전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
사회 법원·검찰

속보

더보기

[로펌이슈] PF 우발 채무 현실화...시공사 워크아웃 시 공사대금은

기사입력 : 2024년03월26일 11:01

최종수정 : 2024년03월26일 11:01

법무법인 바른 25일 웨비나

[서울=뉴스핌] 김기락 기자 = 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출의 우발 채무가 현실화되면서 건설사 등 시공사 워크아웃 시 공사대금 회수를 위한 채권자의 주도적 움직임이 필요하다는 진단이 나왔다.

법무법인 바른(대표변호사 박재필‧이동훈‧이영희)이 25일 열린 '부동산PF 대출 위기 제반 상황별 대응방안' 웨비나에서 이 같이 이 같이 설명했다.

김용우(41기) 변호사는 '부동산 PF 대출위기에 따른 협력업체 대응방안' 발제를 통해 위기 상황에서 협력업체가 공사대금을 확보할 수 있는 방안을 설명했다. 김 변호사는 "상환 능력이 낮은 원청이 아닌 기성고를 청구할 수 있는 방법으로는 보증기관에 '지급보증청구'하거나 발주자에게 '직접지급청구' 할 수 있는 두 가지 방법이 있다"고 설명했다.

그 중 지급보증의 경우 공사기간이 연장되면 반드시 지급보증기간을 연장해야 한다고 강조했다. 하도급법이 적용되는 거래라면 원사업자가 지급보증서를 주지 않는 경우 수급사업자도 이행보증서를 주지 않아도 되는 동시이행관계에 있다.

하지만, 수급사업자가 어쩔 수 없이 원사업자에게 이행보증서를 먼저 교부했는데 원사업자가 수급사업자에게 지급보증서를 주지 않으면, 원사업자는 계약이행에 따른 보증을 청구할 수 없다는 점을 유의해야 한다.

또한 발주자의 기성검사가 유보되더라도 협력업체로서는 실제 하도급공사의 기성금액을 객관적으로 평가할 수 있는 자료를 기준으로 산정해 보증금 지급을 청구할 수도 있다.

김 변호사는 하도급대금 직접지급 사유는 적용 법률이 하도급법인지, 건설산업기본법인지에 따라 다르다고 설명했다.

예를 들어 하도급법에서의 직접지급사유로서 발주자, 원사업자 및 수급사업자가 직접지급합의만으로도 인정될 수 있지만, 건설산업기본법에서는 직접 지급에 대한 뜻과 지급의 방법, 절차를 명백하게 해 합의해야 비로소 직접지급합의로 인정될 수도 있다는 점을 유의해야 한다.

또한 직접지급에 따른 원도급채권의 채무 소멸시점 또한 달라지는 점을 유의해야 한다. 즉 하도급법에서는 직접지급사유가 발생하면 그 즉시 소멸하지만, 건설산업기본법에서는 직접지급사유가 발생하더라도 실제로 지급되어야 소멸한다.

때문에 원청과 하청의 채권자들이 가압류 등의 집행에 착수할 수 있는 시기도 적용법제에 따라 달라질 수밖에 없는 만큼 전문가 도움을 받아 피해를 최소화하는 게 매우 중요하다는 설명이다.

[서울=뉴스핌] (왼쪽부터) 김병일 부동산PF 금융위기대응팀장, 우현수, 김소연, 조동현, 김용우 변호사 [사진=바른] 2024.03.26 peoplekim@newspim.com

김소연(40기) 변호사는 '시공사의 워크아웃에 다른 기업개선 방안' 발제를 통해 시공사 워크아웃시 PF사업장은 채권자협의회 의결에 따라 기업개선계획이 의결되면 주채권은행과 시공사는 기업개선계획 이행을 위한 약정을 체결한다고 설명했다.

김 변호사에 따르면 이때 사업을 정상으로 진행하는 사업장은 PF대출약정상 대출금 정산이 우선이지만, 기업개선계획 이행 약정상 공사비 지급이 우선일 때 대출금 정산과 공사비 지급 순서와 관련한 분쟁 발생 위험 있다.

