[김정태의 부동산주간뷰] 원희룡 장관이 올 연말까지 집값 빠진다는데…근거는?

기사입력 : 2023년04월02일 07:00

최종수정 : 2023년04월02일 09:17

통계 기저효과·착시현상…아파트 중위가격 ↓· 거래량 5년 평균치 훨씬 밑돌아
원 장관 "국내외 고금리 추세·전월세 가격 변수"…추가 규제완화 기대 어려워
올해 정부 전망 'V자형 반등' 보단 'L자형 횡보' 가능성에 무게 두는 듯

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 집값이 이제 바닥을 치고 다져 나가는 추세라는 목소리에 힘이 실리고 있다. 지난 주 정부가 발표한 부동산 관련 통계 지표들을 살펴보면 그런 요소들이 뚜렷이 나타난다.

우선 한국부동산이 매주 내놓고 있는 주간 집값 동향이 그렇다. 이에 따르면 3월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매가격 변동률은 7주 째 낙폭이 축소되는 추이를 보이고 있다. 특히 서울 강남 4구는 이제 하락세를 벗어나는 추세다. 강동구는 전주 보합에 이어 46주 만에 상승세(0.01%)로 돌아섰다. 또 서초(0.00%→-0.01%), 강남(-0.11→-0.09%), 송파(-0.06→-0.02%) 등이 보합세에 근접한 수준까지 하락폭이 둔화됐다. 서울 이외 지역과 경기 역시 전반적으로 추가 하락보다는 낙폭을 줄여가며 바닥을 치고 올라가는 듯한 모습을 그리고 있다.

정부가 직접 발표하는 2023년 2월 주택통계에서도 '회복세'로 읽힐 만한 지표가 나왔다. 주택매매거래량이다. 거래량은 집값 등락의 영향을 미치는 지표다. 전국 주택매매 거래량은 총 4만1191건으로 전월보다 59.9% 급증했다. 지난해 같은 기간보다 4.6% 감소에 그쳤다. 특히 수도권의 경우 1만6149건으로 전월비 67.4%, 전년동월비 6.8% 증가한 것으로 나타났다.

전월세 거래량도 총 27만114건으로 전월대비와 전년동월대비 모두 각각 27.1%, 13.4% 증가했다. 특히 거래부진을 겪어왔던 전세거래량은 12만847건으로 전월 대비 23.8% 증가했다.

미분양 증가세도 멈췄다. 전국 미분양 주택은 7만5438가구로 지난달보다 0.1%(79가구) 증가에 그쳤다. 지난해 8월까지만 해도 3만3000여가구였던 미분양 주택이 매달 급격히 늘어났다. 지난해 12월 미분양 '위험 선'이라는 6만3000가구를 넘어선데 이어 올해 1월은 7만5359가구를 기록했다.

서울과 경기도 일부 지역은 지난해 연말과 연초와 같이 급매물을 찾기 어려워졌다. 오히려 이미 소진되거나 매물을 거둬들여 바닥을 치고 반등한 가격에 거래되는 아파트 단지도 나오고 있는 게 사실이다. 올 들어 신규 분양됐던 서울 재건축 재개발 아파트인 둔촌주공, 장위자이 등이 완판 행진을 이어갔다.

고금리가 정점을 찍었다는 전망과 함께 정부의 적극적인 금리인하 유도가 매수 심리에도 긍정적으로 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울 아파트 매매수급지수가 70.6으로 지난해 11월 7일(70.7) 이후 70선을 4개월여 만에 회복했다.

그럼에도 이 같은 지표들이 착시이고 정부의 잇따른 규제완화책이 일시적으로 반등을 가져 온 것이란 주장도 만만찮다. 특히 국내외 경제 여건들이 위기에 가까운 불확실성이 지속되고 있다는 점을 들고 있다.

위에서 보여준 정부 지표의 인사이트를 읽을 필요가 있다. 반론의 근거로 거래량 증가의 착시다. 수도권 지역의 2월 거래량은 5년 평균치에 비해선 여전히 54.4% 줄어든 수치다. 지난해 워낙 거래실종 수준이었던 만큼 '기저효과'에 따른 착시라고 판단할 수 있다. 매매 추이도 한국부동산원 통계와 달리 kb국민은행의 시세는 여전히 하락세를 가리키고 있다. KB국민은행이 집계한 이달 서울 중위 아파트의 평균 매매가격은 12억972만원으로 전월(12억2482만원)보다 1500만원가량 떨어졌다. 이는 2021년 9월(11억9978만원) 이후 가장 낮은 수준이다. 이는 급매 위주의 거래가 반영된 결과로 해석할 수 있다. 높아진 매도 호가에 추격 매수가 없기 때문에 가격이 상승하지 못했다는 얘기다.

