[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2024년 집값은 공급 부족과 분양가 상승이 맞물리며 서울 강남3구 등 상급지를 필두로 오름세를 이어갔다. 하지만 4분기 들어 거래가 줄어드는 등 관망세가 짙어지고 있다. 정부가 급증한 가계대출 관리를 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 정책 모기지 축소 등 대출 규제를 강화한 데다 집값 급등에 대한 피로감이 커진 데 따른 결과로 풀이된다.

1일 부동산시장 전문가들에 따르면 새해에는 지난해 하반기부터 시작된 관망세가 이어지는 가운데 수도권 집값은 강보합을 보일 것으로 예상된다.

주택공급 부족에 금리 인하가 맞물리기 때문이다. 새해에는 스트레스 DSR 3차 적용이 예고되면서 거래절벽 상황은 지속되고 하락폭이 컸던 지역 위주로 반등할 것이란 진단이 나온다.

◆ 집값, 오를 이유는 없지만...전문가들, 2분기 이후 반등 가능성 타진

주요 연구기관들은 2025년 수도권 집값에 대해 강보합을 예상했다. 2024년 4분기부터 이어지고 있는 관망세가 새해까지 지속될 것이란 시각이 우세하지만 공급 부족과 금리 인하, 수도권 수요 쏠림 등이 맞물리기 때문이다. 한국건설산업연구원은 최근 발표한 '2025년 부동산시장 전망 보고서'에서 새해 수도권 주택가격은 1% 상승하는 강보합을 보일 것으로 전망했다.

하나금융연구소 역시 새해 수도권 주택가격에 대해 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 지난해 4분기 이후 주택 거래는 위축된 상태다. 서울 아파트 거래 건수는 지난해 7월 7812건으로 정점을 찍은 이후 8월 6490건, 9월 3126건 등 감소세로 돌아섰다. 11월 아파트 거래량은 12월 9일 기준 2348건에 불과하다. 거래 후 한 달 내로 신고하면 되기 때문에 1월 말까지 집계 기간이 남아 있다. 하지만 이 같은 추세라면 10월 거래량에 미치지 못할 가능성이 크다. 

거래가 줄면서 집값 역시 하락세를 보이고 있다. 특히 매수심리 위축으로 거래가 끊긴 상황에서도 나홀로 신고가를 경신하던 강남권마저 지수 하락을 보였다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 99.2로 전주(99.5) 대비 0.3포인트(p) 하락했다. 강남지역 매매수급지수는 100.3으로 한 주 전(100.7)보다 0.4p, 강북지역은 98로 전주(98.2) 대비 0.2p 내렸다.

12월 둘째 주 주간 아파트가격동향 조사에 따르면 강동구 아파트 가격은 평균 0.02% 빠지며 25개 자치구 중 유일하게 하락 전환했다. 이는 지난해 3월 넷째 주(-0.02%) 이후 35주 만이다. 서울마저 부동산 시장이 주춤하는 것은 DSR 2단계 등 대출 규제와 집값 급등에 따른 피로감 누적에 따른 것으로 풀이된다.

하지만 공급 부족에 따른 집값 상승이 나타날 것도 예상된다. 주택산업연구원은 올해 수도권을 중심으로 공급부족량이 90만가구에 육박할 것으로 전망했다. 2020년부터 지난해까지 5년간 주택 수요량에 비해 공급이 부족했고 이미 누적치로 86만가구를 넘어섰다. 공급 부족 현상은 앞으로 더 심각해 질 것으로 예상된다.

주택산업연구원에 따르면 2024년 주택 인허가 물량은 38만가구 수준으로 2017∼2021년 연간 평균(54만가구)과 비교하면 30%나 감소했다. 실제로 지난해 누적 인허가 물량은 연간 목표 물량의 절반에도 미치지 못하고 있다. 정부는 인허가 기준으로 2024년 54만가구 공급을 목표로 했지만 10월까지 누적 인허가 물량은 24만4777가구로 목표 물량의 45% 수준이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "주택 수요는 서울을 중심으로 집중되는 경향이 있고 경기도권 입주 물량이 2024년보다 4만가구 줄어들 것"이라며 "실질적으로 전세시장 가격 불안 등이 야기될 수 있는 점을 감안하면 상승 피로감은 높지만 가격 강보합은 유지될 것"이라고 말했다.

◆ 대출규제 완화 시점 관건…수도권-지방 양극화 심화

서울 영등포구 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습 [사진=뉴스핌DB]

관건은 대출규제 완화 시점이다. 시장에선 전체적으로 올해 상반기까진 현재 상황이 이어질 것이란 전망이 우세하다. 권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 "가계부채 증가를 억제하기 위해 대출을 묶어놨지만 규제가 하반기까지 이어지긴 어려울 것"이라며 "하반기부터 규제가 풀린다면 금리가 내려가는 상황과 공급 부족이 맞물리면서 가격이 오를 수 있다"고 말했다.

일각에선 금리 인하가 되더라도 스트레스DSR 3단계 적용이 예고돼 있는 만큼 영향은 제한적일 것이란 전망도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 "서울의 경우 급격하게 가격 상승이 이뤄지다 보니 새해에는 전반적으로 관망세를 보일 것으로 예상된다"면서 "서울 외곽은 마이너스 전환되는 자치구들이 상당 부분 발생할 것"이라고 말했다. 그러면서 "금리 인하는 있지만 스트레스DSR 3차가 예고돼 있어 시장에서 영향력을 발휘하긴 어려울 것"이라며 "다만 2분기부터 지역적으로 하락이 많이 일어났던 부분 위주로 반등 가능성이 있다"고 덧붙였다.

공급 부족과 금리 인하 상황이 이어지며 수도권을 중심으로 집값이 소폭 오를 것으로 예상되면서 지방과의 격차는 한층 심화될 것이란 전망도 나온다. 건설산업연구원은 올해 전국 주택매매가격이 1% 하락하는 가운데 수도권은 1% 상승하고 지방은 2% 하락할 것으로 전망했다. 하나금융연구소도 수도권을 중심으로 수요가 집중될 것이란 전망을 내놨다.

함 랩장은 "지방은 5만가구 가량 미분양이 적체돼 있고 주택 수요의 수도권 쏠림 현상과 더불어 시장의 회복 탄력성 역시 회복장세에서 수도권에 집중되는 경향이 있다"면서 "지방으로의 수요 이전은 어려울 것 같고 전세 역시 상승과 하락이 교차하고 있어 더 낮아질 수 있다"고 말했다. 송 대표는 "지방의 경우 미분양을 해소하는 데 어려움을 겪을 것으로 보인다"면서 "여전히 경기 침체 우려와 미분양 등의 영향으로 집값을 회복하기에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com