반면 사업을 중단하고 계획 이행을 보류한 사업장은 시공사를 교체하거나 사업장을 매각하는 것이 좋지만 시공사 채무보증, 후순위 대여 등으로 인해 시공사 교체가 쉽지 않다. 김소연 변호사는 "시공사를 교체하면 공사도급계약의 해제, 유치권 포기 약정, 분양 계약 등에서 리스크도 존재한다"고 덧붙였다.

'책임준공 관리형 토지신탁의 제 문제'를 발제한 우현수(39기) 변호사는 PF 대출 위기의 원인을 PF 대출 우발채무의 현실화를 들며 "PF 대출 위기가 신탁사로 전이되는 상황이 발생하면서 그 전이의 원인인 책임준공 관리형 토지신탁계약상 법률관계의 상세한 고찰이 필요하다"고 강조했다.

책임준공 관리형 토지신탁은 시공사가 책임준공의무를 미이행하는 경우 신탁사가 신탁사의 책임준공기간 내 시공사의 책임준공의무를 대신 이행하는 의무가 부과된 관리형 토지신탁계약의 일종이다.

이때 통상 신탁사는 시공사의 책임준공예정일로부터 6개월 이내 신탁사의 책임준공 의무를 이행해야 하고 만일 그렇지 못한 경우에는 손해배상책임을 부담하게 된다.

그런데 신탁사의 책임준공의무 위반의 효과를 채무인수나 연대책임의 구조가 아니라 손해배상책임으로 규정함으로써 각종 법률관계가 모호해졌다. 게다가 신탁사의 책임준공확약의 문구가 시공사의 책임준공의무를 대신 이행하는 형태로 정해져 있는 점을 유의해야 한다.

시공사의 포괄적 책임준공의무에 포함된 중대한 하자, 협력업체 유치권 해소 등도 신탁사의 책임준공의무에 포함되는 것으로 해석될 수 있는 등 신탁사에 쉽게 리스크가 발생할 수 있도록 규정되어 있어 유의할 필요가 있다.

우 변호사는 "신탁사가 신탁사의 책임준공의무를 위반해 손해배상을 하는 경우 손해배상책임의 성격상 시행사나 시공사에게 구상하는 것이 여의치 않을 가능성이 있다"고 말했다.

또 신탁계정대로 이뤄지는 추가 공사비 대여의 경우에도 추후 회수 문제가 발생할 여지도 존재한다. 이는 아직까지 명확한 대법원 판결이 없으나 여러 하급심 판결에서 책임준공의무를 위반한 당사자가 대출약정상 정해진 권리를 행사하는 것을 신의성실의 원칙에 반하거나, 권리남용에 해당될 가능성이 있음을 우려해 행사할 수 없도록 제한하는 태도를 보이고 있다는 점을 근거로 들었다.

우 변호사는 아울러 "시공사가 불가항력에 이르진 못했으나 귀책이 없는 사유로 준공하기 어려운 경우와 책임준공기간의 도과가 수일에 불과해 매우 경미한 경우에도 수백억 원에 달하는 대출원리금 채무를 중첩적으로 인수하게 하는 것은 과도한 측면이 있고, 책임준공약정의 문구나 책임준공기간 등을 당사자들이 엑시트(EXIT)할 수 있도록 다듬는 것이 필요하다"고 강조했다.

조동현(35기) 변호사는 '협력업체의 도산절차와 관련한 공사대금 회수방안'을 통해 부실시공사가 도산 회생절차 들어간 경우 협력업체가 최대한 채권회수를 하기 위한 조치를 설명했다.

그는 "시공사의 워크아웃 절차 진행 사실은 채권자 지위에 영향을 주지 않기에 협력업체의 공사대금 회수 방안을 검토할 실익이 있는지 따져봐야 한다"고 말했다. 이어 경매절차개시신청을 고려해야 하는 담보권자가 있는 사업장의 경우라면 협력업체가 시공사인 채무자에 대해 어떤 권리와 지위를 가질 수 있을 것인가 등을 고려해야 한다고 조언했다.

