[뱅커 스토리] 부동산 사기도 막는 부동산 전문가 김효선 "투자 실패 원인은 타이밍"

기사입력 : 2023년01월22일 08:00

최종수정 : 2023년01월22일 08:00

김효선 NH농협은행 NH ALL100자문센터 부동산수석전문위원
VIP만 상담?…모든 은행 총 1억원 넘으면 누구든 상담
"청년에겐 청약 권유하며 목돈 권유…빚투는 금물"

뉴스핌 월간 안다 2022년 9월호에 실려 기출고된 기사입니다.

[서울=뉴스핌] 한태희 기자 = "평생 모은 돈을 부동산에 투자합니다. 노후 대비 목적이죠. 하지만 기획부동산 사기를 당해 다 날리는 사람이 의외로 많습니다. 기획부동산에 속아 상가에 투자하려고 거액을 송금하려는 고객에게 '절대 안 된다'고 간곡히 말해 막은 적이 있습니다. 관공서, 건설사, 시행사에 연락하고 투자 대상 상가 주소지도 받아 분석했더니 허위·과장 광고였습니다. 고객 자산 증식에 도움을 주는 일도 좋지만 평생 모은 돈을 잃지 않도록 도왔던 이런 경우에 더 보람을 느꼈습니다."

경찰과 검찰이 부동산 사기를 막으려고 특별단속에 나설 때 보이지 않는 곳에서 고객의 소중한 돈을 지키는 은행원이 있다. 올해로 약 10년째 자산관리 부동산 분야에서 상담을 해주는 김효선 NH농협은행 WM사업부 NH ALL100자문센터 부동산수석전문위원이다. '절대로 돈을 잃지 말라!' 투자의 귀재로 불리는 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장이 세운 투자 원칙이다. 김효선 전문위원도 이 원칙을 중요하게 여기고 있다.

김 전문위원은 대학에서 부동산학을 공부했다. 대학원에서는 도시계획학으로 석사 학위를 받았다. 부동산학뿐만 아니라 경제학과 사회학, 민법과 세법, 중개업법, 감정평가업 등을 총망라한 '종합 예술'인 부동산을 공부했다. 공부를 하며 사회에 이바지하는 일을 하겠다고 생각했다. 대학교와 대학원에서 배운 이론을 바탕으로 실전 부동산 투자에 나서 돈을 많이 벌겠다는 생각보다 사회적 기여, 공공성을 먼저 생각했다.

[서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 김효선 NH농협은행 ALL100자문센터 부동산수석전문위원 [사진=NH농협은행] 2023.01.18 ace@newspim.com

"개인 자산 증식보다는 좋은 입지에 따라 최적화한 공간을 만들어서 여러 사람이 만족감을 느꼈으면 좋겠다고 생각했습니다. 공적인 일을 하려면 뭐가 좋을까 생각하다 도시계획을 공부했습니다. 석사를 마친 후 금융 쪽으로 와 개인 자산관리 상담을 하고 있습니다."

2012년 말 타 금융사에서 일했던 김 전문위원은 2018년 10월부터 NH농협은행으로 자리를 옮겼다. 부동산시장 연구와 함께 고객 자산관리 상담도 병행한다. 김 전문위원은 하루에 1~2건, 1주일에 7건 정도 고객 상담을 하고 있다. 우수 고객 즉 VIP, VVIP가 주요 상담 고객이다.

◆ 올해부터 1억원 이상 자산 '대중부유층' 상담

올해부터는 상담 문턱을 대폭 낮췄다. 금융 자산 1억원만 있으면 김 전문위원 상담을 받을 수 있다. 농협에 1억원이 없어도 된다. 농협에 5000만원 있고 타 금융사에 5000만원이 있어도 된다.

부동산 매입과 매각뿐 아니라 세금과 금융 등 절세 전략을 상담받을 수 있다. 김 전문위원이 있는 NH All100자문센터의 부동산 전문가와 세무사, 재무설계사 등 자산관리 전문 인력 25명이 상담을 해주는 것이다. NH All100자문센터는 전국에 지역별 담당자를 지정, 각 지역 영업점과 협업해 일대일 맞춤형으로 대면·화상 상담을 하고 있다.

"은행장님이 VIP라는 단어를 싫어하셨습니다. 고객이면 다 VIP이지 우수 고객만 상담해서는 안 된다고 강조하셨습니다. 농협은행은 달라야 한다고 했고, 은행장님이 대중부유층이라는 단어를 만드셨습니다. 대중부유층을 위한 상담을 하라고 강조하셨습니다. 농협뿐 아니라 은행권 다 합쳐서 1억원 이상 자산이 있으면 상담을 받을 수 있습니다."

