[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 올해 분양시장은 지역과 단지별로 수요 쏠림이 심화되며 청약 성적이 극명하게 엇갈렸다. 분양가 고공행진 속에서도 서울은 준공 후 시세 차익 기대감과 앞으로 분양가가 더 오를 것이라는 조급함이 수요를 자극해 청약 광풍을 일으킨 것으로 풀이된다.
경기·인천은 일자리 여건이 양호하고 서울 도심 접근성이 용이한 지역을 중심으로 청약자들이 집중됐다. 한편 분양시장 침체의 골이 유난히 깊었던 지방은 수요 유입의 한계로 공급 경색 국면이 지속됐으나 입지적 장점을 갖춘 일부 단지들은 상품 경쟁력을 부각시키며 나홀로 흥행을 기록했다.
7일 부동산R114에 따르면 청약양극화 상황에서 볼 수 있듯 청약자들의 '똘똘한 한채'에 대한 열망은 더 높아질 것으로 전망된다.
주택공급 선행지표인 아파트 인허가 실적은 2022년 이후 2년 연속 하락할 전망이다. 국토교통부의 2024년 9월 주택 통계에 따르면 아파트 인허가 실적(9월 누계)은 19만 970가구로 2023년 동기(24만2204가구) 대비 21.2% 줄었다.
이에 따라 공급물량도 현저히 줄 것으로 예측된다. 2024년 분양 예정물량 중 일부가 이월된다 하더라도 2025년 아파트 공급량은 평년 수준을 밑돌 가능성이 높다. 이에 따라 2025년 분양시장은 미래가치(가격 상승 여력)와 희소성이 대두되며 수도권을 중심으로 '똘똘한 신축아파트'의 치열한 청약 경쟁이 계속될 전망이다. 특히 분양가 인상률과 대출규제 장기화, 미분양 적체 등이 청약 온기를 전국 단위로 확산시키는데 걸림돌로 작용해 특정 지역, 특정 단지의 쏠림 현상이 심화될 가능성이 높다.
◆ 2024년 전국 아파트 25.8만 가구 공급, 전체 물량 중 56% 수도권에 집중
올해는 전국에서 25만8787가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 2023년 21만2078가구 대비 22% 증가했다. 반기별 분양실적은 상반기 11만6046가구, 하반기는 14만2741가구로 집계됐다. 특히 2024년엔 1~2월에만 4만 241가구를 분양해 2023년 같은 기간(1만8988가구) 대비 2배 넘는 공급 실적을 기록했다. 2023년 연말 밀어내기 물량이 2024년 연초까지 이어졌고 3월 청약홈 시스템 개편과 4.10 총선으로 건설사들이 봄 분양 성수기 전 분양 일정을 앞당긴 영향이다.
2024년 전국 분양물량의 절반 이상은 수도권에서 쏟아졌다. 수도권이 14만5560가구, 지방은 11만3227가구가 공급됐다. 특히 서울에서만 2만9931가구가 풀리며 2020년(4만2911가구) 이후 4년 만에 최다 물량을 기록했다. 대구, 부산, 경남, 경북 등은 공급과잉 및 미분양 우려로 2023년에 이어 공급 속도 조절이 계속됐다.
◆ 2024년 민영아파트 약 23만 가구 공급, 계획물량의 87% 소화
지난해 연말 조사한 2024년 민영아파트(민간분양+민간임대) 계획물량은 26만5439가구였다. 이 중 22만9904가구가 실제 분양으로 이어져 초기 목표했던 물량의 87%를 달성했다. 최근 3년간 계획물량 대비 실적이 평균 71% 수준임을 감안하면 비교적 높은 실행률을 나타냈다. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 대출 리스크, 공사비 증가, 고금리 장기화 등으로 당초 예상 공급량 자체를 보수적으로 책정한 측면이 있으나 2024년 수도권을 중심으로 아파트값이 회복세를 보이면서 분양시장에도 긍정적인 기대감이 반영돼 건설사들이 적극적으로 물량 소진을 위해 움직인 것으로 파악된다.
경기도는 일자리 여건이 양호한 평택, 오산 등의 공공택지 위주로 공급이 활발해 계획물량(7만4623가구)대비 4314가구를 초과 달성했다. 인천도 서구 검단신도시, 연수구 송도국제도시를 중심으로 공급하며 97%의 실적을 기록했다. 반면 서울은 2023년 정비사업지 예정 물량이 2024년으로 대거 이월되면서 2만5767가구가 공급됐음에도 계획물량(4만4252가구) 대비 실행률은 58%에 그쳤다.
