전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

[김정태의 부동산주간뷰] '반쪽 규제완화' 그친 아파트 전매제한·오피스텔 DSR

기사입력 : 2023년04월09일 07:00

최종수정 : 2023년04월09일 07:00

아파트 실거주의무 폐지·오피스텔 특례보금자리론 적용 확대돼야 거래 활성화
정부 규제완화효과 지속하려면 국회 법안 통과여부 관건

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 주 부동산 관련 규제 두 가지가 풀렸다. 아파트 전매제한과 오피스텔 담보대출 총부채원리금상환비율(DSR)의 완화이다.

아파트 전매제한 완화는 지난 1·3대책의 일환의 후속조치로 지난 7일부터 시행됐다. 아파트 분양권 전매제한 기간은 규제지역과 분양가 상한제 적용 여부에 따라 달라진다. 수도권의 경우 종전 최대 10년 적용에서 공공택지 또는 규제지역, 분양가 상한제 적용지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권의 경우 공공택지・규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지된다.

이번 전매제한 기간 완화는 개정안 공포·시행 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급적용된다. 강남3구와 용산을 제외한 서울 나머지 지역에선 분양한지 1년 지난 재건축·재개발 민간 아파트 13개 단지가 분양권 거래가 가능해졌다. 관심이 집중됐던 서울 강동구 '올림픽파크포레온(둔촌주공)'도 전매제한 기간이 8년에서 1년으로 줄어 올해 말(당첨자 발표) 기준부터 분양권 전매가 가능해진다.

전매 제한 완화로 인한 효과는 거래 활성화의 기대다. 그동안 청약경쟁률이 치열했던 서울 주요 지역 단지 아파트 중심으로 수요가 몰리며 거래가 활발해질 것으로 예상된다. 이로 인해 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업의 자금경색도 어느 정도 완화될 것으로 보인다.

하지만 전매제한 완화 효과가 제한적일 것이란 지적도 있다 '규제완화 패키지'인 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안이 여전히 국회에서 표류 중이어서 이 문제가 해결하기 전까진 현실적으로 전매가 활성화되기 어렵다는 지적이다. 부동산 규제완화에 협조적이지 않은 거대 야당의 문턱을 넘지 못해 결국 반쪽 규제 완화가 될 것이란 얘기다.

일각에선 부작용을 우려하는 목소리도 있다. 일단 분양권 거래가 인기 지역 중심의 거래쏠림현상 때문에 지역 양극화를 부추기고 구축 아파트의 거래 위축을 가져 올 것이란 예측이다. 일면 그런 현상이 나타날 수도 있을 수 있다. 그럼에도 부동산거래가 극심한 침체기란 점에서 심폐소생을 통해 낙수효과를 기대해야 하는 상황이란 점을 감안해야 한다.

정부의 오피스텔에 대한 DSR 완화 배경도 같은 맥락으로 볼 수 있다. 시장 급등기였던 지난 몇 년간 오피스텔은 한창 아파트 청약이 치열해지면서 '아파텔'이란 이름으로 사실상 주거용 수요를 흡수했었다. 하지만 이중잣대로 법을 적용하다보니 대출과 세제 적용은 아파트 등 일반주택와 다르다. 대출만 해도 'DSR 40%' 규제에 막혀 있었다. 그간 DSR을 계산할 때 오피스텔의 담보대출 원금 상환 기간은 8년으로 고정돼 있었다. 주택담보대출은 30년·40년 등 실제 상환 기간이 적용되지만 오피스텔은 실제 상환 기간이 반영되지 못했다. 그러다 보니 일부 실수요자들은 오피스텔 담보대출을 받지 못하거나 대출을 받더라도 주담대보다 훨씬 적은 금액을 받을 수밖에 없었다.

이번 개정에 따라 전액 분할상환 대출 시에는 DSR 부채 산정 방식에 실제 원리금 상환액이 반영된다. 대상 오피스텔에는 주거용뿐 아니라 업무용도 포함된다. 수요자의 자금 융통이 트이니 오피스텔 개발 PF에 걸려 있는 금융사와 건설사의 '돈맥경화'도 해소될 수 있을 것으로 보인다. 하지만 아파트와 같이 특례보금자리론 적용은 받지 못해 거래 활성화가 제한적 효과에 그칠 것이란 지적도 나온다. 주거용도로 사용되는 오피스텔에도 적용하기 위해선 법 개정 사안으로 국토교통부가 나선다 해도 결국 국회가 이를 통과시켜줘야 혜택을 받을 수 있다. 