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 17일 금융업계에 따르면 시중은행의 주택담보대출 금리는 이날 일제히 올랐다. 전국은행연합회가 전날 4월 신규취급액 기준 코픽스(자금조달비용지수)를 전월대비 0.12%포인트 오른 1.84%로 공시한 여파다. 4월 코픽스는 2년 11개월 만에 최고치를 기록했다. KB국민은행과 우리은행은 모두 코픽스 상승분만큼(0.12%포인트)을 반영해 주담대 금리를 각각 3.54∼5.04%와 3.80∼5.01%로 올렸다. 하나은행은 3.812∼5.112%에서 3.836∼5.136%로, 신한은행은 3.54∼4.59%에서 3.58∼4.60%로 인상했다. 사진은 이날 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2022.05.17 pangbin@newspim.com

김 전문위원은 정부가 부동산 대책을 내놓을 때마다 바쁘다. 주택 공급 물량과 공급 시기 및 대상지, 바뀌는 금융 및 세법 개정 내용 등을 정확히 파악하고 있어야 해서다. 부동산 취득 시기에 따라 적용되는 규제 또는 지원이 제각각이므로 다양한 경우를 따져야 한다.

"은행은 신뢰성이 높으니까 고객이 정부 부동산 정책을 물어봅니다. 일반인은 부동산 관련해 물어볼 곳이 없습니다. 정부 발표를 정확하게 파악해서 알려주는 역할이 금융권에 있는 사람 몫이라고 생각합니다. 정부가 발표하면 빠르게 포인트를 정리하고 일과 시간이 끝난 후에도 남들이 안 본 게 있을까 체크합니다."

◆ "금리 인상기 대출 지렛대 삼은 투자 권유는 무책임"

정부는 지난 8월 재개발·재건축 규제를 일부 완화하는 부동산 대책을 발표했다. 정부 발표에 따라 부동산시장도 출렁이고 있다. 김 전문위원은 금리 인상기에 고객별 맞춤형 부동산 투자 접근 방향을 제시했다.

시드머니(목돈)가 없는 2030 청년들은 수도권 아파트 청약 신청 위주로 접근하며 종잣돈을 만들어야 한다고 했다. 정부가 청년층을 위해 청약 제도를 개선하니 인내심을 갖고 목돈을 만들어야 한다는 조언이다. 금리 인상기에 빚을 내서 투자할 때는 아니라는 것이다. 반대로 현금이 있다면 정부 발표 후 재건축·재개발 대상 부동산 투자를 고려해볼 수 있다고 말했다.

"대출을 받아 부동산에 투자하기가 어려운 시기입니다. 시드머니가 없는 상황에서 대출을 지렛대 삼아 투자하라고 권유하는 일이 무책임한 시기입니다. 현금이 있는 사람에게 유리한 시장입니다. 여러 가지를 따지다가 매수 타이밍을 놓치는 경우가 있습니다. 부동산 투자에 실패하는 가장 큰 원인은 타이밍일 수 있습니다."

