2종으로 상향돼도 올릴 수 있는 층수는 10층 이하일 가능성이 크기 때문에 재개발 동인(動因)으로 작용하긴 어려울 것이란 분석이 많다.

이에 따라 서울시가 규제철폐안 3호를 발표하며 제시했던 흑석10구역과 삼선3구역 등을 제외한 다른 단지들은 혜택을 받기 어려울 것이란 진단이 나온다.   

오세훈 시장이 규제철폐안 3·4호를 발표하고 있다. [사진=서울시]

10일 정비업계에 따르면 지난 9일 서울시의 '규제 철폐안' 3호인 고도·경관지구 등 도시규제지역내 공공기여 저감 방안이 발표됐지만 혜택을 받을 대상 구역이 적어 주택 재개발사업 활성화로 이어지긴 어려울 것이란 분석이 나오고 있다. 

지난 9일 서울시는 오세훈 시장 주재로 개최한 '경제규제 철폐 정례 간부회의'에서 이같은 내용을 담은 규제철폐안 3·4호를 확정했다. 앞서 5일 서울시는 도심·역세권의 상가 의무비율을  완화한 규제철폐안 1호와 재정비 사업시 환경영향평가 면제를 확대한 규제철폐안 2호를 내놓은 바 있다.

서울시의 규제철폐안 3호는 고도 제한 등 각종 규제 때문에 사업이 어려운 '도시규제지역'에서 조합 등 사업자의 공공기여 부담을 덜어주는 방안이다. 도시규제지역은 고도·경관지구에 속해 있거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지에 있어 일조권, 사선제한 등으로 높이 제약을 받는 지역을 말한다.

이런 곳은 서울시가 재개발·재건축 활성화를 위해 용적률 상한선을 높여주더라도 각종 규제 때문에 상한선을 채우는 게 불가능하다. 심지어 서울시는 박원순 전 시장 때인 2019년엔 재개발사업 중단을 겨냥한 '문화재 지정 알박기'도 단행한 바 있다. 이같은 문화재, 고도제한 등으로 사업 추진이 어려운 재개발 단지를 지원한다는 게 이번 오 시장의 규제철폐안의 복안이다.  

지난해 서울시는 재개발·재건축을 지원하기 위해 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 비율을 대지면적의 15%에서 10%로 낮췄다. 규제철폐 3호에 따라 앞으로 이 비율을 10%로 일괄 적용하지 않고 용도지역 상향으로 실제 혜택을 받은 용적률에 비례해 공공기여를 부담하도록 했다.

규제철폐안 3호가 실행되면 1종 주거지에서 2종 주거지로 용도지역을 상향하는 재정비 단지는 혜택을 받을 수 있다. 2종 일반주거지역으로 상향되면 용적률 상한선은 200%에서 250%로 50%p(포인트) 올라간다. 하지만 각종 규제 때문에 실제로는 용적률을 220%밖에 받을 수 없다면 용적률 증가분을 50%p가 아니라 이의 40%인 20%p로 보고 공공기여율도 10%(대지면적 기준)가 아니라 4%를 적용한다. 대지면적을 4만㎡로 가정하면 분양 가능 가구 수가 약 15가구 증가하는 효과가 있다.

다만 이같은 서울시 규제 철폐안 3호의 혜택을 받을 수 있는 지역은 제한적이다. 우선 최근 고도지구에서 일부 완화된 남산주변의 경우 정작 사업이 이뤄지고 있는 한남뉴타운 2~5구역은 규제철폐 3호 대상이 아니다. 이 지역은 고도지구가 아닌 서울시 자체적인 규정에 의해 90미터(m) 높이 제한이 걸린 구역이다. 

남산일대는 지난 2023년 소월로 일대 고도지구가 최고 45미터 건축 제한으로 개편됐지만 이 지역은 아직 재정비 사업 추진이 없다. 남산에서 직선거리로 600미터에서 900미터 가량 떨어진 한남뉴타운은 남산과 가까운 곳은 11~12층까지만 지을 수 있다. 이에 따라 남산과 가장 가까운 한남2구역은 최고 14층까지만 올릴 수 있다. 

한남뉴타운은 각 구역별로 전체 주택공급수의 15~18%를 공공기여한다. 3구역은 최고 22층 5988가구 단지로 재개발되며 이중 1100가구 가량이 공공기여 대상인 임대주택이다. 4구역은 최고 29층, 남산변 12층 2331가구 단지로 지어진다. 350가구가 공공임대주택이다. 5구역도 남산변 12층으로 전체 2560가구 중 384가구의 임대주택을 공공기여한다. 관리처분을 진행중인 2구역은 최고 14층으로 1537가구를 지으며 238가구의 임대주택을 공급한다.  

