기대감 높아진 청약시장...서울 아파트 경쟁률 7대1→37대1 '껑충'

기사입력 : 2023년05월26일 06:30

최종수정 : 2023년05월26일 06:30

작년 한자릿수 경쟁률에서 올해 5배 넘게 증가
집값 반등, 미분양 감소 등에 매수심리 개선
대형 건설사, 분양 대기...경쟁률 더 높아질 듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 집값 내림세 둔화와 거래량 증가 등으로 주택시장 지표가 개선되자 아파트 청약시장에 온기가 감돌고 있다.

작년 하반기 서울지역 청약 평균 경쟁률이 한 자릿수까지 떨어지며 미분양 공포가 고조됐다. 그러나 최근에는 매수심리 개선과 집값 '바닥론'이 맞물리며 경쟁률이 치솟고 있다. 미분양 우려에 분양을 미뤘던 브랜드 아파트들이 잇달아 공급된다는 점에서 청약 열기가 한층 높아질 것으로 보인다.

◆ 미분양 우려에서 경쟁률 30대 1로 치솟아

26일 부동산업계에 따르면 서울 아파트의 청약 경쟁률이 작년 4분기 평균 7대 1에서 지난달에는 37대 1로 상승했다.

가장 인기가 높았던 단지는 GS건설 분양한 '휘경자이 디센시아'다. 서울 동대문구 휘경3구역을 재개발하는 사업장으로 329가구를 모집에 청약 1순위에서 1만7000명이 몰리면서 51.7대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 정당계약과 예비당첨자 추첨을 거쳐 이달 완판에 성공했다.

휘경자이 디센시아 견본주택에 입장하기 위해 방문자들이 줄을 길게 선 모습. [사진=GS건설]

이 단지 분양가는 3.3㎡당 2930만원으로 상대적으로 저렴하다는 평가를 받았다. 작년 서울 아파트 평균 분양가는 3474만원이었다. 지하 3층~지상 최고 35층 14개동, 총 1806가구로 조성된다. 규제완화로 전매제한이 기존 3년에서 1년으로 줄었다. 지하철 1호선, 경춘선이 지나는 회기역과 1호선 외대앞역이 가까운 더블역세권 단지다.

강북구 도봉구에 들어서는 엘리프 미아역 1단지, 2단지는 고분양가 논란에도 무난한 성적을 기록했다. 실수요가 부족한 입지에 브랜드 인지도가 약해 애초 대거 미분양 사태가 우려됐으나 청약 1순위 평균 경쟁률이 각각 5.3대 1, 2.6대 1을 나타냈다.

미아동 엘리프 미아역은 지하 5층~지상 24층, 3개 동 전용면적 49~84㎡, 총 260가구 규모로 조성된다. 이중 공공임대 34가구를 제외한 226가구가 일반분양이다. 청년 신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 전용면적 49·59㎡ 소형부터 전용면적 74·84㎡ 중형까지 다양한 면적으로 공급한다. 지하철 4호선 미아역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다.

연초 정부의 부동산 규제완화 정책 이후 주택 매수심리가 회복세에 접어들었다. 규제지역, 분양가상한제 지역이 대대적으로 풀렸고 전매제한이 완화됐다. 취득세 중과 완화, 주택담보대출 확대 등으로 주택을 매수할 수 있는 여건이 개선됐다. 주택시장 지표도 회복세다. 지난주 서울지역 아파트값은 -0.01%로 6주 연속 하락폭이 줄었다. 강남3구(강남·서초·송파구)는 상승폭이 커졌고, 인천은 1년 4개월 만에 아파트값이 상승 전환했다.

수요층이 내 집 마련에 나서자 거래량이 증가하고 미분양 주택이 감소하는 현상도 나타났다. 집값 '바닥론'까지 제기되자 시멘트, 철근 등 원자재 값 상승으로 분양가가 계속 높아지고 있음에도 청약통장을 사용하겠다는 무주택자가 늘어난 것이다.

