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[GAM]가라앉는 지구촌 부동산 ② '아파트 불패' 옛말, 빙하기 길게 간다

기사입력 : 2023년11월30일 16:35

최종수정 : 2023년11월30일 16:35

토론토 아파트 수익률 채권 하회
대출 연체자들 매물 쏟아내
앞으로 10년 집값 조정

이 기사는 11월 23일 오후 3시23분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 한국의 가계 부채가 시한 폭탄이라는 경고가 끊이지 않는 가운데 2020년 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 직후 부동산 투자 열기에 따른 집값 폭등과 가계 부채 급증이 주요국 곳곳에 극심한 후폭풍을 일으키고 있다.

대표적인 사례가 뉴질랜드다. 코로나19가 급속하게 확산됐을 때 마지막까지 청정국으로 남았던 뉴질랜드는 2021년 30%에 달하는 집값 폭등을 연출했다.

뉴질랜드의 중앙은행에 따르면 전체 모기지 대출금 가운데 약 25%가 2021년에 집행됐고, 대출자의 20% 가량이 생애 첫 주택 매입자들이었다.

중앙은행(RBNZ)은 2021년 10월 이후 최근까지 기준금리를 525bp(1bp=0.01%포인트) 인상했다. 뉴질랜드의 주택 담보 대출이 일반적으로 3년 이하 고정 금리로 제공되기 때문에 기준금리 인상에 따른 충격이 모기지 금리에 고스란히 반영되고 있다.

토론토 아파트와 캐나다 채권 및 주식 수익률 추이 [자료=BMO 이코노믹스]

중앙은행은 전체 모기지 대출 가운데 절반 가량이 2023년 재융자된 것으로 파악됐다고 밝혔다. 대출자들의 가처분 소득에서 이자 비용의 비중이 2021년 9%에서 2024년 20%까지 뛸 전망이다.

모기지 금리 상승은 가계의 숨통을 조일 뿐 아니라 부동산의 기대 수익률과 투자 가치에도 커다란 변화를 일으켰다.

뱅크오브몬트리올의 조사에 따르면 캐나다 대도시인 토론토에 위치한 아파트를 매입할 경우 대출 원리금 상환과 그 밖에 관리 비용을 감안할 때 기대 수익률이 3.9%에 그친다.

캐나다 국채를 매입할 때 5%에 가까운 이자 수입이 발생하는 상황을 감안할 때 대도시 아파트의 상대적인 투자 매력이 낮다는 계산이 나온다.

지난 10여년 사이 미국과 캐나다, 영국, 뉴질랜드, 호주 그리고 한국까지 전세계 집값이 가파르게 상승하면서 부동산이 재산을 크고 빠르게 늘리는 수단으로 자리잡았다.

2020년까지 캐나다에서 인구 밀도가 가장 높은 온타리오 주와 브리티시 콜롬비아 주의 주택 소유자 가운데 다주택자의 비중이 약 3분의 1에 달했다. 다양한 자산 가운데 주택이나 아파트의 인기가 하늘을 찔렀던 상황을 드러내는 단면이다.

끈적끈적한 인플레이션과 고금리의 장기화 기조가 부동산의 기대 수익률을 꺾어 놓았고, 팬데믹 사태 이전과 같은 '단맛'을 다시 맛보기 어렵다는 의견에 힘이 실린다.

뱅크오브몬트리올은 보고서를 통해 "과거 20년과 같은 집값 상승을 다시 경험할 가능성은 매우 낮다"며 "이번 금리 상승 사이클을 통해 많은 투자자들이 매우 고통스럽게 교훈을 얻었다"고 밝혔다.

고금리로 인해 이미 상당수의 부동산 자산이 마이너스 현금 흐름을 나타내고 있고, 이 때문에 매물이 쏟아지기 시작했다고 시장 전문가들은 말한다.

한국과 마찬가지로 캐나다와 유럽 주요국에서도 지난 십 수 년간 선분양 제도가 건설 업계에 돈줄을 제공했는데 주택 매입 심리가 냉각되면서 건설사들도 곤욕을 치르고 있다.

이미 착공에 들어간 아파트 건설이 지연되거나 계획 단계에서 건설 프로젝트가 무산되는 사례도 꼬리를 물고 있다.

2023년 상반기 독일의 신규 건축 허가가 27% 급감했고, 프랑스 역시 1~7월 사이 28% 떨어졌다. 스웨덴은 1990년대 위기 이후 최악의 건설 업계 불황을 겪고 있다. 신규 건설 프로젝트가 수요를 충족시키기 위해 필요한 물량의 3분의 1에도 못 미치는 실정이다.