ace@newspim.com

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의대까지 번진 '사탐런' [서울=뉴스핌] 송주원 기자 = 2027학년도 대학수학능력시험에서 이른바 '사탐런' 현상이 한층 더 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다. 자연계열 수험생들 사이에서 과학탐구(과탐) 대신 사회탐구(사탐)를 택하는 흐름이 빠르게 확산하면서 올해 수능에서는 사회탐구 과목을 1개 이상 응시하는 비율이 80%에 육박할 수 있다는 관측도 제기된다. 다만 입시 전문가들은 사탐 선택이 단순히 탐구 성적만의 문제가 아니라 확보한 시간과 심리적 여유를 국어·수학·영어 등 다른 영역 성적 향상으로 연결할 수 있는지까지 따져 신중하게 판단해야 한다고 조언한다. 대학수학능력시험 사회·과학 탐구 응시 인원 비중 추이. [사진=김아랑 미술기자] 7일 교육계에 따르면 지난해 치러진 2026학년도 수능에서는 사·과탐 영역 응시자 53만 1951명 가운데 77.3%(41만 1259명)가 사탐 과목을 1개 이상 선택한 것으로 집계됐다. 이에 따라 올해 11월 실시되는 2027학년도 수능에서는 그 비율이 80%를 웃돌 가능성도 거론된다. 이 같은 변화는 전통적으로 미적분·기하와 과학탐구 선택 비중이 높았던 자연계 상위권 모집단위에서도 확인된다. 진학사가 정시 지원 대학을 공개한 수험생 자료를 분석한 결과 선택과목 제한이 없는 대학 지원자 가운데 사회탐구 응시자 비율은 의대 9.3%, 수의대 40.5%, 약대 23.8%로 나타났다. 자연계 최상위권에서도 사탐 선택이 더 이상 예외적인 사례만은 아니라는 방증이다. 배경에는 주요 대학의 자연계열 수능 지정과목 폐지가 있다. 주요 대학들이 2025학년도부터 자연계 모집단위에서 응시 지정 과목을 없애면서 사탐·과탐 혼합 응시가 빠르게 퍼졌다. 사탐 응시 비율은 2023학년도 53.3%, 2024학년도 52.2% 수준이었지만 자연계 학과에서 사회탐구를 인정하는 대학이 늘면서 2025학년도 62.2%, 2026학년도 77.3%로 급증했다. N수생 집단에서도 과탐에서 사탐으로의 이동은 뚜렷했다. 2025학년도와 2026학년도 수능에 연속 응시한 수험생을 보면, 과탐 2과목 응시자 중 19.7%는 이듬해 사탐 2과목으로 23.7%는 사탐+과탐으로 바꿨다. 전년도 사탐+과탐 응시자 가운데서도 62.2%가 올해 사탐 2과목으로 전환했다. 성적 상승 폭도 컸다. 탐구 2과목을 모두 과탐에서 사탐으로 바꾼 집단의 탐구 백분위는 평균 21.68점, 국어·수학·탐구 평균 백분위는 11.18점 올랐다. 과탐 2과목에서 사탐+과탐으로 바꾼 집단도 탐구 13.40점, 국수탐 평균 8.83점 상승했다. 사탐+과탐에서 사탐 2과목으로 전환한 집단 역시 탐구 16.26점, 국수탐 평균 10.92점 올랐다. 사탐 선택이 단순한 유행이 아니라 점수 안정성을 노린 전략적 선택으로 자리 잡고 있음을 보여주는 대목이다. 지난해 12월 13일 서울 성북구 고려대학교 인촌기념관에서 열린 2026 대입 정시모집 대비 진학지도 설명회에서 수험생과 학부모들이 강의를 듣고 있다. [사진=뉴스핌DB] 다만 대학별 반영 방식은 제각각이다. 상당수 대학이 자연계 지원자에게 미적분·기하나 과학탐구 응시 가산점을 주고 있어 지정 과목이 폐지됐다고 해서 유불리가 완전히 사라진 것은 아니다. 국민대·동국대·세종대는 자연계열 지원자가 수학 선택과목으로 미적분이나 기하를 택할 경우 3~5%의 가산점을 반영한다. 성균관대 역시 사회과학계열, 의상학과, 경영학과, 글로벌경영학과, 글로벌경제학과 지원자에게 미적분 선택 시 최대 3%의 가산점을 준다. 과탐 응시자에 대한 가산점도 적지 않다. 경희대·고려대·숙명여대 등은 자연계열 지원자가 과탐을 선택하면 가산점을 부여한다. 서울대의 경우 과탐Ⅱ를 1과목 응시하면 3점, 2과목 응시하면 5점을 추가 반영하며, 과탐Ⅰ만 선택했을 때는 가산점이 없다. 인문계열에서 사탐 선택자에게 가산점을 주는 대학도 있다. 서울시립대는 인문계열 지원자가 사탐 2과목을 응시하면 3%의 가산점을 부여하고, 중앙대는 인문대와 사범대 지원자의 사탐 응시에 5%를 더해 반영한다. 이에 따라 입시 전문가들은 사탐런이 대세처럼 보이더라도 무작정 따라가는 것은 위험하다고 지적한다. 김병진 이투스 교육연구소장은 "많은 학생이 사·과탐 선택에 따른 성적 변화에만 초점을 두지만 핵심은 선택으로 인해 생긴 시간적 여유나 심리적 안정감을 다른 영역 학습에 활용하는 데 있다"며 "사탐 선택으로 줄어든 학습 시간을 국어·수학·영어 등 다른 영역의 성적 향상으로 연결할 수 있는지까지 함께 따져봐야 한다"라고 말했다. 김 소장은 이어 "탐구 과목을 바꿨더라도 결국 같은 학습 시간을 들여야 한다면 입시 전체로 봤을 때 유리한 선택이라고 보기 어렵다"며 "단순히 유행을 좇기보다 자신의 학습 적합성과 대학별 반영 방식, 가산점 구조를 함께 고려해 전략적으로 판단해야 한다"라고 조언했다. 우연철 진학사 입시전략연구소장은 "사탐 응시자가 늘고 이들의 성적이 상승하면서 인문계열 모집단위의 경쟁이 치열해지고, 일부 응시자들은 자연계 모집단위로 눈을 돌릴 가능성이 있다"며 "올해 정시에서는 모집단위별 탐구 반영 방식과 지원 가능 집단의 변화를 함께 고려한 보다 정교한 합격선 예측이 필요하다"라고 강조했다. jane94@newspim.com 2026-03-07 06:00