◆ 브랜드 아파트 분양 봇물...경쟁률 더 높아질 듯

아파트 청약 시장은 당분간 열기가 이어질 것으로 보인다. 미분양 확산에 분양을 미뤘던 대형 건설사들이 주요 입지에서 잇달아 물량 공급을 대기하고 있어서다.

롯데건설은 광진구 자양동 일원에서 자양1재정비촉진구역을 재개발하는 '구의역 롯데캐슬 이스트폴'을 분양한다. 단지는 지하 7층~지상 최고 48층 6개동, 전용면적 74~138㎡ 총 1063가구 규모다. 이중 631가구를 일반분양한다. 2025년 3월 입주 예정이다. 분양가가 확정되지 않았지만 주변 시세를 고려할 때 3.3㎡당 3500만~3800만원 정도로 예상된다. 이 경우 국민 평형의 분양가는 12억~13억원 수준에서 책정될 것으로 보인다.

롯데건설은 또 동대문구 청량리재정비촉진지구(뉴타운)에 '청량리 7구역 롯데캐슬'을 공급한다. 지하 6층~지상 최고 18층, 9개동, 전용면적 39~84㎡ 총 761가구 규모로 이중 173가구를 일반분양한다. 분양가는 3.3㎡당 3100만~3200만원 정도다.

