전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

[GAM]연준 빅컷에 리츠 '변곡점' 월가 큰손들 비중 늘린다 - ②

기사입력 : 2024년09월27일 16:37

최종수정 : 2024년09월27일 16:37

데이터센터 리츠 톱픽은
물류 창고로 돈버는 리츠는
광고 시장 꽉잡은 리츠는

이 기사는 9월 26일 오후 4시11분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 연방준비제도(Fed)의 50bp(1bp=0.01%포인트) 금리 인하 이후 부동산과 리츠(REITs, 부동산투자신탁)에서 수익률 기회를 찾는 움직임이 두드러진다.

심지어 극심한 침체를 맞은 미국 상업용 부동산 시장에서도 회생 신호가 포착됐다. 2022년 고점 대비 19% 하락한 자산 시장에 큰손들의 '입질'이 재개된 것.

매버릭 리얼 에스테이트 파트너스의 데이비드 에비람 공동 창업자는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 "2025년으로 가면서 상업용 부동산 시장의 매매가 더욱 활발해질 전망"이라며 "대규모 부채와 금리 상승에 위기를 맞은 자산시장이 마침내 바닥을 통과하는 모습"이라고 전했다.

금리 상승 사이클이 이어지는 과정에 최악의 위기를 맞았던 자산까지 포함해 부동산 시장이 훈풍을 내면서 리츠 투자에 대한 관심이 높아지는 가운데 시장 전문가들은 신중한 옥석 가리기를 권고한다.

상업용 부동산과 주택, 헬스케어, 제조, IT 등 리츠 시장의 다양한 세부 섹터 가운데 강한 수요가 뒷받침되면서 펀더멘털 측면의 모멘텀이 강한 영역을 정조준해야 한다는 설명이다.

미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 디지털 리얼티 트러스트(DLR)를 적극 추천한다. 업체의 주력 사업 부문은 데이터센터다.

디지털 리얼티의 데이터센터 [사진=업체 제공]

인공지능(AI) 버블 논란이 끊이지 않지만 빅테크를 중심으로 데이터센터 수요는 늘어나는 추세. 시장 전문가들은 중장기 성장을 예상한다.

2001년 2월 미국 캘리포니아 주에서 간판을 올린 디지털 리얼티 트러스트는 S&P500 기업 중 절반을 웃도는 업체에 데이터센터를 임대하고 있다.

디지털 리얼티 주가 추이 [자료=블룸버그]

IBM과 오라클, 메타 플랫폼스 등이 업체의 중 고객들이다. 미국 뿐 아니라 전세계 25개 시장에 진출, 300개 이상의 데이터센터를 운영 중이다. 업체의 비즈니스 거점은 북미 대륙 뿐 아니라 유럽과 아시아, 중동 지역까지 광범위하게 분포한다.

리츠 시장이 금리 상승에 압박을 받는 상황에도 디지털 리얼티 트러스트의 주가는 2024년 초 이후 20% 이상 뛰었고, 최근 1년간 약 32%의 상승 랠리를 펼쳤다.

뉴욕증시에서 거래되는 업체의 주가는 9월25일(현지시각) 장중 165.17달러까지 상승하며 52주 신고가 기록을 세웠다.

업체가 운영하는 데이터센터 가운데 126개 센터가 100퍼센트 재생에너지 사용 규정을 충족시키고 있어 미국과 유럽 기업들의 수요가 지속될 가능성이 높다는 점도 투자 매력으로 지목된다.

21년 연속 배당을 실시, 주주 환원에 적극적이라는 사실도 월가의 '입질'을 자극하는 대목이다. 디지털 리얼티 트러스트의 배당 수익률은 최근 가파른 주가 상승에도 3%에 이른다.

또 다른 미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 디지털 리얼티 트러스트의 매입으로 인공지능(AI) 시장의 성장 동력에 직접 베팅할 수 있다고 강조한다. 천문학적인 자본이 필요한 데이터센터의 건물주가 될 수 있다는 것.

다만, 밸류에이션 부담은 경계해야 할 대목이다. 업체의 주가는 2023년 FFO(사업운용수익)을 기준으로 23배의 밸류에이션에 거래되고 있다. 이는 리츠 섹터의 평균치를 웃도는 수치다.

FFO는 당기순이익에 감가상각 비용을 더한 뒤 부동산 매각 차익을 차감한 개념으로, 임대 수입과 배당 능력 등 리츠 업체의 본원적인 실적을 나타내는 지표다.

월가가 추천하는 또 다른 리츠는 STAG 인더스트리얼(STAG)이다. 2010년 보스톤에서 출범한 업체는 미국 41개 주에서 물류 창고를 운영하는 리츠다.

세계 최대 전자상거래 업체인 아마존(AMZN)과 택배 업체 페덱스(FDX) 등을 주요 고객으로 확보한 업체는 2023년 말 기준 98.2%에 달하는 입주율을 나타냈다.

물류 창고 비즈니스의 특성 상 업체의 실적은 경기 사이클과 강하게 연동하는데 2024년 2분기강한 실적 향상을 나타냈다.

매출액은 1억8980만달러로 전년 동기에 비해 10.5% 늘어났고, 조정 이익 역시 주당 0.33달러로 전년 동기 대비 13.8% 급증했다.

라마 애드버타이징의 옥외 광고 시설 [사진=업체 제공]

2011년 뉴욕증시에 입성한 업체는 매월 배당을 지급하며, 2023년 FFO를 기준으로 18배의 밸류에이션에 거래되고 있다. 디지털 리얼티 트러스트와 비교할 때 저평가 매력을 지닌 종목으로 분류된다.

