내년 초 서울 규제지역 해제...강남4구·마용성 제외 유력
다주택자 규제완화에 DSR·토지거래허가도 풀어야 효과
이자부담에 집값 반등 제한적...거래회 위해 규제 더 풀어야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 매입임대주택 등록 부활과 다주택자 대출규제 완화 등의 다양한 지원책을 내놓으면서 추가적인 규제 완화책에 관심이 쏠리고 있다.
일단 내년 초 서울과 경기 일부 지역의 조정대상지역 및 투기과열지구와 같은 규제지역 해제가 유력하다. 이 경우 대출, 분양권 전매제한, 청약 재당첨 기한 등의 규제가 완화돼 내집 마련하기가 한결 쉬워진다. 그럼에도 시장에서는 총부채원리금상환비율(DSR), 토지거래허가구역 등도 함께 손질해야 급감한 주택거래를 살릴 수 있다는 목소리가 나온다.
◆ 마지막 남은 규제지역 해제 임박...강남4구 제외 유력
22일 부동산업계에 따르면 정부가 내년 초 마지막으로 남은 서울과 경기 일부 지역을 규제지역에서 해제하면 주택거래량 개선에 도움이 될 것이란 분위기가 감지된다.
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| 63스퀘어에서 바라본 여의도 일대 아파트 모습.<사진=김학선 기자> |
지난 6월과 9월, 11월까지 세 차례에 걸쳐 지방 대부분을 규제지역에서 해제했다. 현재 서울 25개구와 경기도(광명, 과천, 성남 분당구·수정구, 하남) 5곳이 남은 상태다. 이들 지역은 투기과열지구이면서 청역과열지역이기도 하다. 비규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 규제가 50%에서 70%로 높아진다. 최대 10년 적용되던 아파트 재당첨 제한이 사라지고 전매제한도 소유권 이전 등기일 이후 최대 5년에서 3년으로 줄어든다. 주택을 매입할 수 있는 문턱이 낮아지는 셈이다.
경기도 5곳은 모두 해제될 가능성이 있다. 재건축, 재개발 등 개발 호재가 많고 서울 인접지라는 이유로 규제 대상에 남았지만 지방과 비슷하게 집값 하락, 거래부진 등이 지속적으로 나타나고 있어서다. 서울은 전 지역을 해제하기보단 대기 수요가 많은 강남4구(강남·서초·송파·강동구), 마용성(마포·용산·성동구)은 제외될 가능성이 높다. 다주택자 대출, 취득세 등 규제 완화가 대폭 이뤄진 상태에서 투기성 자금이 몰릴 여지가 있어서다.
국토교통부 관계자는 "전문가 의견과 내부 회의를 거쳐 이르면 내년 초 남은 규제지역을 대거 해제할 계획"이라며 "해제 대상이 확정된 상태는 아니지만 잠재적 투자 수요가 많고, 청약경쟁률 높은 지역은 일부 제외될 가능성이 있다"고 말했다.
정부가 부동산 규제를 완화하는 이유는 집값 하락이 가파른데다 건설 산업의 위기감이 고조됐기 때문이다. 작년 말 1만7710가구였던 전국 미분양 주택이 올해 10월 말 4만7217가구로 166% 증가했다. 수도권만 보면 같은 기간 1509가구에서 7612가구로 404% 급증했다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 당시에도 준공 후 미분양과 입주거부가 늘어나면서 자금력이 약간 건설업체가 사채, 어음 등을 막지 못해 '줄도산' 하는 아픔을 맛봤다. 과거 경제위기 당시에는 부동산 프로젝트(PF) 조달방식이 없었다는 점에서 건설업계의 부실 우려가 더욱 큰 상황이다. 올 6월 기준 은행, 보험사, 저축은행, 증권사가 보유한 부동산 PF 잔액은 112조원에 달한다.
◆ DSR, 토지거래허가구역 등도 완화해야 주택거래 반등
시장에서는 주택거래 회복을 위해서는 DSR, 토지거래허가구역 등도 함께 손질해야 한다는 시각이 있다.
DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 총대출액이 1억원 이상인 대출자는 DSR 40%가 적용된다. 소득이 낮으면 LTV 한도를 아무리 풀어도 DSR에 묶여 LTV 상한까지 대출받을 수 없다.
시가 16억원짜리 아파트를 매입할 때 LTV 50%를 적용하면 8억원까지 대출받을 수 있다. 하지만 연 금리 5.00%, 40년 분할 상환, 원리금 균등 방식을 가정했을 때 도시근로자 평균소득의 80% 수준인 연봉 7000만원인 대출자는 DSR 적용으로 최대 4억9600만원까지 주담대를 신청할 수 있다. 소득이 낮으면 대출 가능범위가 더욱 줄어든다.
토지거래허가구역도 부담이다. 서울 주요 지역은 대부분 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 강남구 삼성·압구정·청담·대치동, 송파구 잠실동, 양천구(목동), 영등포구(여의도동), 성동구(성수동1·2가) 등이 대표적이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없다. '갭투자'(전세를 끼고 매입)가 원천 봉쇄되는 것으로, 현재 거주 주택이 팔리지 않아 이사를 못 하는 수요도 적지 않다.
부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 "지금 살고 있는 집이 팔리지 않아 토지거래허가구역으로 이사를 갈 수가 없다", "웬만한 서민들은 DSR 규제를 풀지 않으면 충분한 대출을 받기 어렵다", "극심한 침체기인데 '간 보기식'으로 대책을 내지 말고 호황기 때 도입한 규제책을 싹 없애는 게 맞다" 등의 글이 올라와 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제 완화가 전반적으로 부동산 시장의 거래 저해 요소들을 완화해 시장 연착륙을 유도한다는 측면에서 긍정적이다"며 "정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 지금이 더욱 과감한 완화책을 도입할 최적의 시기"라고 말했다.
leedh@newspim.com
