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[GAM]가라앉는 지구촌 부동산 ① 앞으로 10년 재미 못 본다, 왜

기사입력 : 2023년11월30일 16:34

최종수정 : 2023년11월30일 16:35

미국 10월 거래 2010년 이후 최저
부동산으로 돈 버는 시대 종료
주요국 곳곳 거래 절벽 악화

이 기사는 11월 23일 오후 3시23분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 앞으로 10년간 미국 주택 매입으로 쏠쏠한 수익률을 얻기는 힘들 것이라는 주장이 나왔다. 더 나아가 부동산 투자로 부를 축적하는 시대가 막을 내렸다는 의견도 제기됐다.

미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상이 종료됐다는 공감대가 형성되면서 가파르게 치솟았던 모기지 금리가 주춤하는 상황에 나온 주장이어서 관심을 끈다.

고금리의 주택시장 충격이 미국부터 캐나다, 뉴질랜드, 한국까지 주요국 곳곳에서 포착된다. 미국의 경우 2022년 3월 연준의 과격한 금리 인상이 본격화되기 전 저금리에 주택 담보 대출을 받은 이들이 매물을 내놓지 않는 데다 투자자들이 고금리 대출을 꺼리면서 거래가 마비된 상태다.

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 10월 기존 주택 매매가 연율 기준 379만건으로, 전월 대비 4.1% 감소했고 전년 동기에 비해서는 14.6% 급감했다.

뿐만 아니라 10월 거래 규모는 2010년 이후 최저치에 해당한다. 가격도 주춤하는 모습이다. 전국 기존 주택의 중간값은 39만1800달러로 전월에 비해 완만하게 하락했다.

주요국 지난 3년간 모기지 금리 상승폭과 현재 금리 [자료=블룸버그]

영국과 캐나다, 뉴질랜드 등 주요국의 경우 집값 하락이 제한적이지만 이자 부담이 가계의 숨통을 조이고 있다.

영국 재무부와 블룸버그에 따르면 영국의 임대 목적 부동산 매입(BTL, buy-to-let)에 동원된 모기지 대출금의 연체율이 2.5%에 달했다.

영국 BTL 모기지 연체자 급증 [자료=블룸버그]

대출 원리금 상환 연체자 수가 2023년 1분기 이후 최근까지 수직 상승, 1만2000명에 근접한 것으로 파악됐다.

뉴질랜드와 캐나다 등 다른 지역에서도 금리 상승 시기에 대출을 받아 주택을 매입한 이들의 연체율이 날로 상승하는 모습이다.

최근 3년 사이 주요국의 대표 모기지 대출의 금리가 일제히 큰 폭으로 뛰었다. 미국 30년 만기 고정 모기지 금리가 460bp(1bp=0.01%포인트) 뛰었고, 뉴질랜드의 1년 만기 주택 대출 금리가 437bp 올랐다.

같은 기간 영국 2년 만기 모기지 금리가 369bp 뛰었고, 호주의 모기지 변동 금리가 301bp 상승했다. 이 밖에 캐나다 5년 만기 고정 모기지 금리와 홍콩의 모기지 변동 금리가 각각 225bp와 186bp 오른 것으로 파악됐다.

시장 전문가들은 국가별로 앞으로 전개된 상황이 상이하겠지만 가계의 가처분 소득 감소로 인한 경기 한파가 불가피하다고 지적한다.

이른바 '금리 피크'가 반전을 가져올 수 있을까. 연준이 기준금리 추가 인상에 신중을 기하겠다는 입장을 밝힌 가운데 이미 신흥국을 중심으로 중앙은행의 금리 인하가 본격화됐다.

브라질과 페루를 포함한 남미 지역의 중앙은행들이 기준금리를 내렸고, 월가는 연준의 피벗(pivot, 정책 전환)을 기다리고 있다.

하지만 전문가들의 견해는 그리 낙관적이지 않다. 무디스 애널리틱스의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 앞으로 10년간 30년 만기 고정 모기지 금리가 평균 5.5%를 기록할 것이라고 내다봤다.