HDC현대산업개발은 서대문구 남가좌동 일원에서 'DMC 가재울 아이파크'를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 27층, 3개동, 아파트 전용면적 59~84㎡ 총 283가구와 오피스텔 전용면적 24~56㎡ 77실 규모다. 이중 아파트 전용 59㎡ 92가구, 오피스텔 전용 24~56㎡ 69실을 분양한다. 3.3㎡당 분양가가 3000만~3200만원으로 책정될 예정이다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "서울을 비롯한 수도권 집값이 반등세를 기록하자 매수심리가 다소 살아나고 있다"며 "입지와 분양가 경쟁력을 갖춘 분양 단지는 청약 수요가 몰릴 것으로 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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부부 '공동명의 절세'도 옛말? [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세 셈법이 세제개편을 계기로 한층 복잡해지고 있다. 그동안 절세 수단으로 활용돼 온 공동명의가 제도 변화에 따라 오히려 불리하게 작용할 수 있다는 분석이 나오면서, 주택 보유 형태에 따른 세 부담을 다시 따져봐야 한다는 목소리가 커지고 있다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 명의 따라 달라지는 종부세…입법예고에 반발 11일 부동산 업계에 따르면 세제개편안으로 공동명의 1주택자의 종부세 계산법이 달라지면서 명의 형태와 실제 거주 여부에 따른 세 부담 격차를 둘러싼 논란이 커지고 있다. 같은 한 채를 보유하더라도 단독명의인지 공동명의인지, 공동명의 특례를 선택하는지에 따라 공제액과 세액이 달라져서다. 기존에 절세를 위해 선택했던 명의 구조가 세법 변화에 따라 불리해질 수 있다는 우려도 나온다. 이번 세제개편안은 주택 수 중심이던 종부세 체계를 주택가격과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸는 데 초점을 맞췄다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주 1주택자는 9억원을 적용한다. 1주택자의 공정시장가액비율은 70%가 적용된다. 부부 공동명의 1주택자는 지분별로 각각 종부세를 내는 방식과 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주하는 공동명의 1주택 특례 가운데 유리한 방법을 선택할 수 있다. 특례를 택하면 단독명의 1주택자와 마찬가지로 실거주 여부에 따라 14억원 또는 9억원의 기본공제를 적용받는다. 반대의 경우 부부가 각자 보유 지분에 대해 별도의 납세자가 돼 종부세를 계산한다. 결국 실제로는 같은 집 한 채를 보유하고 있어도 명의와 특례 선택에 따라 적용되는 공제 구조에 차이가 있다. 비거주 1주택자의 기본공제가 9억원으로 낮아지면서 공동명의 일반과세가 더 유리해지는 사례가 나타날 수 있다. 공동명의자가 1세대 1주택자와 다른 과세체계에 놓이면 오히려 불리해질 가능성이 제기된다. 납세자들의 불만은 실제 보유주택 수보다 명의의 형식에 따라 과세 결과가 달라질 수 있다는 데 집중돼 있다. 이날 오후 2시 기준 법제처 국민참여입법센터 내 종부세법 개정안 입법예고에 총 3207건의 의견이 접수됐다. 이 가운데 공동명의와 관련한 의견은 29건으로 전체의 약 0.9%다. 의견 제출자 A씨는 "부부 공동명의는 공정시장가액비율 80%, 단독명의는 70%를 적용하는데 공동명의를 하지 말라는 것인지 의도를 모르겠다"며 "그냥 세금을 더 걷겠다는 것으로 들린다"고 지적했다. 또 다른 제출자는 B씨는 재산세와 종부세의 기준이 다른 점을 문제삼았다. 그는 "재산세는 이미 부부 공동명의 1주택자에게 1주택 기준을 적용하면서 종부세는 명의가 2인이라는 형식적인 이유로 불이익을 주는 것은 세제 간 엇박자"라며 "집이 두 채가 아니라 실질적으로 한 채인데 부부가 공동명의로 등기했다는 이유로 차별하는 것은 부당하다"고 주장했다. 종부세만 실거주 여부와 명의 구조에 따라 과세 방식이 달라지면서 납세자가 체감하는 제도 간 차이가 커질 수 있다는 지적이 나온다. ◆ 거주냐 비거주냐…같은 집인데 수백만원 차이 명의 방식에 따른 세액 차이도 상당할 것으로 예상된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 부부가 주택 지분을 각각 50%씩 보유한 것으로 가정해 반포자이 전용 84㎡의 보유세 변화를 분석했다. 세액공제는 적용하지 않았고 2027년 공시가격 상승률은 올해 상승률의 절반 수준으로 가정했다. 분석 결과 반포자이 전용 84㎡ 공동명의자의 보유세는 2026년 1171만원에서 2027년 실거주할 경우 1744만원으로 늘어나는 것으로 추산됐다. 1년 만에 573만원, 48.9% 증가하는 수준이다. 같은 공동명의라도 해당 주택에 거주하지 않을 경우 증가폭은 더 컸다. 비거주 공동명의자의 보유세는 2027년 2183만원으로 계산돼 올해보다 1012만원, 86.4% 급증했다. 같은 주택과 동일한 지분 구조를 유지하더라도 거주 여부에 따라 2027년 세 부담이 439만원 벌어지는 셈이다. 공동명의는 그동안 종부세 부담을 줄일 수 있는 방식으로 활용돼 왔다. 1주택자는 부부가 지분을 나눠 보유하면 각각 공제를 받을 수 있어 공동명의를 선택하는 경우가 적지 않았다. 세법이 바뀌면서 기존에 유리했던 명의 구조가 예상치 못한 세 부담으로 돌아올 수 있다. 이장원 법무법인 리치 세무사는 "1주택 공동명의는 각각 종합부동산세 공제를 받을 수 있어 일반적으로 유리한 편"이라면서도 "세법이 바뀌면 유리하다고 판단해 선택했던 공동명의가 갑자기 불리한 상황을 만들 수 있다"고 설명했다. 주택 수가 늘어나면 명의 구조에 따른 차이는 더 복잡해진다. 이 세무사는 "부부가 각각 주택 한 채씩 온전히 갖고 있으면 각각 1주택자로 세금을 내지만 2채를 50%씩 갖고 있으면 각각 2주택을 갖고 있는 것이 된다"며 "유리하다고 해서 공동명의를 했는데 갑자기 세법을 바꿔버리면 곤란할 수 있다고 말했다" 일각에서는 주택을 취득할 당시의 세제상 유불리를 고려해 결정한 명의 구조가 이후 제도 개편에 따라 다른 결과를 낳는다면 납세자의 예측 가능성이 떨어질 수 있다고 우려가 나온다. 같은 주택을 계속 보유하더라도 거주 여부와 명의 형태, 특례 신청 여부 등에 따라 세 부담이 크게 달라지는 만큼 과세 형평성을 둘러싼 논란이 이어질 것으로 보인다. chulsoofriend@newspim.com 2026-08-11 06:00