모든 임대 고객은 전체 임대 수입에서 3% 미만의 비중을 차지하고, 각 업종의 매출 비중 역시 11%를 넘지 않는다.

이 같은 포트폴리오 분산이 STAG 인더스트리얼스의 안정적인 실적을 뒷받침하는 동시에 투자 안전성을 제공한다는 평가다.

업체의 주가는 2024년 초 이후 1% 선에서 하락했고, 최근 1년 사이에는 약 15%의 상승을 기록했다. 9월25일(현지시각) 종가는 39.17달러로, 5월29일 기록한 연중 최저치인 34.26달러에서 14.33% 상승했다.

마지막으로, 강력한 상승 랠리를 펼치는 리츠 업체 라마 애드버타이징(LAMR)가 투자자들의 시선을 끌고 있다.

1902년 설립한 업체는 미국 루이지애나 주에 본사를 두고 빌보드와 공항 터미널, 버스와 각종 벤치까지 광고 공간을 임대하는 리츠 업체다.

나스닥 시장에서 거래되는 업체의 주가는 9월24일(현지시각) 137.4달러까지 오르며 사상 최고치를 기록한 뒤 132달러 선으로 후퇴한 상태.

2024년 초 이후 24.35%, 최근 1년 사이 60%를 웃도는 상승 랠리를 펼쳤지만 시장 전문가들은 추가 상승 가능성을 열어 두고 있다.

광범위하게 분산된 고객 기반을 앞세워 중장기 강력한 매출 성장이 기대되는 데다 비즈니스 모델에 대한 투자은행(IB) 업계의 신뢰 역시 크다는 평가다.

TD코웬은 최근 보고서를 내고 라마 애드버타이징의 목표주가를 135달러에서 140달러로 높이고 '매수' 투자의견을 유지했다.

 

shhwang@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
돌연 취소된 '2+2 통상협상' 왜? [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 25일(현지 시각) 미국 현지에서 열릴 예정이었던 '한미 2+2 재무·통상 협의'가 돌연 취소된 배경에 관심이 모아지고 있다. 미국 측이 한국 대표단에 '양해'의 뜻을 여러 차례 표명했다는 것이 우리 정부의 설명이지만, 외교상 결례에도 불구하고 협의를 미뤄야 했던 배경에는 한국 협상단을 길들이겠다는 의도가 있는 것 아니냐는 해석이 나온다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 24일 기획재정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 이날 오전 9시경 이메일로 미국 측으로부터 협의 취소를 통보 받았다. 이날 오전 구 부총리는 협의를 위해 미국으로 출발할 예정이었다. 당시 인천공항 대기실에 있었던 것으로 파악됐다. 기재부는 이 같은 사실을 오전 9시 30분께 언론에 공개했고, 구 부총리는 정부 관계자들과 함께 오전 9시 50분께 공항을 빠져나갔다. 이날 회의가 취소가 된 배경에 대해 기재부 측은 "스콧 베선트 재무장관의 긴급한 일정 때문이었다"고 설명했다. 다만 '긴급한 일정'에 대한 설명은 없었던 것으로 파악됐다. 미국 측이 이메일을 통해 여러 차례에 걸쳐 사과 의사를 밝혔지만, 협상 관련 구체적 일정은 확정하지 않았다는 설명이다. 김정관 산업통상자원부 장관, 여한구 통상교섭본부장의 미국과의 협상은 예정대로 진행된다. 김 장관은 크리스 라이트 에너지장관 등을, 여 본부장은 제이미스 그리어 무역대표부(USTR) 대표와 각각 만난다. 하지만 양국 경제·통상 수장이 구체적 이유 없이 협의를 돌연 취소한 배경으로 한미간 협상이 난항을 겪은 것 아니니냐는 해석이 나온다. 앞서 지난 20일 미국으로 출국한 위성락 대통령실 국가안보실장은 이날 오후 귀국할 예정이지만, 고위급 협상에 진전이 없었던 것 아니냐는 관측도 나온다. 한국 정부는 1000억달러(약137조원) 규모의 미국 현지 투자 계획을 미국 정부에 제안할 예정인 것으로 전해졌다. 한국보다 먼저 관세협상을 타결한 일본 사례를 참고해 짠 전략으로 풀이된다. 일본은 5500억달러(약 757조원) 규모의 투자 펀드를 약속하고 미국과의 상호관세 15%부과에 합의했다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 다만 한국 정부가 제시할 투자 규모에 미국 정부가 만족할지 여부는 미지수다. 댄 스커비노 백악관 부비서실장이 최근 소셜미디어(SNS) 엑스(옛 트위터)에 공개한 일본 대표단과의 협상 사진을 살펴보면 트럼프 대통령이 직접 대미 투자액을 상향했을 것으로 추정되는 투자액이 나온다. 애초 일본이 제시한 투자액 4000억달러는 펜으로 그어져 있고, 그 위에 5000억달러라는 숫자가 써 있었기 때문이다. 트럼프 대통령은 전날 일본의 대미국 투자액은 5500억달러라고 공개했다. 협상액보다 500억 달러가 높아진 셈이다. 촉박한 협상 일정을 무기 삼아 미국이 비관세 영역도 손보려는 의도가 아니니냐는 해석도 나온다. 2025년 미국 무역대표부의 비관세 장벽 보고서(NTE)에서도 한국의 방산·통신·원전 분야를 지적했다. 박기훈 한국투자증권 연구원은 "방산과 통신은 미국 기업의 진입 장벽이라는 측면에서 구조 개선에 대한 압력을 가할 가능성이 크다"고 지적했다. wideopen@newspim.com 2025-07-24 18:42
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동