30년 만기 고정 모기지 금리는 기준금리가 22년래 최고치인 5.25~5.550%까지 오르면서 최근 7.4%까지 뛰었다.

미국의 가장 대중적인 주택 담보 대출 금리가 앞으로 10년간 현 수준에서 상당폭 떨어지는 시나리오를 제시한 셈이지만 2021년 초 수치인 2.65%에 비해서는 두 배 이상 높은 수준에서 유지될 가능성을 예고한 것이어서 주목된다.

잔디 이코노미스트는 미국 뿐 아니라 주요 선진국 역시 앞으로 10년간 2021년에 비해 비슷한 수준의 모기지 금리 상승을 보일 것으로 내다봤다.

그는 "중동 지정학적 리스크의 악화와 중국의 대형 건설사 디폴트 및 경기 하강 기류 등 대형 악재가 곳곳에 자리잡고 있다"며 "이 같은 불확실성이 주택 수요를 꺾어 놓는 한편 가격 하락을 초래할 수 있다"고 말했다.

최악의 경우 과도한 부채와 집값 하락이 맞물려 금융 위기가 발생할 수도 있다고 잔디 이코노미스트는 경고했다.

대다수의 시장 전문가들은 미국을 포함한 주요국의 인플레이션이 둔화되고 긴축적인 통화 정책이 느슨해진다 하더라도 2008년 금융위기 이후 15년간 지속된 모기지 금리 수준으로 복귀하기는 어렵다는 공감대가 형성됐다는 데 한 목소리를 낸다.

금리가 갑작스럽고 가파르게 상승하는 과정에 더 낮은 금리로 갈아탈 가능성을 열어 두고 대출을 받는 것과 과거 장기 평균치를 크게 웃도는 수준의 금리가 장기간 지속되는 시나리오에 대응하는 것은 전혀 다른 얘기라는 지적이다.

미국 캘리포니아 주의 주택 건설 현장 [사진=블룸버그]

미국의 주택 구매력은 40년래 최저 수준으로 떨어졌다. 모기지 금리가 가파르게 뛴 데다 집값 역시 최근까지 우상향 곡선을 그린 탓이다.

시장 조사 업체 인터내셔널 익스체인지에 따르면 미국 가계의 중간 소득에서 평균 수준의 주택을 매입하는 데 투입해야 하는 금액이 40%에 이르는 것으로 집계됐다.

금리 상승으로 인한 최악의 상황이 아직 지나가지 않았다는 주장도 나왔다. 골드만 삭스는 보고서를 내고 모기지 금리 상승에 따른 충격이 2024년 주택 시장을 크게 강타할 것이라고 경고했다.

주택 거래가 1990년 초 이후 최저 수준으로 급감할 것이라는 얘기다. 거래 절벽이 심화되면서 집값 하락이 압박이 두드러질 전망이다.

펜실베니아 대학 와튼 스쿨의 벤자민 카이스 교수는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 "미국을 포함한 주요국 주택 시장은 빙하기의 초기에 진입했다"며 "빙하기가 종료되는 데는 상당한 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.

업계에 따르면 지난 10월 하순 미국 30년 만기 고정 모기지 금리의 상단은 8%를 찍었다. 이는 25년래 최고치에 해당한다. 이를 기준으로 40만달러의 주택 담보 대출을 받은 경우 월 상환액 부담이 1100달러 가량 늘어난다.

블룸버그 이코노믹스의 니라지 샤 이코노미스트는 "주요국 모기지 금리가 일정 부분 하락하면서 구매력이 개선될 수 있지만 대다수의 투자자들이 원하는 금리 수준을 다시 보기는 어려울 전망"이라며 "주택 가격은 폭락으로 치닫기보다 점진적으로 떨어지는 움직임을 나타낼 것"이라고 예상했다.

대출 원리금 상환 부담이 높아지면서 가계 소비가 위축되고, 이 때문에 실물경기와 고용이 둔화되는 악순환이 전개될 것이라는 관측이다.