지방은 대전 도안지구, 충남 아산탕정지구 위주로 물량이 집중되며 대전 1893가구, 충남 1837가구가 초과 공급됐다. 미분양 소진 속도가 더딘 경상지역은 경북 32%, 경남 55%로 계획 대비 저조한 실적을 나타냈고 부산과 광주는 7000가구 이상 분양이 밀리며 위축된 공급시장 분위기가 계속됐다.
◆ '3.25 주택 청약제도 개편', 출산 및 혼인가구 청약 혜택 집중
2024년 청약제도는 출산가구의 청약 기회 확대와 혼인가구의 청약 불이익 해소에 방점을 뒀다. 2년 이내 출생 자녀가 있는 가구에 혜택이 주어지는 신생아 특별공급(공공주택)과 신생아 우선공급(민영주택)이 신설됐고 3자녀 이상 가구만 신청 가능했던 다자녀 특별공급 자격 기준도 2자녀 이상으로 완화됐다. 배우자가 혼인 전 주택을 소유하거나 청약에 당첨된 이력이 있어도 청약 대상자 본인은 청약신청이 가능하도록 배우자 청약 이력을 배제했으며 당첨일이 같은 주택에 부부가 중복 당첨된 경우 청약신청 일시가 빠른 건은 유효하도록 부부 중복청약을 허용했다.
제도적 한계로 폐지를 결정하거나 재검토가 필요한 쟁점들도 수면 위로 올라왔다. 민간 사전청약 단지들이 사업성 악화 등의 이유로 건설이 좌초되는 사례가 잇따른 가운데 공공분양 주택도 본청약 시행이 장기 지연되면서 사전청약 제도가 전면 폐지됐다.
2025년 도입 취지가 퇴색된 제도는 다시 점검할 계획이다. 일명 '줍줍'으로 불리는 사후 접수 무순위 청약에 실거주자 외 투기성 '허수' 수요가 대거 몰림에 따라 무순위 청약 방식을 재검토할 예정이다. 더불어 과도한 시세 차익 기대감으로 청약 열풍의 원인으로 지목된 분양가상한제 또한 부작용을 최소화하기 위해 제도 보완을 예고했다.
◆ 2024년 전국 평균 청약경쟁률 13.64대 1
2024년 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 13.64대 1로 2023년(11.13대 1)과 비교해 소폭 상승했다. 권역별로는 수도권이 21.55대 1, 지방은 6.62대 1을 기록해 수도권 청약 선호가 2023년(수도권 13.46대 1, 지방 8.9대1)보다 두드러졌다. 더욱이 수도권은 2024년 집값 회복 지역이 늘어나면서 시세 차익을 노리는 '로또 청약'과 신축아파트 선호 현상을 대변하는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 트렌드가 맞물리며 연내 청약시장을 주도했다.
서울 평균 청약경쟁률은 154.5대 1로 집계돼 2021년(164.13대 1) 이후 3년 만에 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 다만 서울시 내에서도 대기수요가 풍부한 강남3구(강남·송파·서초구)를 포함한 한강벨트 지역과 그 외 지역간의 청약 성적이 엇갈리는 등 '대어급 신축아파트'를 선점하기 위한 수요 쏠림이 강하게 나타났다. 2024년 한 해 동안 정비사업지 8곳의 일반분양을 진행한 강남3구는 우수한 입지와 분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 수억원의 시세 차익을 기대할 수 있어 수요자들의 관심이 높았다. 2025년에는 2024년보다 일반분양 개시 단지가 감소할 것으로 예상됨에 따라 서울시 내 신축아파트 희소성이 더욱 부각되며 청약 열풍이 지속될 전망이다.
지방 분양시장 중 유일하게 두 자리 수 경쟁률을 기록한 전북과 충남, 충북은 지역 내 신흥주거지로 꼽히는 신규 택지 및 도시개발지구를 중심으로 인기를 끌었다. 전북 전주시 덕진구 '에코시티더샵4차'가 191.21대 1로 지방도시 중 가장 치열한 경쟁을 보였고, 충남 아산시 탕정면 '더샵탕정인피니티시티'는 52.58대 1, 충북 청주시 흥덕구 '청주테크노폴리스아테라'는 47.39대 1을 기록하며 선전했다. 이들 단지는 인프라 조성 계획에 대한 기대감이 높고 생활권과 일자리가 인접해 있는 입지적 장점이 청약 흥행에 유효했던 것으로 파악된다.