미분양도 정체되긴 했지만 이 역시 착시로도 볼 수 있다. 경기 위축으로 2월 중 신규 분양이 대거 미뤄진 영향이 크다는 것이다. 오히려 '악성 미분양'이 늘고 있다는 점에 주목할 필요는 있다. 2월 준공 후 미분양은 8554가구로 지난달보다 1008가구(13.4%) 늘었다.

통계 지표를 두고도 해석이 분분할 수 있지만 정부의 스탠스를 보면 명쾌하다. 원희룡 국토교통부 장관은 31일 한국주택협회 정기총회 초청 강연에서 올 연말까지 집값이 빠질 것이라고 예측했다. 원 장관이 이 같이 전망하는 근거는 미국과 국내 고금리 추세와 전·월세 하락세를 들었다. 원 장관은 "경착륙의 파괴적 영향은 막되 당분간은 하향 안정화로 가야 한다"며 소신에 가까운 의지를 드러내기도 했다. 원 장관의 발언을 유추해 본다면 앞으로 집값의 향방 변수는 고금리와 역전세 해소에 달려있다는 의미로 해석된다. 여기에 다시 집값이 급락하지 않는 이상 정부의 추가 규제완화는 기대하기 어렵다는 얘기로도 들린다. 정부의 전망이 바닥은 다지는 추세지만 올해는 'V자형 반등' 보단 'L자형 횡보'를 보일 가능성에 무게를 두는 듯하다.

dbman7@newspim.com

[관련기사]

[관련키워드]

미분양 금리 원희룡 완판 규제완화

GAM - 해외주식 투자 도우미

[AI의 종목 이야기] TSMC "2030년 글로벌 반도체 시장 1.5조달러 돌파"

넥스트파워 ② 태양광 트래커 넘어 통합 에너지 플랫폼으로 도약

[홍콩 대장주] 메이퇀 ③ 신성장 동력의 '폭발적 성장'

[홍콩 대장주] 메이퇀② 실적은 고속 상승, 밸류는 역대 저점

[뉴스핌 베스트 기사]