 

shhwang@newspim.com

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뉴욕을 뒤흔든 맘다니 돌풍 [뉴욕=뉴스핌]김근철 특파원= "빨리 뉴욕에 파트타임 일자리라도 알아봐야 할 것 같아요." 지난 주말 뉴욕 인근에 사는 지인들과의 모임 도중 나온 얘기다. 이날 저녁 자리 화제의 중심은 단연 '민주당 뉴욕 시장 후보 조란 맘다니'였다.'뉴욕 파트타임' 얘기도 맘다니 덕분에 나온 농담이다. 맘다니는 자신이 시장에 당선되면 뉴욕의 최저 임금을 시간당 30달러로 올릴 것이라고 약속했다. 지금 환율로 따지면 4만 600원 정도다. 현재 뉴욕의 최저 임금 시급은 16.50달러다. 이미 미국 내 최고 수준이다. 그런 뉴욕 최저 임금을 2배로 올리겠다는 얘기다. 물론 2030년까지라는 전제는 달렸다. 그렇다 하더라도 귀가 솔깃해질 만한 공약임은 분명하다. 비단 이날 모임뿐 아니다. 요즘 '뉴요커'들 사이에서 맘다니는 최고의 뉴스메이커다. 어디서든, 누구와든 맘다니 얘기를 꺼내면 10분~20분은 쉽게 대화를 나눌 수 있다. 그만큼 맘다니의 등장 자체가 뉴욕 사람들에게도 충격이자 파격이다. 조란 맘다니 미국 민주당 뉴욕시장 후보. [사진=로이터 뉴스핌] 뉴욕 시장 자리는 한국으로 치면 거의 서울 시장급이다. 뉴욕은 미국의 최대 도시이자, 전 세계에서 사람과 돈이 가장 많이 몰려드는 중심지다.  이런 뉴욕의 유력한 차기 시장 후보가 불과 33세라니. 그것도 아프리카 우간다에서 태어나 7세 때 뉴욕으로 이민 온 인도계 무슬림이다. 더구나 그는 26살이 되던 2018년에야 뒤늦게 미국 시민권을 취득하고 투표권을 받았다. 맘다니가 하버드 같은 아이비리그의 명문대를 졸업한 것도 아니다.  그는 평범한 학창 시절을 보내고 대학 졸업 후 저소득층 주택 압류 방지 상담사로 활동했다. 그러다가 2020년 뉴욕 주의회 하원의원 선거에 민주당 후보로 나서 선출된 것이 사회 경력의 전부다. 시쳇말로 '듣보잡' 수준이다. 예전 같았으면 뉴욕 시장 후보에 명함도 못 내밀 커리어다. 그런 맘다니가 불과 몇 개월의 선거 운동으로 민주당의 뉴욕 시장 후보가 됐다는 것은 믿기지 않는 스토리다.  그것도 뉴욕 주지사 3선에, 한때 차기 대선 후보 물망에 올랐고, 당내 유력 인사와 후원 그룹의 지원을 받는 '거물' 앤드루 쿠오모를 꺾었다. 그야말로 이변이 일어난 것이다. 민주당 전략가 트립 양은 뉴욕타임스(NYT)에 "현대 뉴욕시 역사에서 가장 큰 반전이 일어났다"고 평가했을 정도다. 맘다니는 1일 발표된 민주당 3차 경선 결과 과반이 넘는 56%를 득표했다. 이로써 그는 당당히 민주당의 뉴욕 시장 후보로 공식 선출됐다. 뉴욕은 아직도 민주당의 아성으로 불린다. 민주당 후보 공천은 뉴욕 시장 당선의 보증수표처럼 여겨진다. 뉴욕타임스(NYT)를 비롯한 미국 언론들의 관심은 이제 '맘다니 돌풍'이 과연 어디까지 이어질지에 모아진다. 숱한 전문가들은 아직 맘다니의 본선 경쟁력에 의문을 거두지 못하는 분위기다. 맘다니의 민주당 경선 승리의 발판이 됐던 급진적인 공약들이 결국 부메랑이 돼서 발목을 잡을 것이란 분석이 많다.  