전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 라이브
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

서울 규제지역도 푼다지만...'마지막 퍼즐' DSR·토지거래허가제 개선 절실

기사입력 : 2022년12월22일 16:00

최종수정 : 2022년12월22일 16:00

내년 초 서울 규제지역 해제...강남4구·마용성 제외 유력
다주택자 규제완화에 DSR·토지거래허가도 풀어야 효과
이자부담에 집값 반등 제한적...거래회 위해 규제 더 풀어야

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 매입임대주택 등록 부활과 다주택자 대출규제 완화 등의 다양한 지원책을 내놓으면서 추가적인 규제 완화책에 관심이 쏠리고 있다.

일단 내년 초 서울과 경기 일부 지역의 조정대상지역 및 투기과열지구와 같은 규제지역 해제가 유력하다. 이 경우 대출, 분양권 전매제한, 청약 재당첨 기한 등의 규제가 완화돼 내집 마련하기가 한결 쉬워진다. 그럼에도 시장에서는 총부채원리금상환비율(DSR), 토지거래허가구역 등도 함께 손질해야 급감한 주택거래를 살릴 수 있다는 목소리가 나온다.

◆ 마지막 남은 규제지역 해제 임박...강남4구 제외 유력

22일 부동산업계에 따르면 정부가 내년 초 마지막으로 남은 서울과 경기 일부 지역을 규제지역에서 해제하면 주택거래량 개선에 도움이 될 것이란 분위기가 감지된다.

63스퀘어에서 바라본 여의도 일대 아파트 모습.<사진=김학선 기자>

지난 6월과 9월, 11월까지 세 차례에 걸쳐 지방 대부분을 규제지역에서 해제했다. 현재 서울 25개구와 경기도(광명, 과천, 성남 분당구·수정구, 하남) 5곳이 남은 상태다. 이들 지역은 투기과열지구이면서 청역과열지역이기도 하다. 비규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 규제가 50%에서 70%로 높아진다. 최대 10년 적용되던 아파트 재당첨 제한이 사라지고 전매제한도 소유권 이전 등기일 이후 최대 5년에서 3년으로 줄어든다. 주택을 매입할 수 있는 문턱이 낮아지는 셈이다.

경기도 5곳은 모두 해제될 가능성이 있다. 재건축, 재개발 등 개발 호재가 많고 서울 인접지라는 이유로 규제 대상에 남았지만 지방과 비슷하게 집값 하락, 거래부진 등이 지속적으로 나타나고 있어서다. 서울은 전 지역을 해제하기보단 대기 수요가 많은 강남4구(강남·서초·송파·강동구), 마용성(마포·용산·성동구)은 제외될 가능성이 높다. 다주택자 대출, 취득세 등 규제 완화가 대폭 이뤄진 상태에서 투기성 자금이 몰릴 여지가 있어서다.

국토교통부 관계자는 "전문가 의견과 내부 회의를 거쳐 이르면 내년 초 남은 규제지역을 대거 해제할 계획"이라며 "해제 대상이 확정된 상태는 아니지만 잠재적 투자 수요가 많고, 청약경쟁률 높은 지역은 일부 제외될 가능성이 있다"고 말했다.

정부가 부동산 규제를 완화하는 이유는 집값 하락이 가파른데다 건설 산업의 위기감이 고조됐기 때문이다. 작년 말 1만7710가구였던 전국 미분양 주택이 올해 10월 말 4만7217가구로 166% 증가했다. 수도권만 보면 같은 기간 1509가구에서 7612가구로 404% 급증했다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 당시에도 준공 후 미분양과 입주거부가 늘어나면서 자금력이 약간 건설업체가 사채, 어음 등을 막지 못해 '줄도산' 하는 아픔을 맛봤다. 과거 경제위기 당시에는 부동산 프로젝트(PF) 조달방식이 없었다는 점에서 건설업계의 부실 우려가 더욱 큰 상황이다. 올 6월 기준 은행, 보험사, 저축은행, 증권사가 보유한 부동산 PF 잔액은 112조원에 달한다.

◆ DSR, 토지거래허가구역 등도 완화해야 주택거래 반등

시장에서는 주택거래 회복을 위해서는 DSR, 토지거래허가구역 등도 함께 손질해야 한다는 시각이 있다.

DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 총대출액이 1억원 이상인 대출자는 DSR 40%가 적용된다. 소득이 낮으면 LTV 한도를 아무리 풀어도 DSR에 묶여 LTV 상한까지 대출받을 수 없다.

시가 16억원짜리 아파트를 매입할 때 LTV 50%를 적용하면 8억원까지 대출받을 수 있다. 하지만 연 금리 5.00%, 40년 분할 상환, 원리금 균등 방식을 가정했을 때 도시근로자 평균소득의 80% 수준인 연봉 7000만원인 대출자는 DSR 적용으로 최대 4억9600만원까지 주담대를 신청할 수 있다. 소득이 낮으면 대출 가능범위가 더욱 줄어든다.