사진

우아한형제들 매각전 막 올랐다 [서울=뉴스핌] 남라다 기자 = 독일 딜리버리히어로(Delivery Hero·DH)가 국내 배달 플랫폼 1위 우아한형제들 매각 작업에 본격 착수했다. 인수 후보군으로는 중국 알리바바그룹(Alibaba Group)과 미국 우버(Uber)-네이버(NAVER) 연합 등이 거론된다. DH의 희망 매각가는 약 8조원 수준으로 알려졌다. 다만 높은 몸값 부담과 수익성 둔화가 겹치며 실제 거래 성사까지는 적잖은 난관이 예상된다. 우아한형제들 사옥 전경. [사진=우아한형제들] 14일 투자은행(IB)업계와 유통업계에 따르면 DH는 JP모건을 매각 주관사로 선정하고 국내외 주요 대기업과 사모펀드(PEF)에 티저레터(Teaser Letter, 투자 안내서)를 배포한 것으로 알려졌다. 티저레터를 받은 업체에는 네이버를 비롯해 알리바바그룹, 미국 음식배달 플랫폼 도어대시(DoorDash), 차량 호출·배달 플랫폼 우버 등이 포함된 것으로 전해졌다. 우아한형제들 매각 현황 [AI 인포그래픽=남라다 기자] DH는 우아한형제들의 몸값으로 약 8조원을 기대하고 있다. 최근 2년 간 평균 영업이익의 약 13배에 달하는 가격이다. DH는 지난 2019년 배민 지분 88%를 36억유로(약 4조8000억원)에 인수한 바 있다. 현재 희망 매각가를 기준으로 하면 7년여 만에 투자금의 두 배 수준 차익을 기대하는 셈이다. 지난해 말 기준 우아한형제들의 최대주주는 싱가포르 합작법인 우아 DH 아시아(Woowa DH Asia Pte. Ltd.)로 지분 99.98%를 보유하고 있다. 딜리버리히어로 본사인 딜리버리히어로 SE(Delivery Hero SE)는 0.02%를 직접 보유 중이다. 사실상 DH가 우아한형제들을 100% 지배하는 구조다. ◆미·중 플랫폼, 배민 인수전서 격돌하나시장에서는 글로벌 빅테크의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다. 한때 인수 후보로 거론됐던 한화그룹은 높은 인수가와 플랫폼 규제 부담 등을 이유로 검토를 중단한 것으로 알려졌다. 특히 우버(Uber)가 배민 인수 가능성을 검토 중인 것으로 알려지면서 업계에서는 네이버(NAVER)와의 컨소시엄 구성 가능성까지 제기된다. 우버의 글로벌 배달 플랫폼 운영 경험과 네이버의 커머스·결제 생태계가 결합할 경우 상당한 시너지를 낼 수 있다는 분석이다. 알리바바(Alibaba) 등 중국 플랫폼 기업들의 참전 가능성도 변수다. 알리바바가 이미 한국 이커머스 시장에서 공격적인 확장 전략을 펼치는 상황에서 배민의 라이더 인프라와 배달망까지 확보할 경우 국내 커머스 시장 영향력이 한층 확대될 수 있다는 우려가 나온다. 알리바바는 G마켓과 합작법인을 세우고 한국 플랫폼 시장에 뛰어든 상태다. 우아한형제들 실적 추이 [AI 인포그래픽=남라다 기자] ◆변수는 '8조 몸값'…수익성 악화도 부담업계에서는 DH가 재무구조 개선 차원에서 배민 매각에 나선 것으로 보고 있다. 지난해 말 기준 DH의 부채 규모는 61억6600만유로(약 9조2500억원), 부채비율은 231.2%에 달한다. DH는 지난 3월 대만 배달 플랫폼 푸드판다(Foodpanda)를 싱가포르 그랩(Grab)에 6억달러(약 9000억원)에 매각하기도 했다. 2021년 약 60조원에 달했던 DH 시가총액은 현재 12조원 수준까지 감소했다. 문제는 높은 몸값이다. 코로나19 이후 배달 시장 성장세가 둔화한 데다 쿠팡의 배달앱 쿠팡이츠가 무료배달 정책을 앞세워 점유율을 빠르게 확대하고 있어서다. 모바일인덱스에 따르면 올해 3월 기준 배민의 월간 활성 이용자 수(MAU)는 2409만명(비중 53.0%), 쿠팡이츠는 1355만명(29.8%)을 기록했다. 쿠팡이츠의 월간 활성 이용자 수는 불과 1년 사이에 2배 가까이 불어나며 배민을 무섭게 추격 중이다. 수익성 악화도 마이너스 요인이다. 우아한형제들은 외형 성장세는 이어가고 있지만 영업이익은 줄어드는 추세다. 매출은 2023년 3조4155억원에서 2024년 4조3226억원, 지난해 5조2829억원으로 증가했다. 반면 영업이익은 2023년 6998억원, 2024년 6408억원, 지난해 5928억원으로 3년 연속 감소세를 보이고 있다. 마케팅 비용 상승이 수익성 악화의 주된 요인으로 지목된다. 유통업계 관계자는 "과거에는 시장 점유율 자체가 기업가치로 평가됐지만 이제는 안정적인 현금흐름 창출 능력이 핵심 기준이 됐다"며 "쿠팡이츠가 빠르게 점유율을 끌어올리며 출혈 경쟁이 심화되는 상황에서 수익성까지 악화하고 있어 현재 거론되는 매각가는 다소 높다는 평가가 많다. 실제 거래 성사 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. nrd@newspim.com 2026-05-14 14:47