맘다니가 내세운 핵심 공약은 실제로 급진 좌파 성향의 포퓰리즘 정책으로 불릴 만하다. 시내버스 무임승차, 0세부터 5세까지 무료 보육 및 유치원 교육 실시, 뉴욕시 관리 아파트 임대료 동결, 값싼 시립 식료품점 설립, 부자 증세 등이 그것이다. 구체적 재정 대책이 없다는 질타와 비판이 나올 만하다. 게다가 맘다니는 학창 시절부터 팔레스타인을 지지하는 운동에 가담했다. 뉴욕과 민주당의 돈줄을 쥔 유대인들의 거부감도 크다.  민주당 주류와 온건그룹에선 벌써 부담스러운 티를 낸다. 너무 과격해서 중도층 이탈을 야기할 것이란 우려의 목소리를 낸다. 그래서 민주당을 지지하는 월가의 큰손들은 이미 온건 성향의 대항마를 찾고 있는 것으로 알려졌다. 당내 경선에서 패배했던 쿠오모 전지사나 경선에서 중도 사퇴한 에릭 애덤스 뉴욕 시장이 독립 출마 형태로 시장 선거에 나서려는 것과도 이와 연결돼 있다. 도널드 트럼프 대통령도 일찌감치 맘다니를 '100% 공산주의자 미친 놈'이라고 부르며 파상 공세를 퍼붓는 중이다.  급진 좌파 프레임을 씌워 민주당 전체를 싸잡아 비판하려는 의도도 깔려있다. 트럼프와 공화당은 색깔론 공세에 더해 민주당 측 후보 난립을 잘 이용하면 뉴욕 시장까지 손에 쥘 수 있겠다는 기대도 하고 있는 눈치다.  지하철에 탑승한 조란 맘다니 미국 민주당 뉴욕 시장 후보. [사진=로이터 뉴스핌] 이런 정치판의 셈법과 보도를 따라가다 보면 '맘다니가 11월 4일 선거에서 뉴욕 시장에 당선되기는 힘들겠구나' 하는 생각도 든다. 최근에 월가 금융기관에서 오래 기간 일했던 지인을 만난 자리에서도 '만다니의 한계'에 대해 얘기를 나눴다. 하지만 그의 견해는 좀 달랐다. 자신의 사무실에 근무하는 한 직원 때문에 생각이 바뀌었다고 한다. 그 직원은 줄곧 보수 성향을 보여왔고 지난 대선에서도 트럼프를 열렬히 지지했다고 한다. 그런 사람이 이번에 민주당 경선에 참여해 맘다니에게 표를 던졌다. 이유를 물으니, "뉴욕에서 사는 게 너무 힘들다. 물가가 미쳤다. 부자들은 상관없겠지만 우리 같은 단순 사무직은 열심히 일해도 렌트비, 교통비, 식료품비 내기에도 너무 벅차다. 내게 이념은 크게 상관없고, 누구라도 이 힘든 생활에 도움을 준다면 표를 안 찍을 이유가 없다"라는 답이 돌아왔다고 한다. 이 말을 들으니 맘다니의 공식 홈페이지 첫 화면에 큼직하게 적힌 슬로건이 새삼 머릿속에 다시 선명히 떠올랐다. "조란 맘다니는 뉴욕의 근로자들의 생활비를 낮추기 위해 시장직에 도전하고 있습니다"였다. 맘다니는 얼마전 NBC 방송의 간판 시사 프로그램 '미트 더 프레스'에 출연해 자신을 공산주의자라고 공격한 트럼프의 언급에 "나는 공산주의자가 아니다."라고 반박했다. 그리고는 "나는 트럼프가 힘을 실어주겠다고 대선 운동 기간 약속했던 바로 그 노동자들을 위해 싸우고 있다. 트럼프 대통령은 이후 그들을 배신해왔다"라고 말했다. '빨갱이 프레임'을 씌우는 트럼프에게 시원하게 한 방 먹이면서 자신이 노동자들을 위한 진짜 일꾼임을 드러내는 패기와 영리함이 번뜩이는 발언이다. 그래서 맘다니가 이념 프레임의 덫에 갇히지 않고, 뉴욕 시민의 민생과 민심을 파고드는데 성공한다면 '정말 큰일을 낼 수도 있겠다'는 생각도 든다. 그건 그가 뉴욕 시장에 당선된다는 의미만이 아니다. 인류 역사상 가장 풍요롭다는 21세기에도 팍팍안 일상을 견뎌내야 하는 노동자 계층과 밀레니얼 세대들에게 과거의 이념과 정치적 문법의 약발이 먹히지 않는다는 점을 확인시켜줄 '사건'이 될 수 있다.  맘다니 열풍과 논란이 뉴욕의 일회성 정치 이벤트로 그치지 않고 앞으로도 계속 증폭되고 변모하면서 확산될 것이란 예감이 드는 이유다.   kckim100@newspim.com 2025-07-03 04:16