◆ 전국 3.3㎡당 평균 아파트 분양가 2000만원선 돌파
전국 신축아파트 3.3㎡당 평균 분양가가 2000만원선을 돌파했다. 2024년 전국 기준 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 2023년(1800만원) 보다 239만원 증가한 2039만원으로 집계됐다. 분양가격이 치솟은 데는 부동산PF 대출 금리상승에 따른 금융비용 증가와 자재 및 인건비 등 공사비용 인상 등이 주요 원인으로 꼽힌다.
이에 정부는 '10.2 건설공사비 안정화 방안'을 가동했다. 건설시장 활력 제고를 위해 2025년 건설수주액 200조원 돌파를 지원하고 2026년까지 공사비 상승률을 연 2% 내외로 안정화시킨다는 방침이다. 공사비 오름폭 둔화로 분양가 상승세가 완화된다면 내 집 마련 수요층의 자금부담을 덜어줄 수 있을 것으로 기대한다.
하지만 건설업계는 경기 불황 장기화와 고물가로 사업성 악화가 지속되고 있어 공사비 원가 절감이 쉽지 않은 상황이다. 또한 2025년부터 시행되는 제로에너지 건축물 인증 의무화와 층간 소음 규제 강화 기조 등은 건설비용 상승 압력을 높일 수 있어 공사비 안정화 방안에 대한 정책 효과를 반감시킬 여지가 있다.
서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 5456만원으로 2023년 3508만원 보다 1948만원(55.5%) 증가했다. 부동산R114가 2000년부터 분양가 조사를 시작한 이후, 연간 기준으로 최대 오름폭이다. 지난 1월 서울 광진구 '포제스한강'이 3.3㎡당 분양가 1억원을 초과해 국내 최고 분양가를 경신하며 전체 평균 분양가를 끌어 올렸고, 분양가 수준이 높은 강남3구 재건축 단지들의 공급이 잇따른 점도 분양가 급등에 주효했다. 이어 제주의 평균 분양가격은 2614만원으로 전국에서 두번 째로 높았고 뒤를 이어 ▲부산 2356만원 ▲울산 2125만원 ▲대전 2035만원 ▲대구 2019만원 ▲경기 2006만원 순으로 조사됐다.
◆ 2025년 분양시장, 지역 및 단지별 청약 편중 지속
기준금리 추가 인하가 점진적으로 이뤄질 가능성이 높아지면서 대형 건설사가 수주한 서울 및 수도권 내 우량 사업장은 자금이 돌며 공급여건에 다소 숨통이 트일 것으로 예상한다. 반면 비수도권은 사업성 확보가 불투명한 단지들이 많고, 부동산PF 대출의 높은 연체율과 준공 후 미분양 물량 등의 해소가 어려워 경기 회복 속도가 더디게 진행될 가능성이 높다.
2025년 서울은 1000가구 이상의 대규모 정비사업지의 강세가 계속될 전망이다. 특히 강남권 분양 예정단지인 송파구 '잠실르엘', 서초구 '아크로드서초', '반포디에이치클래스트' 등은 치열한 경쟁 속 당첨 가점은 70~75점대의 커트라인이 요구될 것으로 보인다.
2024년 9월 본청약을 진행한 인천 계양에 이어 경기 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙 등의 3기 신도시 청약 일정이 본 궤도에 오른다. 공공분양 아파트로서 분양가 상승폭이 비교적 제한적이고 서울 접근성이 용이한 입지적 장점을 갖춰 무주택 신혼부부와 청년층의 내 집 마련 선택지로 주목된다. 특히나 공공분양 아파트의 일반공급 또는 노부모 특별공급 청약 신청을 준비하는 예비 청약자라면 2024년 11월부터 상향된 청약통장 월 납입 인정액인 25만원까지 저축해야 당첨 경쟁력을 높일 수 있다.
비수도권은 공급시장 불확실성이 잔재해 분양시기를 조율하는 단지가 많아 예상 물량이 유동적일 확률이 높다. 청약대기자들은 인구 유입을 기대할 수 있는 계획도시와 구매력 있는 기업 종사자들의 신축 수요를 뒷받침할 수 있는 산업단지 배후 아파트 등에 중점을 두고 꼼꼼한 선별 청약 전략을 세울 필요가 있다.
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