한남뉴타운은 가장 사업이 빠른 3구역을 필두로 모든 구역에서 층수제한 완화를 서울시에 요구했지만 박원순 시장에 이어 오세훈 시장도 원칙 고수 입장을 확고히 하고 있다. 또한 이번 규제철폐 3호에 따른 공공기여 저감 대상지구도 아닌 만큼 아무런 혜택을 받지 못한다. 

서울시 신(新) 고도지구 구상안 [자료=서울시]

서울시는 지난 2023년과 2024년 두 차례에 걸쳐 서울시내 고도지구 건축제한을 완화했다. 현재 남아있는 고도지구인 남산 주변, 경복궁 주변, 구기·평창 주변, 여의도 국회의사당 주변, 배봉산 주변의 1종 일반주거지역이 재정비사업을 할 때 혜택을 받을 수 있다. 하지만 이들 고도지구 내 2종 일반주거지역에서 올릴 수 있는 높이는 20~28미터인 만큼 공공기여를 실제 적용 받는 용적률 수준 만큼 줄여주는 정도로는 재개발 동력이 약하다는 게 전문가들의 진단이다. 실제 이들 구역내 1종 일반주거지역에서 재정비사업을 추진하는 곳은 아직 없다. 

1종 일반주거지역에서 2종으로 상향될 경우만 이같은 혜택을 받는다는 점도 대상을 줄이는 요소다. 2종에서 3종으로 상향될 경우 공공기여가 줄기 때문에 1종에서 2종 상향시에만 이같은 혜택을 부여한다는 게 서울시의 설명이다. 

서울시 관계자는 "현재까지 사업이 추진되는 곳 가운데 규제철폐 3호 헤택을 받을 수 있는 곳은 동작구 흑석10구역(4만5795㎡)과 한양도성과 가까운 성북구 삼선3구역(5만8332㎡) 그리고 문화재 인근 독립문역 인근 종로구 행촌동 210의 2 일대(7만4397㎡) 3곳"이라며 "규제철폐3호안은 당장은 아니더라도 향후 사업을 추진할 고도·경관지구내 1종 일반주거지역이 사업 동력을 얻는 요소가 될 것"이라고 말했다. 