지난해 급격한 금리인상 충격으로 급락세를 보였던 집값이 그나마 완만한 하락세로 돌아서게 한 것도 정부의 적극적인 규제완화의 역할이 큰 게 사실이다. 하지만 시장의 향방에 대해선 여전히 혼란스럽다. 국내외 거시경제 변수가 많아 불확실성이 여전하다. 시장의 불안을 덜어내고 있는 규제완화가 지속돼야 하는데, 국회에 계류 중인 관련 법 개정이 계속 미뤄진다면 부동산 시장의 연착륙이 언제 경착륙으로 돌변할지 모르는 상황이 현 시점이다. 

dbman7@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
김영훈 고용부 장관 후보자는 누구? [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 이재명 대통령이 김영훈 전 민주노총 위원장을 고용노동부 장관 후보자로 임명했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 23일 11개 부처 장관 후보자를 발표했다. 김 후보자는 1968년 부산에서 태어나 마산중앙고, 동아대를 졸업해 성공회대 NGO대학원에서 정치정책학(정치학) 석사 학위를 받았다. 김영훈 고용노동부 장관 후보자 [사진=대통령실] 2025.06.23 sheep@newspim.com 김 후보자는 2010년부터 2012년까지 민주노총 위원장으로 활동하다가 2017년 정의당에 입당, 제19대 대통령 선거에서 노동본부장을 맡았다. 2021년에는 더불어민주당 대선 후보 이재명 대통령의 노동부문 지지단체 '공정사회 구현을 위한 노동광장'에 공동대표로 참여한 바 있다. 지난 총선에서는 더불어민주연합에서 비례대표 20번을 받았다. 현재 한국철도공사 기관사이자 부산지방노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다. 강 비서실장은 "민주노총 위원장을 역임하며 노동의 목소리를 대변해 온 인물"이라며 "산업재해 축소, 노란봉투법 개정, 주4.5일제 등 일하는 사람들의 권리를 강화하는 역할을 해줄 것으로 기대한다"고 밝혔다. 한 정부 관계자는 김 후보자에 대해 "합리적이다"라며 "민주노총이 그간 (사회적 대화 등) 제도권 밖에 있었다. 이를 계기로 제도권으로 들어오길 희망한다"고 말했다. ◇ 김영훈 고용노동부 장관 후보자 프로필 ▲1968년 부산 출생 ▲마산중앙고, 동아대, 성공회대 NGO대학원 정치정책학 석사 ▲정의당 노동본부장 ▲민주노총 위원장 ▲철도노조 위원장 ▲철도공사 기관사 ▲부산지방노동위원회 공익위원 sheep@newspim.com 2025-06-23 14:57
사진
안규백 64년 만에 문민 국방 후보자 [서울=뉴스핌] 김종원 국방안보전문기자 = 국군 최고통수권자인 이재명 대통령은 23일 초대 국방부 장관에 민간인 출신인 안규백(64) 더불어민주당 5선 중진 의원을 인선했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이날 "안 후보자가 국회 국방위원회 간사와 위원장 등 5선 국회의원 이력의 대부분을 국회 국방위에서 활동했다"면서 "군에 대한 이해도가 풍부하고 64년 만에 문민 국방장관으로서 계엄에 동원된 군의 변화를 책임지고 이끌어 나갈 것"이라고 인선 배경을 설명했다.  안규백 국방부 장관 후보자. [사진=대통령실] 안 후보자는 집권 여당인 민주당에서 국방위원장을 비롯해 국방위원으로서 15년 간 의정활동을 했다. 그 누구보다 군과 국방안보를 잘 아는 인물로 그동안 역대 정부에서도 꾸준히 민간인 출신 국방장관으로 유력하게 거명됐었다. 특히 안 후보자는 국회 12·3 비상계엄 사태에 대한 진상규명 국정조사 특위위원장 중책까지 맡았다. 여야 의원들을 아우르며 적지 않은 성과를 냈다는 평가다. 이번 대선에서도 민주당 중앙선대위 총괄특보단장 핵심 보직을 맡았다. 계엄 사태 주역인 군의 정치적 중립성을 확립하면서 어수선한 군을 안정적으로 이끌면서 군 전반을 개혁할 최적임자로 꼽힌다. 합리적인 성품에 남의 말을 귀담아듣는 전형적인 외유내강형 인물이다. 다만 상식과 원칙을 중시하며 불법적이고 정의롭지 않은 일에는 불같이 화를 내는 성격이다. 아들 둘 모두 육군과 해병대에서 현역으로 군 복무를 했다.  안 후보자가 국회 인사청문회를 통과해 이재명정부의 초대 국방장관으로 취임하면 1961년 현석호 장관 이후 64년 만에 군인이 아닌 민간인 출신 국방장관이 된다.  한국 정치사의 격동기를 거쳐 군사독재정권 시절에 장군 출신들이 독식했던 국방장관을 정치 안정기에 들어 사실상 민간인 출신의 진정한 '문민 국방장관'이 나올 수 있을지 초미 관심사다. ▲전북 고창(64) ▲광주 서석고 ▲성균관대 철학과 학사·무역대학원 무역학 석사 수료 ▲18·19·20·21·22대 국회의원 ▲국회 국방위원회 위원장·간사 ▲국회 '내란 진상규명 국정조사 특별위원회' 위원장 ▲더불어민주당 사무총장 kjw8619@newspim.com 2025-06-23 14:13
안다쇼핑
Top으로 이동