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"유가 150달러까지 치솟을 것" 이 기사는 인공지능(AI) 번역을 통해 생성한 콘텐츠로 원문은 3월 6일자 파이낸셜타임스(FT) 기사입니다. [런던=뉴스핌] 장일현 특파원 = 사드 알카비 카타르 에너지장관은 6일(현지 시간) "전쟁이 중단되지 않으면 며칠 내에 걸프 지역 모든 산유국들이 불가항력을 선언할 것"이라고 말했다. 사드 알카비 카타르 에너지장관. [사진=로이터 뉴스핌] 그는 이날 영국 일간 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 세계 최대 액화석유가스(LNG) 생산·수출 기지인 라스라판(Ras Laffan) 산업단지가 이란 공격으로 '불가항력'을 선언할 수밖에 없었다고 밝히면서 "아직 불가항력을 선언하지 않은 국가들도 며칠 내로 그렇게 할 것으로 예상한다"고 말했다. 알카비 장관은 카타르 국영기업인 카타르에너지의 최고경영자(CEO)를 겸직하고 있다. 불가항력은 지진 등 자연재해나 전쟁 등의 이유로 계약 이행이 불가능하다는 것을 선언하는 것이다. 책임이나 보상 등에서 면제받을 수 있다. 석유나 LNG 등의 계약에 필수적으로 포함되는 내용이다. 카타르는 미국, 호주 등과 함께 세계 3대 LNG 생산·수출국으로 꼽힌다. 현재 연 7700만톤 규모인 노스필드(North Field) 가스전의 생산능력을 오는 2027년까지 1억2600만톤으로 늘리는 프로젝트를 진행하고 있다. 이 프로젝트가 완성되면 LNG 생산과 수출이 세계 1위가 될 것이라는 평가를 받고 있다. 이 가스전의 첫 증산 물량은 올해 3분기에 시장에 나올 예정이었다. 알카비 장관은 "지금 벌어지고 있는 전쟁은 세계 경제를 무너뜨릴 수 있고, 며칠 내에 모든 걸프 지역 산유국들이 생산을 중단하게 되면 유가가 배럴 당 150달러까지 치솟을 수 있다"고 했다. 그는 현재 가동이 중단된 라스라판 LNG 시설에 대해 "지금 당장 전쟁이 끝난다해도 정상적인 사이클로 돌아가는 데 최소 몇 주에서 몇 달은 걸릴 것"이라고 했다. 유럽의 경우 카타르 수출에서 차지하는 비중은 크지 않지만 아시아 구매자들이 시장에서 더 높은 가격으로 가스를 사들이게 되면 덩달아 상당한 고통을 겪게 될 것이라고 전망했다. FT는 "알카비 장관과의 인터뷰 기사가 나간 뒤 브렌트유는 5.5% 올라 배럴당 90.13 달러를 기록했다"며 "이는 이란 전쟁이 터진 이후 최고 수준"이라고 했다. 알카비 장관은 "이번 전쟁이 몇 주만 더 지속된다면 전 세계 국내총생산(GDP)이 타격을 받을 것"이라고 했다. 모든 국가의 에너지 가격이 상승하고 일부 제품은 부족해질 것이며 원자재 공급이 끊기면서 공장들이 생산을 멈추는 악순환이 펼쳐질 것이라고 전망했다. 중동 지역 국가 중 최대 미군 공군기지가 들어서 있는 카타르는 이란과도 전통적으로 우호적인 관계를 유지해 왔지만, 이번 전쟁의 포화를 벗어나지는 못했다. 라스라판 단지는 지난 2일 이란의 공격 드론의 공격을 받았고, 카타르 정부는 즉각 LNG 생산을 전면 중단했다. 이 단지는 전 세계 LNG 공급의 20%를 담당하는 대규모 시설이다. 알카비 장관은 "군으로부터 해상 시설에 대한 즉각적인 공격 위협이 있다는 통보를 받았고, 즉각 가동을 중단하고 24시간 안에 9000여명의 인력을 철수시켰다"고 했다. 그러면서 "전쟁이 완전히 끝나기 전까지 카타르의 생산은 재개되지 않을 것"이라고 말했다. ihjang67@newspim.com 2026-03-07 00:20