국토부 1·3대책 발표 이후 추가 카드는 없는 듯
집값 거래량 회복·낙폭 축소 추이 당분간 지속 가능성 ↑
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 최근 국토교통부 고위직과 현재 부동산 정책 추진을 두고 잠시 얘기를 나눈 적 있다. 결론부터 얘기하자면 이 고위직 관계자의 말로는 1·3대책 발표 이후 국토부가 추가적인 대책을 내놓을 카드는 별로 없다는 뉘앙스였다. 적어도 국토부가 개정해야 하거나 시행령을 고칠 부동산 규제는 대부분 1·3대책에서 드러냈다는 얘기다. 현 부동산 시장에 대해선 '예시주시'를 하며 잘 지켜보고 있다는 말로 일갈했다.
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국토부는 1·3대책이 효과를 봤다는 판단이다. 일단 가파른 집값 급락세를 진정시키며 부동산 시장의 경착륙을 어느 정도 막아냈다는 게 지표상으로도 나타나고 있다는 것이다. 실제 정부 공식 집계 자료에서 주택매매 거래량이 1월에 바닥을 친데 이어 전국 집값도 2주 연속 낙폭이 축소됐음을 파악할 수 있다. 지역별 혼조세가 여전하지만 서울의 경우 송파(-0.19%→-0.13%)와 강동(-0.41%→-0.31%)이 급락세가 점차 둔화되는 모습이다. 실제 일부 단지는 1·3대책 전후로 급급매가 팔리면서 매맷값이 바닥을 치기도 했다. 잠실동 대장단지로 불리는 '엘스'(전용면적 84㎡ 기준) 매매가격은 20억원 이상의 시세를 한창 밑도는 가격으로 여러 건 거래가 이뤄지면서 지난 17일 21억4500만원(19층)에 계약이 체결됐다. 이는 지난해 12월 14억9000만원(23층)에 최저가로 거래된 것과 비교하면 6억5500만원이 회복된 것이다.
지난 9일 '1기 신도시 특별법' 발표 이후 5개 신도시를 포함하고 있는 5개 시 지역도 낙폭이 축소되는 추세다. 특히 분당(-0.59%→-0.49%)은 이에 대한 기대감이 집값에 반영되는 모습이다.
수도권에 엄습한 미분양 공포도 다소 누그러진 모습이다. 둔촌 주공(올림픽파크 포레온)의 주력 주택형 대부분이 계약을 마친데 이어 장위 레디언트와 경기 광명 철산자이 더 헤리티지도 완판됐거나 이를 앞두고 있는 것으로 알려졌다. 그나마 다주택자나 15억 이상 고가주택에 대한 대출규제를 풀고 말 그대로 여러 대출제한을 없앤 9억원 이하 주택에 대한 '특례보금자리론'이 부동산 경착륙을 막는 '버팀목' 역할을 하고 있다.
그럼에도 시장 불안 요인은 여전하다. '깡통전세'와 '역전세대란' 등으로 인한 집값 급락 가능성이 크고, 수도권 일부 지역의 분양 선방에도 전국적으로 봤을 때는 미분양 급증추세를 막기에는 역부족이다. 여기에 회복을 얘기하기에는 평균 거래량을 훨씬 밑도는 상황이다보니 아파트 입주율이 60% 초반에 그치고 있다. 가계의 자금융통이 막혀 있으니 기업도 돈가뭄에 시달릴 수 밖에 없다. 이 때문에 증권사들은 부동산 개발사에 빌려 준 자금을 회수하지 못해 PF(프로젝트 파이낸싱) 폭탄이 언제 어디서 터질지 모르는 살얼음판을 걷고 있는 형국이다.
국토부 역시 이를 모르진 않을 것이다. 앞서 국토부 고위직이 말한 얘기를 다시 떠올려 본다면 국토부가 꺼내들 카드 보단 금융당국이 써야 할 카드 밖에 남아 있지 않다는 얘기로 해석된다. 대출 규제가 풀렸다고 하나 대상이나 범위가 상당히 제한적이다. 특례보금자리론 만 하더라도 9억원 이하로 제한해 둔 데다 대형 건설사 위주의 아파트 유형에만 국한된다. 무엇보다 DSR(총부채원리금상환비율)의 허들에 고액연봉자 아니고선 대출이용은 '그림의 떡'일 뿐이다. 그렇다고 금융당국이 사상최대의 가계부채를 두고 DSR 규제를 섣불리 풀기란 정말 어려울 것이다.
결국은 지난 주 발표된 금리동결의 결과는 이런 맥락에선 나온 듯 싶다. 한국은행 금융통화위원회(금통위)가 2월 금리를 동결로 결정하면서 부동산 시장은 한숨 돌린 모양새다. 이창용 총재는 이번 금리동결을 두고 "안개가 많이 낄 때는 차를 세우고 지켜보는 것이 낫다"며 기준금리를 동결하게 된 배경에 대해 이같이 비유했다.현 상황에선 물가안정보단 경기 침체를 저지하는 데 우선순위를 뒀다는 말을 에둘러 표현한 것으로 보인다.
일각에선 미국금리 인상이 뻔히 예상되는데도 국내 금리를 인상하지 않은 '후폭풍'을 어떻게 감당할 것이냐며 비판이 거세다. 더욱 커진 금리 격차로 인한 환율 불안과 외국인 자금 이탈을 우려하고 있다. 하지만 금통위가 본연의 임무를 저버릴 정도로 현 국내 경기가 썩 좋지 못하다는 점을 방증하는 것이다. 당분간 부동산 시장에서의 회복 지표들은 지금과 같은 추세를 이어갈 확률이 높아졌다. 악재 요인의 지표도 급격히 악화되는 것은 어느 정도 막아 줄 것으로 예상된다.
dbman7@newspim.com
