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['빌라왕', 그리고] ④ "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'

기사입력 : 2023년01월11일 13:56

최종수정 : 2023년01월15일 19:01

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"나중에 고소만 하지말라"…분양·임대 동시 진행 중인 물건 소개도
'빌라왕'이 거쳐갔던 집도 전세 물건으로…정확한 집값 알 수 없어

수도권 일대에서 빌라·오피스텔 1139채를 임대하다가 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 '빌라왕' 김모(42) 씨. 그는 사망했지만 그가 남긴 피해는 여전하다. 빌라시장은 김씨의 타깃이 됐다. 신축이냐 구축이냐에 따라 수법이 조금씩 달랐지만 기본적으로 빌라왕을 비롯한 전세시장의 무법자들은 폭탄을 돌리듯 빌라를 거래했다. 시한폭탄과 같은 깡통빌라는 그렇게 지어지고, 사들여지고, 다시 떠넘겨졌다가 누군가의 눈물이 됐다. 뉴스핌은 빌라왕 김씨 사례를 중심으로 온갖 편법과 불법의 온상이 된 빌라시장을 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 지혜진 신정인 기자 = 최근 잇따라 전세사기 사건이 발생하며 임대차 시장에 빨간불이 켜졌지만 여전히 시장에는 위험한 물건들이 새 임차인을 찾고 있는 것으로 파악됐다. 소유권을 파악하기 힘든 신탁부동산이나 '깡통주택' 비율이 높은 개인 임대사업자 물건이 별다른 안전망 없이 거래될 수 있는 환경이었다. 특히 대표적인 전세사기 수법인 '동시진행'에 등장하는 '이자비 지원' 옵션도 여전히 시장에서 찾아볼 수 있었다.

11일 뉴스핌 취재를 종합하면 전날 기준 전세사기 피해가 확산 중인 서울 화곡동 일대 부동산들은 대체로 "요즘 전세 사고가 많다"며 조심스러워하는 분위기였다. 그러나 정작 소개받은 전세 물건들이 안전한지 확신하기 힘들었다.

['빌라왕', 그리고] 글싣는 순서

1. 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'
2. [단독] 임차인 몰아낸 후 '뻥튀기' 된 집값
3. 전세사고 급증하는 동안...건축왕·빌라의신 등 활개
4. "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'
5. 사망한 김씨 추적하니 또 다른 '왕'들이 나왔다
6. 잇단 전세사기 사건…원인은

뉴스핌은 지난 10일 화곡동 일대 부동산에 ▲전세대출을 할 예정이고 ▲깔끔한 집을 선호한다며 일대 빌라와 오피스텔을 소개해달라고 했다. 이날 중개인들이 소개해준 10개의 물건 중 직전 거래 가격이 얼마인지 알 수 있는 매물은 3곳에 불과했다. 그외 나머지는 신탁부동산이거나 신축빌라가 지어지자마자 곧바로 분양받은 경우로 근저당권이나 매매가가 등기부등본에 나와 있지 않았다.

화곡동 전세 물건

◆ "나중에 고소만 하지말라"…분양·임대 동시 진행 중인 물건 소개도

일부 중개인은 이자비 지원이 나오는 신축빌라를 알려주기도 했다. 이자비 내지는 이사비 지원은 주로 신축빌라를 분양하면서 집주인과 임차인을 동시에 구할 때 이뤄진다. 전세가를 빌라의 가치보다 높게 책정해 전세자금 대출을 실행하도록 하고 일부 금액을 '지원' 형식으로 임차인에게 돌려주는 식이다.

특히 빌라를 짓기 위해 은행으로부터 토지자금대출이나 PF(건축자금지원)대출 등을 받은 건축주들이 완공 후 이 돈을 갚기 위해 분양을 서두를 때 많이 지원한다.

앞서 뉴스핌이 보도한 빌라왕 김모 씨 사례를 보면 건축주가 이자비 지원까지 하면서 무리하게 임차인을 구한 A빌라는 총 28세대 중 27세대가 전세보증금을 못 돌려주는 상황에 처했다.

최근의 사태를 고려해 이자비 지원이 나오는 집은 소개하지 않겠다는 중개인들도 있었으나 중개인들은 암암리에 이자비 지원이 나오는 집이 어디인지 알고 있었다.

화곡동 소재 한 부동산의 A팀장은 이자비 5000만원이 나오는 집을 소개해주며 "나중에 당했다고 고소만 하지 말라"고 조심스레 말했다. 그는 "컨디션 좋은 집에서 이자도 안 내고 공짜로 살 수 있다 보니 이자비 지원해주는 집만 찾아다니는 임차인도 있다"며 "운 좋게 잘 퇴거하면 다행이고 운이 없어서 퇴거가 안 되면 머리가 아파진다"고 부연했다.

