美 기준금리 0.5%P '빅컷'...국내 부동산시장, 대출규제·가격부담에 영향 '제한적'

기사입력 : 2024년09월19일 16:00

최종수정 : 2024년09월19일 16:00

2단계 스트레스 DSR 등 대출규제로 레버리지 투자 제한
올 들어 집값 급등에 가격부담 확산...주담대 금리도 상승
주택시장에 관망세 확산 속 서울 내 지역적 차별화 뚜렷

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 4년여 만에 기준금리 인하에 나섰지만 국내 부동산시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 나오고 있다.

일반적으로 미 연준의 기준금리 인하는 국내 부동산시장에도 호재로 인식된다. 미국의 기준금리 인하는 국내 기준금리 인하를 촉발하기 때문이다. 대출금리가 낮아지면 부동산 구입비용이 줄어들어 주택 구매 수요가 증가한다. 그러나 우리 정부가 가계부채 증가와 집값 상승을 우려해 '대출 옥죄기'에 나서고 있는 만큼 연준의 금리인하가 국내 시장에 큰 파급력을 미치기 어려운 환경이란 시각이 우세하다.

◆ 연준, 기준금리 '빅컷'에도 대출규제에 국내 주택시장 관망세 확산

19일 부동산업계에 따르면 연준이 기준금리를 0.5%P(포인트) 인하하는 '빅컷'을 단행했지만 정부가 대출규제를 강화하는 상황에서는 부동산시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이란 분위기가 감지된다.

정부는 대출규제의 강도를 높이고 있다. 가계부채 증가세가 위험 수준에 다다른 데다 집값 상승도 가파르게 나타나고 있기 때문이다. 과도한 레버리지로 주택을 매입하는 비중이 늘어나다 보니 주택가격 하락시 개인 및 금융기관의 건전성 악화가 우려되고 있어서다.

미국 중앙은행인 연방준비제도가 4년여 만에 기준금리 인하를 단행했으나 단기적으로 국내 부동산시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 전망된다. 서울 여의도 63 스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지. [사진=뉴스핌DB]

이달 1일부터 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행되면서 주택담보대출 한도가 축소됐다. 은행들이 잇달아 최장 50년에 달하던 주담대 만기를 30년으로 줄이고 대출한도도 축소했다. 대출 문턱도 높아지고 있다. KB국민은행과 우리은행은 지난 9일부터 유주택자가 수도권 주택 구입을 목적으로 한 주담대는 전면 중단했다. 기존주택 처분을 조건으로 하는 대출은 허용한다. 신한은행은 무주택 가구에만 신규 구입을 목적으로 한 주담대를 허용한다. 특히 유주택자가 '갈아타기'를 위해 기존 주택 처분을 약속한 경우에도 주담대를 제공하지 않기로 했다. 유주택자뿐 아니라 1주택자의 '갈아타기' 수요까지 대출을 제한한 셈이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "금리인하 전망이 시장에 선반영된 데다 대출규제가 한층 강화되고 있어 연준의 기준금리 인하가 시장에 미치는 제한적일 것"이라며 "주택 매수세가 줄면 거래량이 감소하고 아파트값이 하향 안정화하는 모습이 나타날 것"이라고 말했다.

올해 들어 집값 상승이 가팔랐다는 것도 매수심리 강세에 추가로 불을 지피기 어려운 부분이다. 서울 주요지역의 경우에는 2022년 이후 이어진 2년여 간의 하락분을 회복했을 뿐 아니라 신고가 거래도 적지 않게 발생하고 있다. 신규 대출에 부담이 커진 상황에서 매수가격 부담이 높아질 수밖에 없다.

◆ 집값 상승과 가계부채 증가에 한은, 금리인하 시기 늦어질 수도

미국 기준금리 인하에도 한국은행이 기준금리 인하 시기를 늦추고 있는 것도 부동산시장에는 불안 요소다. 가계부채 증가에 따른 수도권 집값 상승이 진정되지 않을 경우 한은은 통화정책을 보수적으로 펼칠 예정이다.

지난달 전체 금융권 가계대출은 전월보다 9조8000억원 늘어나 2021년 7월(15조3000억원) 이후 3년 1개월 만에 최대 증가 폭을 기록했다. 한국부동산원이 발표한 '8월 전국 주택가격동향 조사'에 따르면 지난달 전국 주택(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 전달 대비 평균 0.24% 상승했다. 특히 서울의 상승 폭은 0.83%로 7월(0.76%)에 비해 커지면서 2019년 12월(0.86%) 이래 56개월 만에 최고치를 나타냈다.

다만 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 일부 지역은 가격 상승세가 이어질 여지도 있다. 대출 의존도가 상대적으로 낮은 자산가들이 현금 유동성을 이용해 이들 지역의 주택 매수를 이어갈 가능성이 높기 때문이다. 원자잿값 상승, 고금리 영향 등으로 아파트 분양가가 최근 2년 새 40% 넘게 상승했다. 공사비 문제로 정비사업이 지연되는 경우도 많아 선호지역 매물이 귀한 상태다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "정부의 공급대책과 대출규제 영향 등으로 주택시장에 매수 관망세가 늘어나는 분위기"라며 "한은의 기준금리 인하 여부를 봐야겠지만 시장에 불확실성이 남아 서울에서도 차별화가 더 뚜렷해질 여지가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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