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"생숙 사기분양" vs "확약서 받아"…수분양자 집단소송 향방은

기사입력 : 2024년04월24일 17:31

최종수정 : 2024년04월24일 17:31

롯데캐슬 르웨스트 수분양자 416명 손배소
"2021년 분양 당시 거주 가능하다고 말해"
"계약 취소 어려워...주거용 믿게 할 만한
서류 있으면 다퉈볼 수 있을 것"

[서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 집값이 가파르게 올랐던 지난 2021년 8월, 평균 657대 1의 경쟁률을 뚫고 '생활형 숙박시설(생숙)'을 분양받은 수분양자들이 올해 8월 입주를 앞두고 시행사와 건설사 등을 상대로 집단소송에 나섰다.

이들은 시행사가 당초 거주가 불가능한 생숙을 사실상 준주택으로 속여 홍보했다며 '사기 분양'이라고 주장한다. 반면 건설사 측은 계약 당시 '주거 용도로 사용할 수 없다'는 내용을 고지해 문제가 없다는 입장이다.

24일 법조계에 따르면 서울 강서구 마곡동 생활 숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트' 수분양자 416명은 지난 19일 서울중앙지법에 시행사 마곡마이스PFV, 시공사 롯데건설, 분양대행사 태원씨아이앤디 등을 상대로 41억원 규모의 손해배상 청구소송을 제기했다.

[서울=뉴스핌] '마곡 롯데캐슬 르웨스트' 조감도. [사진=롯데건설] 2022.01.12 ymh7536@newspim.com

수분양자들은 거주가 가능하다는 분양대행사 직원의 말을 믿고 계약했는데 계약 후, 주거 용도로 사용할 수 없고 위반시 이행강제금까지 부과될 위기에 처했다며 불법 분양을 주장하고 있다. 분양대행사 측이 생숙 위탁·운영사와 '장기식' 등으로 계약하면 생숙을 '사실상 주거용으로 사용할 수 있다'고 분양했다는 것이 골자다. 

수분양자들이 속한 전국레지던스연합회는 지난달 21일 서울 용산에서 집회를 열고 생숙 대책 마련을 촉구했다. 이들은 "잔금 납부 시기가 도래하는 데 정상적인 잔금 대출마저 불가능한 상황"이라며 "전세금 미반환과 잔금 납부 불가로 인해 개인 파산으로 이어지는 등 정상적인 가정을 파괴하고 있다"고 호소했다.

롯데건설 측은 입주자 모집 공고와 계약 과정에서 수분양자 개개인에게 해당 내용을 고지하고 확인을 받았다는 입장이다.

롯데건설 관계자는 "분양공고 및 분양계약서에 생활형 숙박시설로서 주택 용도로 사용할 수 없고 위반 시 처벌 및 행정제재를 받을 수 있음을 명기했다"며 "분양계약자 개인별로 확약서를 받았다"고 밝혔다. 

법조계는 롯데건설 측이 수분양자들로부터 받은 확약서가 존재한다면 계약 취소까지 이어지기는 어렵다고 전망한다. 다만, 수분양자들이 생숙을 주거용으로 믿게 할 만한 관련 서류 등이 있으면 다퉈볼 수 있을 것으로 본다. 일부 건설사를 제외한 상당수의 중소 건설사·시행사가 생숙 관련 확약서를 받지 않고 계약한 것으로 알려져 귀책 사유 공방으로 번질지 주목된다. 

고윤기 로펌 고우 변호사는 "계약 당시 확약서를 통해 고지했기 때문에 계약을 취소하기 어렵다"고 했다.

이어 "분양대행업체에서 처음 수분양자를 모집할 당시에는 일부 과장 광고가 있었을지 모르나 계약을 취소할 만한 과장인지 문제가 된다"며 "건설사에서 받은 확약서에 따르면 수분양자들은 주택이 아닌 숙박업 신고 대상임을 알았다고 봐야 할 것"이라고 설명했다.

최광석 법무법인 로티스 변호사는 "서류에 주택 용도로 사용할 수 없는 '생활형 숙박시설'이라는 내용이 명확하게 기재돼 있고 그 서류에 서명했다면 계약은 취소하기 어렵다"고 말했다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사는 "상황마다 다르지만 분양대행업체에서 단순히 '관행상 문제가 없다, 인정될 것'이라는 식으로 말했다면 받아들여지기 어렵다"며 "구체적으로 수분양자들을 믿게 한 관련 서류나 녹취록 등 적극적으로 기망한 증거가 있다면 다퉈볼 수 있다"고 예측했다. 

마곡 롯데캐슬 르웨스트 생활숙박시설 관련 확인서. [사진=롯데건설 제공] 2024.04.24 shl22@newspim.com

'건축물의 분양에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 개정안에 따르면 생숙 분양사업자가 생숙 시설에 대해 숙박업 신고 대상이라는 것을 수분양자에게 반드시 안내하도록 하고 있다. 수분양자도 분양계약을 체결할 때 이 같은 점을 안내받았음을 확인하는 증명서를 작성해야 한다.

또 생숙 등을 비롯해 오피스텔, 수익형 호텔 등의 건축물 수분양자가 이미 체결한 분양계약을 해제할 수 있는 분양사업자의 귀책사유에 '거짓·과장 광고'도 개정안에 추가돼 있다. 시행사 등이 거짓·과장 광고로 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 따른 처분을 받은 경우 수분양자가 계약을 해지할 수 있다는 것이다.

생숙은 부동산 가격 상승기였던 2020~2021년 아파트를 대체할 수 있는 주거상품으로 전국에서 인기를 끌었다. 롯데건설, 현대건설 등 대형 건설사뿐만 아니라 중소 건설사들도 시공사로 참여했다. 

이후 국토부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 신고하도록 하고, 주거용으로 사용하려면 오피스텔로 용도 전환하도록 했다. 

국토부는 지난해 10월까지 2년간 한시적으로 특례기간을 부여해 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 했으나, 오피스텔 건축 기준이 생숙보다 까다로운 탓에 9만8000가구 중 용도를 변경한 곳은 1996가구로 단 2%에 그쳤다. 

이와 함께 주거용으로 사용하는 생숙 수분양자들에게 이행강제금(시가표준액의 10%)을 부과하겠다고 했다가, 수분양자들의 반발이 커지자 올해 말로 유예한 상태다.

법조계 한 관계자는 "국토부가 실제 이행강제금을 부과하는 등 절차에 들어가면 생숙 수분양자들의 건설사·시행사에 이어 국토부, 공정거래위원회 등 국가 상대로 줄소송이 이어질 가능성이 크다고 본다"고 했다.  

shl22@newspim.com

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