[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 20세부터 39세까지로 설정된 청년 세대 가운데서도 학교를 졸업한 후 부모 보호에서 떠나 자립으로 이행하는 20대 중후반 청년에 대한 주택정책 지원이 가장 필요하다는 진단이 나왔다.

또 청년층이 집중 타깃이 됐던 전세 사기 예방을 위해선 과도한 보증금이 설정되지 않도록 하거나 보증금 일부를 예치하는 에스크로 제도 등을 도입해야한다는 해법이 제시됐다.

6일 방영된 뉴스핌 KYD 방송 2030 희망포럼 엠지 집스(MZZip's) 제3회에서는 국토연구원 박진백 부연구위원과 김지혜 부연구위원, 윤성진 부연구위원 3명의 패널이 참석해 청년 주택문제의 현황을 살펴보고 필요한 지원 정책에 대해 논의했다. 또 청년 주택문제의 근간을 흔들었던 전세사기 문제에 대해 해법을 짚었다. 

이 자리에서 김지혜 부연구위원은 20대에서30대를 포괄하는 청년층 가운데 학교를 막 졸업하고 취업 준비를 하거나 사회초년병인 세대에 대한 주택정책 집중 지원이 필요하다고 지적했다.

김 부연구위원은 청년은 직장이나 혼인 여부에 따라 상황이나 특징이 매우 다르다고 전제했다. 그는 "직장이 있고 혼인한 경우는 신혼부부 정책을 통해 상대적으로 지원을 받을 수 있지만 그 외 경우는 공공부문에서의 보다 적극적인 지원이 필요한 상황"이라며 "특히 대학을 막 졸업하고 취업을 준비하고 있는 경우 소득도 없고 취업에 대한 불안감도 있기 때문에 주거의 안정성이 무엇보다 중요하다"고 말했다.

김 부연구위원은 "이같은 1인 청년이 보다 저렴하게 거주할 수 있는 공공임대주택 공급을 확대하는데 힘써야 한다"며 "또한 소득이 있는 미혼 청년이 대출을 받아 작은 주택이라도 매수하려 하는 경우 정책금융을 원활히 이용할 수 있도록 할 필요도 있을 것"이라고 말했다.

윤성진 부연구위원도 부모슬하에서 자립으로 옮겨가는 청년기를 '이행기'로 명명하고 보다 섬세한 정책 마련이 필요하다고 진단했다.

지난 2년간 특히 쳥년층이 치명적인 타격을 입었던 전세 사기에 대해 해법도 제시됐다. 김지혜 부연구위원은 전세사기 피해자의 70%가 청년층임을 지적하며 전세사기 대책이 곧 청년주택정책임을 강조했다.

김 부연구위원은 임차권 등기명령을 잘 활용할 것을 권유했다. 임차권등기명령이란 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우 대항력 유지를 위해 주민등록을 이전하지 못하고 있을 때 받을 수 있다. 임차권등기명령이 발동되면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선해 돌려받을 수 있게 하는 제도다.

윤성진 부연구위원은 보증금을 과도하게 설정하는 것을 금지해야한다는 입장을 전했다. 윤 부연구위원은 우리나라의 '보증금'은 '보증'의 목적보다는 '자금조달' 수단으로 활용된다고 지적했다. 그는 "외국엔 전세제도가 없는데 이는 외국에서는 임차보증금을 임대료 연체나 목적물, 즉 주택의 훼손과 같은 임대인의 의무를 담보하기 목적에서만 받을 수 있게 한데 기인한다"며 "이에 따라 1~3개월 임대료 수준으로 규모를 제한하고 있다"고 말했다.

하지만 우리나라는 보증금에 대한 법적 성격을 규정하지도 않고, 규모를 한정하지도 않고 있는 상태다. 이 것이 '보증'의 수준을 넘어서는 큰 규모의 보증금을 받아서 주택구입자금을 조달하는 형태의 전세제도가 뿌리 깊게 형성된 이유라는 게 윤 부연구위원의 이야기다. 이는 보증금이 안전하게 보관될 가능성이 매우 낮고 임대 만료시에 여러 여건에 따라 보증금을 적기에 돌려받지 못하고 심각한 경우 떼이는 경우가 발생하는  근본원인이란 설명이다.

윤 부연구위원은 전세사기와 같은 사태가 발생하지 않으려면 ▲임대인이 자기 돈 또는 자기 신용으로 보증금을 반환할 수 있거나 ▲다음 세입자가 제때 들어와서 다음 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 반환하는 경우가 이뤄져야한다고 분석했다. 그는 여러 데이터를 활용해 계산해볼 때 보증금 반환 지연 위험가구는 24만1000~49만2000가구, 보증금 미반환 위험 가구는 2만~4만2000 가구로 추정했다.

애초에 보증금 미반환 위험이 높은 주택이 시장에 진입하는 것을 제한하는 것이 필요하다는 주장이다. 윤 부연구위원은 HUG나 HF 같은 보증기관에서도 전세가율이 90%를 초과하면 보증보험 가입이 불가능한 점을 지적했다. 그는 이에 대해 "리스크 분산이 가능한 보증기관에서조차 전세가율 90% 이상은 위험한 주택이라고 간주한다는 것"이라며 "이 경우 보증금을 월세로 변환하던지 해서라도 주택가치보다 90%가 넘는 보증금이 설정되지 않도록 해야한다"고 강조했다.

전세가율이 60~90% 구간인 경우도 시장 변동에 따라 사고 위험이 발생할 수 있는만큼 이 구간에 대해서는 보증보험을 의무화하는 방식을 고려해야한다고 주장했다. 이는 등록임대주택에 적용해 보편화하는 방안이 있다고 윤부연구위원은 말했다.

박진백 부연구위원은 사고 발생시 보증금 반환이 늦춰지거나 하는 문제를 해결할 수 있도로 보증금의 일부 예치가 필요하다고 주장했다. 이를 토대로 보증금 반환의 불확실성을 낮추고 반환 지연 문제에 대비한 제도적 개선이 필요하다는 게 그의 이야기다. 박 부연구위원은 "보증금의 일정부분, 10%라도 예치를 한다거나하는 방법이 동원될 수 있을 것"이라며 "보증금 반환 능력이 있는데도 지연하는 경우가 발생할 때를 대비해 지연 이자를 높게 책정해 임대인이 우선적으로 보증금 먼저 반환하도록 유도하는 것도 필요하다"고 말했다.

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