영국도 살얼음판이다. 100만명 이상의 주택 담보 대출자들이 2023년 더 높은 금리로 재융자해야 하기 때문. 가뜩이나 공포스러운 인플레이션이 가계의 숨통을 조이는 가운데 이자 부담이 높아지면 주택을 매물로 내놓는 이들이 늘어날 전망이다.

실제로 KPMG가 9월 발표한 보고서에 따르면 영국 모기지 대출자 가운데 25% 가량이 주택을 팔고 집값이 싼 곳으로 옮겨가는 방안을 저울질하고 있다.

런던의 주거용 건물을 은행 대출을 받아 매입한 캐런 그레고리는 블룸버그와 인터뷰에서 "대출 원리금 상환액이 세 배 이상 뛰었다"며 "건물을 팔 수밖에 없다"고 말했다.

영국 주택 시장 [사진=블룸버그]

모기지 비용을 세입자들에게 전가하기 위해 월세를 올리다 급기야 아기를 기르는 젊은 부부를 밀린 월세 때문에 강제 퇴거 조치해야 하는 사태에 이르자 다른 선택지가 없다는 결론을 내린 것.

홍콩의 경우 미국 달러화와 페그된 통화 정책 때문에 2022년 3월 이후 연준의 고강도 긴축에 직접적인 타격을 입었다.

뉴질랜드 주택 시장 [사진=블룸버그]

주요 외신에 따르면 홍콩의 모기지 금리는 2022년 초 이후 두 배 이상 뛰었다. 가파른 금리 상승은 주택 시장에 커다란 악재로 작용했다. 노른자위 지역의 기존 주택 가격이 6년래 최저치로 떨어진 것.

집값 하락에도 매수 심리가 살아나지 않자 건설업계는 대대적인 할인 분양에 나섰다. 현지 언론 싱 타오에 따르면 홍콩 최대 건설사인 순흥카이 그룹은 요호 웨스트에 건축한 아파트를 평방 피트 당 1만888홍콩달러(1397달러)에 분양한다고 발표했다. 이는 신축 건물을 기준으로 6년래 최저 수준에 해당한다.

홍콩 정부가 부동산 관련 세금 인하에 나서는 등 부양책 카드를 꺼내 들었지만 금리 상승에 따른 충격을 극복하는 데는 역부족이라는 지적이다.

시장 전문가들은 모기지 금리가 상당 폭으로 떨어지지 않으면 홍콩의 주택 시장이 턴어라운드를 이루기는 어렵다는 데 한 목소리를 낸다.

가뜩이나 가격 수준이 높은 데다 모기지 대출 금리까지 큰 폭으로 뛰자 이자 비용 부담을 감당할 수 있는 이들이 많지 않다는 설명이다.

지구촌의 주택 시장 조정이 장기간에 걸쳐 진행될 것이라는 데 시장 전문가들은 입을 모은다. 과거의 저금리 기조가 회복되기 어려운 데다 팬데믹 사태 이후 주택 시장 버블이 해소되지 않았고, 부동산 자산의 기대 수익률이 떨어지는 등 복합적인 요인들이 집값 반등의 걸림돌로 자리잡고 있다는 지적이다.

블룸버그 이코노믹스의 니라지 샤 이코노미스트는 "지난 20년간 전세계 부동산 시장은 저금리와 수급 불균형을 앞세워 돈잔치를 벌였다"며 "앞으로 10년간은 대대적인 조정이 펼쳐질 것"이라고 전망했다.

 