토지거래허가구역도 부담이다. 서울 주요 지역은 대부분 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 강남구 삼성·압구정·청담·대치동, 송파구 잠실동, 양천구(목동), 영등포구(여의도동), 성동구(성수동1·2가) 등이 대표적이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없다. '갭투자'(전세를 끼고 매입)가 원천 봉쇄되는 것으로, 현재 거주 주택이 팔리지 않아 이사를 못 하는 수요도 적지 않다.

부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 "지금 살고 있는 집이 팔리지 않아 토지거래허가구역으로 이사를 갈 수가 없다", "웬만한 서민들은 DSR 규제를 풀지 않으면 충분한 대출을 받기 어렵다", "극심한 침체기인데 '간 보기식'으로 대책을 내지 말고 호황기 때 도입한 규제책을 싹 없애는 게 맞다" 등의 글이 올라와 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제 완화가 전반적으로 부동산 시장의 거래 저해 요소들을 완화해 시장 연착륙을 유도한다는 측면에서 긍정적이다"며 "정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 지금이 더욱 과감한 완화책을 도입할 최적의 시기"라고 말했다. 

 

leedh@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48
사진
이재명 '위증교사' 1심 김동현 판사 누구 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 이재명 더불어민주당 대표의 위증교사 혐의 1심 선고를 맡은 서울중앙지법 형사합의33부 재판장에 대한 관심이 집중되고 있다. 서울중앙지법 형사합의33부(김동현 부장판사)는 25일 오후 2시 위증교사 혐의로 기소된 이 대표의 1심 선고공판을 진행한다.  전라남도 장성 출신의 김동현 부장판사는 고려대학교 법학과를 졸업하고 2001년 사법연수원을 30기로 수료했다. 김 부장판사는 2004년 광주지법 판사를 시작으로 인천지법, 서울동부지법, 서울고법 등을 거쳐 지난해부터 선거·부패 사건을 전담하는 서울중앙지법 형사합의33부 부장판사로 재직하고 있다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 이재명 더불어민주당 대표가 25일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에 자리하고 있다. 2024.11.25 leehs@newspim.com 김 부장판사는 이 대표의 위증교사 사건 외에도 '대장동·위례신도시·성남FC·백현동 의혹' 사건을 함께 심리하고 있는데, 해당 사건은 기록의 양이 방대하고 쟁점이 복잡해 1심 선고를 하기까지 몇 년이 더 걸릴 수 있다는 전망이 나온다. 당초 이 대표 측은 두 사건을 분리해서 진행할 경우 방어권 보장에 어려움을 겪게 된다며 병합 심리를 요구했으나, 김 부장판사는 두 사건을 병합하지 않고 별도로 진행하기로 결정했다. 또 김 부장판사는 이른바 '가짜 수산업자'에게 금품을 받은 혐의로 기소된 박영수 전 특별검사(특검)의 1심 사건을 맡으며 징역 4개월에 집행유예 1년을 선고하기도 했다. 당시 김 부장판사는 "이 사건 범행으로 공직자의 공정한 직무수행과 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 크게 훼손됐다"며 "특히 박영수 피고인은 국정농단 규명을 위해 임명된 특별검사로 어느 공직자보다 공정성과 청렴성에서 모범을 보여야함에도 금품을 수수했다"고 질책했다. 박 전 특검 등에게 금품을 제공한 혐의로 기소된 가짜 수산업자 김모 씨에 대해서는 "다수의 공직자에게 긴 시간 금품을 제공한 점, 이종범죄로 처벌받은 전력이 있는 점 등을 고려했다"며 징역 6개월의 실형을 선고했다. 또 김 부장판사는 이명박 정부 시절 이른바 '스파르타팀'을 꾸려 정부에 우호적인 방향으로 온라인 여론을 조작한 혐의 등으로 기소된 전직 청와대 비서관들에게도 징역형 집행유예를 선고한 바 있다.  이런 가운데, 위증교사 혐의는 이 대표의 형사 사건 중 가장 불리한 판결이 나올 가능성이 높은 사건으로 꼽히고 있다. 검찰에 따르면 최근 6년간 유죄가 확정된 위증교사 사범 195명 중 실형(69명)이나 징역형 집행유예(114명)가 선고된 사례는 94.8%에 이르며 벌금형(12명) 선고 비율은 6.2%에 그쳤다. 이 대표가 만약 위증교사 혐의로 대법원에서 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 확정받으면 공직선거법 제19조에 따라 피선거권이 박탈돼 형이 실효될 때까지 선거에 출마할 수 없게 된다.  jeongwon1026@newspim.com 2024-11-25 11:19
안다쇼핑
Top으로 이동