그가 추천한 물건은 지난해 5월 등기부등본이 접수된 신축 도시형생활주택으로 총 24세대 규모다. 지어진 지 8개월가량 됐지만 건물 입구엔 분양·임대 현수막이 걸려 있었다. 내부도 대부분 비어있었고 분양사무실을 운영하고 있었다.

중개인은 이 주택의 전용면적 29.02㎡가 3억2900만원, 전용면적 36.62㎡는 3억8900만원에 임차인을 구하고 있다고 했다. 다만 건축주가 준공 직후 신탁사에 넘긴 '신탁 부동산'으로 해당 물건에 대한 정보가 부족했다. 신탁부동산은 부동산 실소유주가 얼마나 대출을 받았는지 등기부등본에 적히지 않아 직접 등기소에 방문해 '신탁 원부'를 열람해야만 한다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 이 집의 매매가와 전세가 '갭'이 1000만원 정도임을 파악할 수 있었다. 이 주택 전용 29.02㎡짜리 물건은 지난해 11월과 12월 각각 3억3900만원에 거래됐다. 전용 36.62㎡는 3억9900만원에 총 3세대가 거래됐다.

집을 보여준 A팀장은 "리스크에 대한 설명은 다 했다"며 "마음에 들면 우리한테 법적인 책임을 안 묻겠다는 확약서를 써달라"고 당부했다.

또 다른 중개인 B씨는 "화곡동이 아니라 목동 쪽에 전세 2억9000만원에 대출이자 지원금 400만원이 나오는 집이 있다"고 권하기도 했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "일반적으론 주변 시세보다 전세가가 높게 들어가니까 이사비를 지원해주는데 사실은 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것"이라며 "전세가 오르면 돌려주겠지만 지금처럼 가격이 떨어지면 반환할 마음이 없는 것"이라고 꼬집었다.

◆ '빌라왕'이 거쳐갔던 집도 전세 물건으로…정확한 집값 알 수 없어

소개받은 집 중에는 빌라왕 김씨가 소유했던 이력이 있는 빌라도 있었다. 2020년 2월 신축됐으며 전용 25.68㎡가 전세 2억3100만원인 집이었다.

빌라왕은 이곳이 지어지자마자 504호를 2억2000만원에 매매했다. 그가 다른 신축빌라에서 많이 활용했던' '동시진행' 수법으로 매매했다면 2억2000만원에 임차인을 구하자마자 소유권을 이전 받았을 가능성이 크다. 빌라왕은 이 집을 2022년 7월 진모(26) 씨에게 2억6600만원에 넘겼다.

이 빌라 전체의 등기부등본을 확인해보니 총 19세대 중 4세대가 현재 경매에 넘어갔거나 주택임차권이 설정된 상태였다. 빌라왕은 이 빌라 5세대를 샀다가 2세대는 각각 박모(29) 씨와 진씨에게 넘겼다. 또 이 빌라는 상당 호수가 분양되지 못한 상태였다. 건축주는 19세대 중 7채를 현재까지 갖고 있었다.

빌라왕이 또 다른 집주인에게 넘긴 이 집을 제외하고는 중개인이 추천해준 집들은 신탁부동산이거나 개인 임대사업자가 소유한 민간임대주택이었다.

신탁부동산은 신탁사의 허락 없이 부동산 계약을 체결하면 추후 전세보증금을 돌려받지 못하거나 불법 점유자로 취급받을 수 있다. 서울 관악경찰서는 최근 특정경제범죄가중처벌법상 사기 등의 혐의로 '신탁부동산 전세 사기'를 벌인 실소유주와 중개업자 등 11명을 검찰에 송치했다.

이들은 2017년 1월부터 2021년 7월 사이 서울 관악구와 구로구 일대에서 빌라, 원룸, 오피스텔 등을 차명으로 소유하며 총 47명으로부터 임대차 보증금 38억원 상당을 편취한 혐의를 받는다. A씨는 신탁회사와 부동산 담보 신탁계약을 체결하고 소유권을 이전했으면서도 임대차보증금을 문제없이 보전해줄 수 있는 것처럼 임차인들을 속인 것으로 알려졌다.

민간임대주택의 상당수는 '깡통주택'이 많아 주의가 필요하다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료를 보면 임대사업자 보증보험 가입주택 70만9026세대 중 54%인 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%가 넘는 것으로 나타났다. 이 비율이 80%가 넘으면 집주인이 집을 처분해도 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 깡통주택으로 분류된다.