조 변호사에 따르면 공사도급계약 협력업체의 계약은 쌍방 미이행 쌍무계약으로 분류된다. 협력업체는 시공사에게 계약 이행의무가 있고 시공사는 협력업체에게 대금 지급 의무가 존재한다. 그러나 워크아웃 절차에서 정리대상 사업장으로 분류되면 경‧공매절차에서 배당되는 수동적 소극적 채권자의 지위를 받게 된다. 이에 조 변호사는 "시공사가 워크아웃 진행 중이라면 협력업체는 채권자로서 공사대금을 적극적이고 능동적으로 회수할 방안을 모색해야 한다"고 덧붙였다.

조동현 변호사는 실무상 시공사의 법률관리인이 쌍방미이행 쌍무계약의 공사계약 이행을 선택한 경우 공사대금청구권 전부가 공익채권으로 취급되고 있다고 설명했다. 공익채권이란 채무자 시공사의 회생절차 수행에 필요한 비용을 지출하기 위해 인정된 채무자에 대한 청구권으로 공익채권 이행 지체로 인한 지연손해배상금 역시 공익채권에 해당한다.

이어 재단채권은 수급사인 시공사가 파산선고신청이 접수된 사실을 전제로 하는 공익채권으로 인정된 청구권을 뜻하며, 일을 한 채무자(시공사) 또는 제3자의 보수청구권도 재단채권으로 공사계약이 해제된 경우 협력업체는 파산채권자로 손해배상채권을 행사할 수 있다고 설명했다.

조 변호사는 "재단채권은 파산절차에 의하지 않고 수시로 파산채권보다 우선해 변제하지만 파산채권과 같은 채권신고, 조사, 확정절차에 관한 별도의 규정이 없다"고 말했다. 이어 조 변호사는 "협력업체인 채권자와 채권자단은, 시공사의 워크아웃 절차를 만연히 지켜봐서는 안된다"며 "주도적으로 시공사의 재건과, 공사대금 회수를 위해 바른 부동산PF사업장 위기대응팀과 협의하고 자산관리를 위한 자구책을 확보해야 한다"고 덧붙였다.