donglee@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
외교부 1차관 인사 충격파 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 국장급에서 일약 차관으로 직행한 박윤주 외교부 1차관 임명에 외교부가 술렁이고 있다. 외교부 조직과 인사를 총괄하는 책임자인 1차관에 현재 실장급(1급)보다 후배 기수인 박 차관을 전격 기용한 배경을 놓고 설왕설래 중이다. 이번 인사는 파격을 넘어 충격에 가깝다. 박 차관은 전임 김홍균 1차관보다 외무고시 기수로 11기 아래이며 나이도 9살이나 어리다. 박 차관이 미국 관련 업무를 오래했다고는 하나 본부 주요 국장도 거치지 않았고 공관장도 특명전권대사가 아닌 총영사를 지냈다. 기수나 나이, 경력 모든 면에서 전례가 없는 인사다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 = 박윤주 신임 외교부 1차관이 11일 오전 서울 종로구 외교부에 첫 출근을 하고 있다. 2025.06.11 gdlee@newspim.com 퇴직한 외교관 출신의 한 인사는 "차관이 실장보다 후배였던 경우는 외교부 역사상 한 번도 없었다"면서 "이 정도 인사면 조직에 미치는 영향이 만만치 않을 것"이라고 말했다. 전남 보성 출신인 박 차관은 민주당 정부에서 요직을 거쳤다. 노무현 정부 출범 때 정권인수위원회를 거쳐 이종석 당시 청와대 국가안전보장회의(NSC) 사무차장 밑에서 일했다. '자주파·동맹파 파동'으로 외교부 북미국장에서 물러난 위성락 현 국가안보실장도 당시 NSC에서 함께 일했으며, 위 실장이 주미 대사관 정무공사일 때도 워싱턴 공관에서 함께 근무했다. 문재인 정부 들어 북미국 심의관과 인사기획관을 거쳐 애틀랜타 총영사로 임명됐지만, 1년여 만에 윤석열 정부 출범과 함께 교체됐다. 외교부가 술렁이는 이유는 단순히 의외의 인물이 발탁됐기 때문만은 아니다. 박 차관 임명이 의미하는 것이 무엇인지에 대한 불안감이 있다. 전례없는 파격 인사로 조직에 충격을 가하고 강도 높은 조직 개편과 체질 개선을 추진하기 위한 인사가 아니냐는 관측이 나오고 있다. 외교부는 민주당 정부가 집권했을 때마다 개혁의 대상이었으며, 실제로 외교부를 '손보려는' 시도도 자주 있었다. 노무현 정부때는 중앙인사위원회·행정자치부 출신의 차관을 임명해 조직 개편을 시도했고, 문재인 정부 때는 주미 대사관의 한·미 정상통화 유출사건을 계기로 외교부 내 '친미 라인'을 제거하기 위해 과도한 징계를 가해 물의를 빚은 적도 있다. 외교부의 한 중견 간부는 "이번 차관 인사가 태풍의 전조일지도 모른다는 불안감이 외교부 내에 있는 것이 사실"이라며 "박 차관 임명이 조직에 활력을 불어넣는 신선한 충격으로 작용하기를 바란다"고 말했다. opento@newspim.com 2025-06-11 16:23
사진
[이재명의 사람들]김현지 총무비서관 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 이재명 정부가 출범한 지 1주일이 지난 가운데 비서실장을 비롯해 수석비서관급 인선도 추가로 이뤄지고 있다. 현재까지 드러난 이재명 대통령 인선의 핵심은 '실용'이다. 인수위원회 없이 출발해야 하는 정부인 만큼 기존에 손발을 맞춰온 인사들을 적극적으로 등용하는 모습이다. 특히 이 대통령이 경기 성남시장, 경기도지사 때부터 호흡을 맞춰온 성남·경기라인 인물들은 정부 요직에 내정됐다. 대표적인 인물이 총무비서관으로 내정된 김현지 전 보좌관이다. 이 대통령의 최측근 중 한 명으로 꼽히는 김 전 보좌관은 이 대통령이 성남시장이던 때 시민운동을 하면서 인연이 닿았다. 대학 졸업 직후인 1998년 당시 변호사이던 이 대통령이 설립을 주도한 성남시민모임에 합류했으며 이곳에서 집행위원장, 사무국장 등을 거쳤다. 이 대통령이 정치를 결심하게 된 계기가 됐던 성남시립병원 설립 운동도 함께했다. 성남시립병원추진위원회에서 사무국장을 역임한 것. 이후 이 대통령이 성남시장에 당선된 후에도 시민운동에 방점을 찍었다. 그는 2011년 성남 지역에서 활동하는 환경·도시 전문가 등이 주축이 된 민관 협력 기구 '성남의제21'에서 사무국장으로 활동했다. 그러다 이 대통령이 2018년 경기도지사에 당선된 후에야 도청 비서관직을 맡으며 본격적으로 이 대통령을 보좌하기 시작했다. 김 전 보좌관은 '그림자 보좌'로 유명하다. 본인이 전면에 나서지 않는 성향이다. 시민운동가로 활동할 때는 지역 언론 인터뷰에도 응하는 등 적극적인 모습을 보였으나 이 대통령이 국회에 입성한 이후에는 언론 노출을 지양해왔다. 또한 김 전 보좌관은 이 대통령에게 직언을 아끼지 않는 것으로 알려졌다. 당 관계자는 "김 전 보좌관은 리스크 관리를 중요시하는 사람이다. 문제가 될 만한 것들은 사전에 차단하려고 하고 조심성이 강하다"고 했다. 이 대통령의 최측근으로 꼽히던 정진상 전 당대표실 정무조정실장과 김용 전 민주연구원 부원장이 각각 대장동 사건과 불법 정치자금 수수 혐의 등으로 사법리스크에 휘말리면서 당직을 내려놓은 영향도 있다. 김 전 보좌관이 정 전 실장과 김 전 부원장의 자리를 대체했다는 이야기도 있었다. 김 전 보좌관이 맡게 될 대통령실 총무비서관은 대통령실 예산을 총괄하는 직책으로 공무원 직제상 1급에 해당한다. 특히 대통령실 2급 이하 행정관 등 실무진 인사에 관여할 수 있다. 이 대통령은 수석급 인선에는 강훈식 비서실장, 우상호 정무수석, 강유정 대변인 등 비교적 친명(친이재명) 색채가 옅은 통합형 인재를 등용하는 한편 실무라인에는 김 전 보좌관처럼 오랜 기간 손발을 맞춰온 '복심'들을 배치하고 있다. 대통령실 1부속실장에 내정된 김남준 전 당대표 정무부실장, 의전비서관의 권혁기 당대표 정무기획실장, 인사비서관의 김용채 전 보좌관 등이 대표적이다. 원외에서 이 후보를 후방지원한 더민주전국혁신회의 핵심인물들도 이재명 정부에서 주요 역할을 할 것으로 보인다. 윤용조 혁신회의 집행위원장은 대통령 국가안보실 비서관으로 배치될 가능성이 크다. 강위원 혁신회의 상임고문은 전남 경제부지사에 내정된 것으로 확인됐다. 내년 지방선거를 앞두고 새 정부와 더 긴밀히 호흡을 맞출 수 있는 점을 고려한 것으로 보인다. heyjin@newspim.com 2025-06-11 17:10
안다쇼핑
Top으로 이동