특히 서울 강서구는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 중 79%(1만22세대)로 깡통주택 비율이 전국에서 가장 높았다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "빌라나 다가구주택처럼 시세나 권리관계가 복잡한 것들은 충분히 전세사기 가능성이 크니까 아예 보증금을 줄이는 게 피해를 최소화하는 방안"이라며 "다른 안전장치가 있다고 하더라도 사기꾼들이 너무 치밀하고 분양가, 시세조차도 조작을 해버리니 유의해야 한다"고 조언했다.

heyjin@newspim.com

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1달러 테더 '5700원·1600원' 제각각 거래 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 대표적인 달러 스테이블코인인 '테더(USDT)' 가격이 국내 가상자산거래소에서 크게 널뛰었다. 한때 가상자산 시장이 흔들리자 1600원에서 5700원까지 오가며 심한 변동성을 나타낸 것이다. 달러와 1:1 연동돼 '안전성'을 강조했지만 정작 국내 투자자들에게는 불안정적인 자산이 된 셈이다. 14일 가상자산업계에 따르면 지난 11일 오전 6시쯤 업비트에서 거래되는 테더 가격이 1655원까지 치솟았다. 당시 미국 트럼프대통령이 희토류 수출 통제에 맞서 100% 추가 관세를 부과하겠다고 밝히면서 비트코인을 비롯한 주요 가상자산이 급락했고 이에 따라 스테이블 코인인 테더에 수요가 몰린 여파다. 빗썸에서 거래된 테더 시세창. [사진= 빗썸 갈무리] 테더는 달러와 1:1로 연동된 스테이블 코인이다. 이때 달러/원 환율은 1436원이었지만 김치프리미엄이 10% 이상 붙으면서 테더 가격이 환율 이상으로 벌어졌다. 김치프리미엄은 국내와 해외거래소 간 가상자산 가격 차이를 의미한다. 같은 시각 빗썸에서는 테더 가격이 5755원까지 오르는 이상 급등 현상도 발생했다. 달러/원 환율을 상회한 것은 물론 업비트를 비롯한 다른 국내 가상자산거래소 거래 가격 대비 3배 이상 뛰었다. 특히 빗썸의 경우 렌딩(코인 대여) 서비스 청산 과정에서 이 같은 급등 현상이 발생했다는 시각이 우세하다. 빗썸의 렌딩서비스는 대여한 메이저 자산의 시세가 급등락해 자동상환 레벨에 도달하면 모두 시장가로 매도되는 구조다. 이후 확보된 원화로 대여했던 가상자산을 시장가로 매수해 상환하게 된다. 청산 과정에서 시장가 매수가 연속적으로 발생하면서 테더 가격을 계속 밀어 올렸다는 관측이다. 테더 가격이 급격히 뛰면서 빗썸에서 테더를 대여한 일부 투자자들은 예기치 못한 청산 사태를 겪은 것으로 파악된다. 이와 관련 빗썸은 상환 매매 발생 시 시세 왜곡 상태를 방지하는 '도미노 청산 방지 시스템'의 작동 여부 등을 점검하고 후속 방안 등을 검토하고 있다는 입장이다. 통상 달러 등 실물자산과 연동되는 스테이블코인은 가상자산 시장에서 가장 안전한 자산으로 꼽혀왔다. 테더 또한 국내 시장에서 달러 자산의 저장 및 거래 수단으로 활용도가 높게 평가됐다. 그런데 이번 변동성 장세에서 국내 거래소의 테더 가격이 비정상적으로 급등, 사실상 '스테이블코인=안전성'이라는 개념이 깨진 셈이다. 업계 한 관계자는 "테더(USDT) 는 스테이블코인이기 때문에 다른 코인 가격이 변하더라도 가치는 유지되는 것이 보통이지만, 테더 수요가 높은 국내 하락장에는 1달러보다 가격이 높아지는 모습을 종종 보인다"며 "해외 가상자산 거래소에서 파생상품을 사용하는 국내 투자자들이 거래 청산을 막기 위해 추가 테더 수요가 몰린 것으로 보인다"고 말했다. 투자자들의 주의도 요구된다. 국내시장에서 테더를 포함한 특정 가상자산에 대한 공급 대비 수요가 순간적으로 크게 앞서면 가격이 비정상적으로 상승하는 상황이 또 반복될 가능성이 있다. 관련해 이날 기준 빗썸 내 대여금액 1위 종목은 테더로 대여 금액은 933억원이 달한다. 이는 2위인 비트코인 대여금액(218억원)의 4배 수준이다. 코인 대여 서비스 상위 자산인만큼 변동성 위기 시 청산 위험도 높게 평가된다. 김민승 코빗 리서치센터장은 "해외 거래소에서 가상자산 급등락이 발생할 때 국내 거래소에서 해당 가격변동이 100% 반영되지 않아 김치프리미엄 또는 역프리미엄이 발생하고 여기에는 테더도 포함된다"며 "이번 폭락 사태의 경우 국내 거래소의 원화 거래가격이 폭락을 전부 반영하지 않아 결과적으로 김치프리미엄이 붙게 됐다"고 설명했다. romeok@newspim.com 2025-10-14 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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