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트럼프 "머스크 추방도 검토" [서울=뉴스핌] 고인원 기자= 도널드 트럼프 미국 대통령이 기자들에게 "(일론) 머스크의 추방 문제도 고민해보겠다"고 발언하며, 두 사람 간 갈등이 또 한 번 수위를 높였다. 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 트럼프의 감세·재정 법안을 비판한 데 이어, 트럼프는 머스크의 정부 보조금과 계약에 대한 전수조사와 함께 추방 가능성까지 언급해 정치적·법적 논란이 확산되고 있다. 트럼프는 1일(현지시간) 백악관 앞에서 기자들과 만난 자리에서 "머스크를 추방할 수 있느냐"는 질문에 "모르겠다. 한번 살펴보겠다(I don't know, we'll have to take a look)"고 답했다. 그는 이어 "머스크는 많은 보조금을 받았으며, 전기촤 의무화 폐지에 매우 화가난 듯 하다"고 덧붙였다. 도널드 트럼프 미국 대통령과 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO).[사진=로이터 뉴스핌] 2025.06.21 mj72284@newspim.com 트럼프는 전기차 강제 규정을 "바이든 시대의 유산"으로 규정하고 폐지를 추진 중이다. 그는 "나는 전기차를 원하지 않는다. 휘발유도, 하이브리드도, 언젠가는 수소차도 원할 수 있다"며 "다만 수소차는 터지면 5블록 떨어진 데서 시신을 찾는다"고 비꼬기도 했다. 트럼프의 '추방' 발언이 담긴 클립이 퍼지자, 머스크는 X(옛 트위터)에 "이걸 더 키우고 싶어 죽겠지만, 지금은 참겠다"고 의미심장한 글을 올렸다. 이 논란은 머스크가 트럼프의 '크고 아름다운 하나의 법안 법(OBBBA)'을 "완전히 미치고 파괴적 법안"이라며 비판한 데서 촉발됐다. 트럼프는 이에 대해 "머스크는 역사상 가장 많은 보조금을 받은 사람"이라며, 정부효율성부(DOGE)가 머스크의 보조금 수혜 내역을 조사할 필요가 있다고 응수했다. 이어 트럼프는 "보조금이 없으면 로켓 발사도, 전기차 생산도 못할 것"이라고 몰아세웠다. 전문가들은 연방정부의 보조금·계약 중단이나 규제 강화 가능성을 주목하고 있으며, 이는 테슬라와 스페이스X의 사업에 실질적인 타격으로 이어질 여지가 있다고 지적한다. 머스크는 세금안 반대뿐 아니라 "새로운 정당(America Party)을 만들겠다"고 맞불을 놓으며 대선 기간부터 이어온 트럼프와 머스크 간 '브로맨스'가 균열 조짐을 보이고 있다. koinwon@newspim.com 2025-07-01 22:23
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