peoplekim@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
남편 신분증으로 대리투표자 구속 [서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 제21대 대통령 선거 사전투표 첫날 배우자 신분증으로 대리투표를 한 선거사무원이 구속됐다. 서울중앙지법 염혜수 판사는 1일 공직선거법 위반 혐의를 받는 60대 여성 A씨에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "증거 인멸과 도망할 염려가 있다"며 구속영장을 발부했다. 제21대 대통령 선거 사전투표 첫날 배우자 신분증으로 대리 투표를 한 혐의를 받는 60대 선거사무원이 1일 구속됐다. 사진은 지난 5월 29일 한 유권자가 사전투표하는 모습. [사진=뉴스핌DB] A씨는 대선 사전투표 첫날인 지난달 29일 서울 강남구 대치2동 한 사전투표소에서 남편의 신분증으로 투표용지를 발급받아 대리 투표를 한 혐의를 받는다. 그는 약 5시간 뒤 자신의 신분증으로 다시 투표했는데 동일인이 두 번 투표하는 모습을 본 참관인의 신고로 경찰에 긴급체포됐다. 강남구 보건소 소속 계약직 공무원이던 A씨는 이번 대선에서 투표사무원으로 위촉돼 유권자에게 투표용지를 발급하는 업무를 담당한 것으로 알려졌다. 공직선거법 제248조는 성명을 사칭하거나 신분 증명서를 위조·변조해 사용하거나 기타 사위의 방법으로 투표하거나 하게 하거나 투표를 하려고 한 자는 5년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정한다. 특히 선거사무에 관계있는 공무원이 사위투표 행위를 하거나 하게 한 때에는 7년 이하의 징역에 처하도록 하고 있다. 중앙선거관리위원회는 A씨를 공직선거법상 사위투표 혐의로 고발하고 사전투표 절차를 방해할 목적으로 배우자와 공모했는지 확인하기 위해 A씨 배우자에 대해서도 수사를 의뢰했다. 수서경찰서는 지난달 30일 A씨에 대한 구속영장을 신청했다. A씨는 이날 오후 1시30분께 법원에 출석하며 '대리 투표가 불법인 것을 몰랐냐'는 취재진의 질문에 "전혀 몰랐다. 순간 잘못된 선택을 했다"고 답했다. shl22@newspim.com 2025-06-01 19:37
사진
극우단체 댓글 여론 조작 의혹 [서울·청주=뉴스핌] 한태희 지혜진 기자 = 극우 단체가 댓글 조작팀을 만들어 여론을 조작했다는 의혹이 불거지자 이재명 더불어민주당 대통령 후보는 "반란 행위"라고 규정하며 국민의힘과의 연관성도 거론했다. 국민의힘은 댓글 조작팀은 김문수 대통령 후보뿐 아니라 당과 관련이 없다고 부인했다. [평택=뉴스핌] 김학선 기자 = 이재명 더불어민주당 대선 후보가 31일 경기도 평택시 배다리 생태공원 앞에서 선거 유세를 하고 있다. 2025.05.31 yooksa@newspim.com 이재명 후보는 31일 경기 평택 배다리 생태공원에서 선거 유세에서 "국민 여론을 조작하려는 것은 사실상 반란행위"라고 강하게 비판했다. 이재명 후보는 이어 "댓글을 조작하고 가짜뉴스를 쓰는 행위를 용서할 수 있나"라며 "마지막 잔뿌리까지 다 찾아내 엄중히 책임을 물어야 한다"고 강조했다. 이재명 후보는 댓글 조작팀이 국민의힘과 연관돼 있을 수 있다는 의혹을 제기했다. 이재명 후보는 "더 심각한 것은 국민의힘 관련성이 높다는 것으로 국회의원이 그 단체를 오갔다는 말도 있고 가짜 기자회견을 함께 했다는 이야기도 있다"며 "나라 뒤집어질 중범죄 행위가 나올 것 같다"고 말했다. 민주당도 거들었다. 조승래 민주당 수석대변인은 이날 충북 청주 오창프라자 앞 광장에서 긴급 브리핑을 통해 "김문수 후보와 국민의힘은 저열한 여론조작에 어디까지 가담했는지 실토하라"고 말했다. 조승래 수석대변인은 "12·3 쿠데타의 실패에도 또다시 대한민국을 집어삼키려는 극우 내란 카르텔의 여론조작을 규탄한다"면서 "김 후보와 국민의힘은 여론 조작 공작에 어디까지 가담했는지 밝혀야 하며 보도에 거명된 권성동 원내대표, 김상훈 정책위의장, 조정훈 의원은 직접 해명해야 할 것"이라고 덧붙였다. [강릉=뉴스핌] 최지환 기자 = 김문수 국민의힘 대선후보가 31일 오후 강원 강릉시 중앙시장 앞에서 열린 집중유세 현장에서 이재명 후보와 부인 김혜경 여사의 법인카드 유용 의혹을 비판하는 퍼포먼스를 하고 있다. 2025.05.31 choipix16@newspim.com 국민의힘은 반박문을 내고 일방적인 주장이라고 맞섰다. 국민의힘 중앙선대 미디어법률단은 "국민의힘과 김문수 후보는 '리박스쿨'이나 '자손군'과 아무런 관련이 없다"며 "민주당이 드루킹 댓글조작단을 운영했던 경험을 바탕으로 허위 사실로 해당 단체들과 국민의힘을 억지로 연관시키고 있는데 무리한 시도"라고 비판했다. 이어 미디어법률단은 "뉴스타파와 민주당 주장을 일방적으로 받아쓴 보도가 쏟아지고 있다"며 "유권자 민심을 왜곡할 수 있는 불공정 보도, 허위보도에 대해서는 엄중하게 법적 조치를 취하겠다"고 강조했다. 한편 온라인매체 뉴스타파는 전날 '리박스쿨'이라는 보수단체가 '댓글로 나라를 구하는 자유손가락 군대(자손군)'를 만들어 이재명·이준석 후보를 비방하고 김문수 후보를 추켜세우는 댓글을 올리고 댓글을 올린 사람에게 초등학교 늘봄학교 강사 자격증을 발급하는 여론 조작에 나섰다고 보도했다.  ace@newspim.com 2025-05-31 17:07
안다쇼핑
Top으로 이동