shhwang@newspim.com

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"尹 기자회견 대국민 사과 미흡" 71.2% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 국민 10명 중 7명은 윤석열 대통령의 대국민 사과가 미흡하다고 생각하는 것으로 나타났다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문기관 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명을 대상으로 진행한 ARS 조사 결과 윤 대통령의 대국민 사과에 대해 '미흡했다(매우 미흡+다소 미흡)'고 응답한 비율이 71.2%로 집계됐다. '진정성 있다(다소 진정성+ 매우 진정성)'고 답변한 비율은 26.4%, '잘모름'은 2.4%로 나타났다.   '윤 대통령의 사과가 미흡했다'는 남녀 모두에서 과반을 넘었다. 남성은 64.9%, 여성은 62.9%가 '매우 미흡했다'고 답변했다. '다소 미흡했다'는 각각 8.3%, 6.2%였다. 남성 71.2%, 여성 69.1%가 윤 대통령 사과에 대해 '미흡했다'는 인식을 같이 하고 있는 셈이다. 연령별로 보면 1020세대와 40대가 특히 부정적으로 인식했다. 40대는 87.2%가 '미흡했다'고 답변했다. 구체적으로 '매우 미흡'이 81.0%, '다소 미흡'이 6.2%였다. '진정성 있다'는 12.3%로 '다소 진정성 있다'는 5.6%, '매우 진정성 있다'는 6.8%였다. '잘모름'은 0.5%였다. 만 18세~29세도 84.8%가 '미흡했다'고 응답했다. '매우 미흡'이 78.8%, '다소 미흡'이 6.0%로 나타났다. '진정성 있다'는 14.3%로 '다소 진정성 있다'가 2.4%, '매우 진정성 있다'는 11.9%였다. '잘모름'은 0.9%였다. 50대는 '미흡했다'가 75.2%(매우 미흡 69.6%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다'는 23.5%(다소 진정성 7.0%, 매우 진정성 16.5%)로 조사됐다. '잘모름'은 1.3%였다. 30대는 '미흡했다' 68.2%(매우 미흡 62.2%, 다소 미흡 5.9%), '진정성 있다' 24.3%(다소 진정성 6.9%, 매우 진정성 17.5%), 잘모름 7.5%로 나타났다. 60대는 '미흡했다' 60.2%(매우 미흡 52.0%, 다소 미흡 8.1%), '진정성 있다' 38.4%(다소 진정성 17.7%, 매우 진정성 20.8%), '잘모름' 1.4%였다. 전 연령대에서 유일하게 70대 이상만 '진정성 있다'가 48.9%(다소 진정성 23.7%, 매우 진정성 25.3%)로, '미흡했다'고 응답한 46.9%(매우 미흡 34.4%, 다소 미흡 12.6%)를 앞질렀다. 지역별로는 광주·전남·전북이 '미흡했다'가 80.1%(매우 미흡 69.8%, 다소 미흡 10.3%)로 가장 많았다. '진정성 있다'는 16.5%(다소 진정성 7.1%, 매우 진정성 9.4%), '잘모름'은 3.4%였다. 다음으로 경기·인천은 '미흡했다' 74.8%(매우 미흡 69.3%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다' 25.5%(다소 진정성 8.7%, 매우 진정성 15.8%), '잘모름' 0.7%였다. 서울은 '미흡했다' 74.2%(매우 미흡 64.3%, 다소 미흡 9.9%), '진정성 있다' 24.9%(다소 진정성 7.0, 매우 진정성 17.9%), '잘모름' 0.9%였다. 강원·제주는 '미흡했다' 71.0%(매우 미흡 66.2%, 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 23.3%(다소 진정성 16.2%, 매우 진정성 7.1%), '잘모름' 5.7%로 나타났다. 부산·울산·경남은 '미흡했다' 65.9%(매우 미흡 55.4%, 다소 미흡 10.5%), '진정성 있다' 30.7%(다소 진정성 12.4%, 매우 진정성 18.3%), '잘모름' 3.4%였다. 대전·충청·세종은 '미흡했다' 64.7%(매우 미흡 61.0%, 다소 미흡 3.6%), '진정성 있다' 28.0%(다소 진정성 12.9%, 매우 진정성 15.1%), '잘모름' 7.3%로 조사됐다. 대구·경북은 '미흡했다' 59.4%(매우 미흡 54.6% 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 38.5%(다소 진정성 15.8%, 매우 진정성 22.8%), '잘모름' 2.1%로 가장 낮았다. 지지정당별로는 여당을 제외하고 모두가 부정적인 답변이 많았다. 더불어민주당 지지자들은 윤 대통령의 사과가 '미흡했다'고 응답한 비율이 95.1%에 달했다. 이중 '매우 미흡'은 91.9%, '다소 미흡'은 3.1%였다. '진정성 있다'고 답변한 비율은 4.5%(다소 진정성 1.3%, 매우 진정성 3.2%)에 불과했다. '잘모름'은 0.4%였다. 반대로 국민의힘 지지자들은 62.6%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성이 있었다'는 26.1%, '매우 진정성이 있었다'가 36.7%로 집계됐다. '미흡했다'는 35.4%(매우 미흡 22.9%, 다소 미흡 12.4%), '잘모름'은 1.9%였다. 조국혁신당 지지자들은 '미흡했다' 95.8%(매우 미흡 94.7%, 다소 미흡 1.1%), '진정성 있다' 4.2%(다소 진정성 1.1%, 매우 진정성 3.1%)였다. 