사진

김영국 주택토지실장은 누구 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 40여일간 이어진 공백 끝에 국토교통부 주택정책의 컨트롤타워인 주택토지실장에 김영국 주택공급추진본부장이 전격 발탁되면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 이번 인사는 단순한 보직 이동을 넘어 공급 확대에 주력해온 국토부가 향후 시장 관리와 제도 정비 기능까지 강화하며 '시장 안정'에도 무게를 싣겠다는 신호로 해석된다. 주택토지실장은 주택가격 동향 관리부터 청약·임대차 제도, 토지거래허가구역 운영 등 부동산 시장의 핵심 규칙을 설계하는 국토부 내 핵심 요직이다. 지난 3월 30일 이후 한 달 반 가까이 공석 상태가 이어졌던 만큼, 이번 인사를 계기로 시장 안정 대응과 각종 규제·제도 정비 작업에도 속도가 붙을 것이란 전망이 나온다. [AI일러스트 = 최현민기자] ◆ '물량'에서 '관리'로… 40일 공석 깨고 등판한 구원투수 14일 업계에 따르면 최근 신임 주택토지실장에 김영국 주택공급추진본부장이 발탁되면서 국토교통부가 기존 공급 확대 기조를 유지하면서도 시장 관리와 제도 정비 기능 강화에 나선 것 아니냐는 관측이 나온다. 이번 인사는 신도시 개발과 정비사업 등 공급 정책을 총괄하던 수장을 주택 금융과 제도, 시장 관리 정책을 아우르는 핵심 자리로 이동시켰다는 점에서 의미가 크다. 공급 현장에서 쌓은 경험을 바탕으로 실제 시장에서 작동하는 정책 추진력을 높이고, 공급 과정에서 반복적으로 제기돼온 규제와 사업 지연 요인을 해소하려는 의도가 반영됐다는 분석이다. 주택공급추진본부는 기존 공공주택추진단을 실장급 조직으로 격상해 지난해 말 신설된 조직이다. 공공택지 발굴과 3기 신도시 조성, 노후계획도시 정비 등 공급 확대 정책을 실행하며 재개발·재건축과 도심복합사업 등 현 정부의 핵심 공급 과제를 실무에서 담당해왔다. 반면 주택토지실은 주택·토지·주거복지 정책을 총괄하며 임대차 제도와 토지거래허가제, 공시가격, 부동산 소비자 보호 등 시장 전반의 제도와 질서를 관리하는 조직이다. 업계에서는 공급 현장 경험이 풍부한 실무형 인사를 정책 총괄 자리에 배치한 것은 현장과 정책 간 괴리를 줄이고 정책 대응력을 높이기 위한 포석이라는 해석이 나온다. 특히 40일 넘게 이어진 주택토지실장 공백을 깨고 김 실장을 전진 배치한 것은 최근 부동산 시장 불확실성이 커지는 상황에서 정책 컨트롤타워 기능을 강화하려는 의도로 읽힌다. ◆ 공급·시장안정 '투트랙'…규제 정비 본격화하나 시장에서는 이번 인사가 단순한 인적 쇄신을 넘어 공급 확대와 시장 안정을 동시에 추진하기 위한 신호탄이라는 해석도 나온다. 최근 국토부는 토지거래허가구역과 실거주 의무 등 시장 안정과 직결된 제도 조정 이슈 대응에 집중하고 있다. 특히 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 확대 등은 시장 안정과 매물 유도, 형평성 문제가 맞물린 대표적인 현안으로 꼽힌다. 공급 전문가인 김 실장이 정책 총괄을 맡게 되면서 공급 과정에서 반복적으로 제기됐던 토지 규제와 정비사업 병목 현상 등에 대한 제도 개선 논의도 속도를 낼 것이란 전망이 나온다. 실제 사업 현장에서 걸림돌로 작용했던 규제와 절차를 보다 현실적으로 손질할 가능성이 크다는 평가다. 다만 이번 인사를 두고 정부가 공급 확대 기조에서 선회한 것으로 보는 시각은 많지 않다. 공급 정책은 유지하되 시장 안정과 제도 정비 기능까지 함께 챙기려는 차원의 인사라는 해석이 나온다. 국토부 관계자는 "김 본부장은 과거 주택정책과장 등을 맡으며 주택 시장 전반을 두루 경험한 인물"이라며 "최근 시장 상황 등을 종합적으로 조망할 수 있는 주택토지실장 자리가 중요한 만큼 당분간 공급과 시장 관리 역할을 함께 맡게 될 것"이라고 설명했다. 이어 "시장 안정 역시 중요한 과제지만 정부의 공급 확대 기조에는 변화가 없다"며 "주택 공급은 가장 중요한 정책 과제라는 점은 분명하다"고 강조했다. 한 부동산학과 교수는 "그동안 공급 확대에 집중했던 국토부가 이제는 불확실한 시장의 안정까지 같이 도모하겠다는 의지를 보인것"이라며 "공급 현장을 잘 아는 인사가 정책 총괄을 맡게 되면 실제 시장에서 작동할 수 있는 현실적인 대책이 나올 가능성이 커질 것"이라고 말했다. min72@newspim.com 2026-05-14 15:01