개혁신당은 '미흡했다' 90.0%(매우 미흡 77.9%, 다소 미흡 12.1%), '진정성 있다' 8.3%(다소 진정성 3.4%, 매우 진정성 4.9%), '잘모름' 1.7%였다. 진보당은 '미흡했다' 70.1%(매우 미흡 65.1%, 다소 미흡 5.0%), '진정성 있다' 29.9%(다소 진정성 2.3%, 매우 진정성 27.6%)로 조사됐다. 무당층은 '미흡했다' 78.6%(매우 미흡 71.3%, 다소 미흡 7.3%), '진정성 있다' 9.4%(다소 진정성 6.0%, 매우 진정성 3.4%), '잘모름' 12.0%였다. 국정지지별로는 '잘못하고 있다'는 응답자 중 94.8%가 '미흡했다'고 답변했다. '매우 미흡'이 87.9%, '다소 미흡'이 6.9%였다. '진정성 있다'는 3.1%(다소 진정성 2.0%, 매우 진정성 1.1%), 잘모름은 2.1%였다. 국정을 '잘 하고 있다' 응답자 중에서는 89.2%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성'은 32.5%, '매우 진정성'은 56.7%로 나타났다. '미흡했다'는 9.5%(매우 미흡 2.5%, 다소 미흡 7.0%), '잘모름'은 1.3%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "윤석열 대통령이 대국민담화 및 기자회견은 '끝장 회견'을 예고한 것과는 달리 국민이 원하는 '속 시원한' 대답은 나오지 않았다"며 "윤 대통령의 이날 답변은 대체로 두루뭉술하고 포괄적이었다"고 평가했다. 이어 "국민 앞에 고개는 숙였지만 정작 실제 답변에선 김건희 여사를 적극 두둔해 대국민사과 효과를 '반감'시켰다는 지적과 함께 문제 인식과 처방 모두에서 '국민 눈높이'에 크게 미흡 하다보니 이번에 조사한 대통령 국정지지율과 거의 비슷하게 나왔다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 신뢰수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2024-11-14 06:00
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尹지지율 26.9%…'기자회견 효과 보수결집' [서울=뉴스핌] 박성준 기자 = 윤석열 대통령의 지지율이 20%대 중후반을 기록했다는 여론조사 결과가 14일 발표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문업체 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명에게 물은 결과 윤 대통령의 국정운영에 대한 긍정평가는 26.9%로 집계됐다. 부정평가는 71.5%로 나타났다. '잘 모름'에 답한 비율은 1.6%다. 긍정평가(26.9%)는 지난 조사와 달라지지 않았고 부정평가는 0.4%포인트(p) 하락했다. 긍정평가와 부정평가 간 격차는 44.6%p다. 연령별로 보면 40대에서 긍정평가와 부정평가 격차가 극명하게 드러났다. 만 18세~29세에서 '잘함'은 17.1% '잘 못함' 81.1%였고, 30대에서는 '잘함' 21.3% '잘 못함' 77.2%였다. 40대는 '잘함' 10.8% '잘 못함' 88.3%, 50대는 '잘함' 24.2% '잘 못함' 75.4%로 집계됐다. 60대는 '잘함' 40.7% '잘 못함' 56.9%였고, 70대 이상에서는 '잘함' 50.8% '잘 못함' 46.2%로 집계됐다. 지역별로는 서울 '잘함' 23.6%, '잘 못함'은 73.8%로 집계됐다. 경기·인천 '잘함' 24.3% '잘 못함' 74.8%, 대전·충청·세종 '잘함' 27.3% '잘 못함' 72.1%, 강원·제주 '잘함' 14.8% '잘 못함' 74.8%로 조사됐다. 부산·울산·경남 '잘함' 33.3% '잘 못함' 65.0%, 대구·경북은 '잘함' 42.1% '잘 못함' 55.9%로 집계됐다. 전남·광주·전북은 '잘함' 18.3% '잘 못함' 79.9%로 나타났다. 성별로도 남녀 모두 부정평가가 우세했다. 남성은 '잘함' 26.2% '잘 못함' 72.6%, 여성은 '잘함' 27.6% '잘 못함' 70.4%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "기자회견에서 김건희 여사 관련 의혹에 대해 제대로 된 해명 대신 감싸기에만 급급했고, 명태균 씨 논란에 대한 해명도 제대로 되지 않아 결과적으로 불신만 더 키운 꼴이 됐다"며 "하지만 60-70대 이상과 영남권 등 전통적인 지지층에서는 탄핵 등의 위기감이 높아져 지지율이 오히려 상승했다"고 해석했다. 그러면서 "며칠 전 미국 대선에서 트럼프 전 대통령이 당선되면서 안보와 경제 등 위기감 고조로 보수층이 결집하며 추가적인 지지율 추락을 막을 수 있었다"고 덧붙였다. 차재권 부경대 정치외교학과 교수는 "기자회견에 대해 긍정평가와 부정평가가 동시에 존재한다"며 "형식적으로나마 기자회견을 하고 사과를 했다는 점에서 만족하는 보수 지지층이 있다"고 말했다. 이어 "지지율 자체는 큰 변동이 없지만 (이번 기자회견 때문에) 부정평가한 사람들이 나중에라도 다시 긍정평가할 가능성이 더 낮아졌다"이라며 "앞으로 지지율이 개선될 가능성은 거의 없다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. parksj@newspim.com 2024-11-14 06:00
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