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[하반기 부동산전망] ②임대차법 부작용…전문가 62% "전셋값 5% 이상 상승"

기사입력 : 2022년06월29일 08:30

최종수정 : 2022년06월29일 09:43

임대차3법 만기로 전세 오른다…"전세→매매수요 옮겨붙을 것"
월세 300만→전세 12억…종부세·전월세전환율에 전세폭등 위험

[편집자] 문재인 정부 당시 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 약세로 접어든 모양새다. 윤석열 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 올해 하반기에는 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 더불어 정비사업 규제완화 등으로 서울 지역과 수요가 많은 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가를 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 하반기 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 올해 하반기 아파트 전셋값이 5% 이상 상승할 것으로 내다봤다. 특히 하반기 중에서도 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채워 신규 전세계약이 이뤄지는 시점부터 전셋값 상승폭이 더 가팔라질 것으로 전망했다.

종합부동산세 폭탄으로 집주인들이 세입자에게 세금을 전가할 것이란 의견도 대다수를 차지했다. 3기 신도시와 택지지구의 대기 청약자로 전셋값 불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 의견도 나왔다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.28 sungsoo@newspim.com

◆ 임대차3법 만기로 전세 오른다…"전세→매매수요 옮겨붙을 것"

29일 뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 38명을 대상으로 설문조사한 결과 올해 하반기 아파트 전세가격은 '5% 이상 상승'할 것이라는 응답이 23명으로 62%를 차지했다.

특히 올 하반기에 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 나오면 전세가격이 더 가파르게 오를 것이라는 응답률이 59%(22명)에 이르렀다.

집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다. 이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면서 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 제기됐다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.28 sungsoo@newspim.com

최근 정부가 발표한 '상생임대인 제도'가 전·월세가격 안정에 큰 역할을 하기 어렵다는 점도 작용한다. 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

다만 '상생임대인 제도' 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 실거주 목적으로 집을 보유하고 있을 가능성이 높아서 팔기 어려워서다.

그런데 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 큰 의미가 없다. 이들은 오히려 시세대로 전세가격을 올려받아서 추가 투자에 나서는 선택을 할 것이라는 의견이다.

한 다주택자는 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리해 보인다"고 말했다.

또한 서울은 입주물량이 감소하고 있어 전세공급 부족이 점차 심해질 것으로 보인다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올 하반기 서울 아파트 입주물량(예정 포함)은 8389가구로 올해 상반기(1만3914가구)보다 39.7% 감소할 것으로 집계됐다. 이는 반기 기준으로 2016년 상반기(8631가구) 이후 6년 6개월 만에 최저치다.

내년과 2024년에는 입주물량이 더 줄어든다. 서울 아파트 입주물량은 올해 2만2303가구, 내년 2만3975가구, 2024년 1만1881가구로 점점 줄어든다. 통상 신축 아파트 입주물량은 전세시장에서 수요를 분산하고 부족한 공급을 메꾸는 완충 작용을 한다. 그런데 입주물량이 이처럼 감소하는 만큼 서울 전세매물이 더욱 부족해질 것으로 보인다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도로는 임대차시장 안정이 어렵기 때문에 하반기 전월세가격이 오를 가능성이 있다"며 "전세가격이 오른다고 해서 당장 매매가 늘지는 않겠지만, 시차를 두고 매매가격 상승으로 전환될 것"이라고 말했다.

◆ 월세 300만→전세 12억…종부세·전월세전환율에 전세폭등 위험

종합부동산세 폭탄으로 집주인들이 세입자에게 세금을 전가하려고 임대료를 올릴 것이란 의견도 있었다. 특히 종부세 부담과 전월세 전환율 인하가 겹치면 '전세가격 폭등'이라는 부메랑이 발생할 수도 있다.

KB부동산 리브온의 월간 주택가격동향 자료에 따르면 지난 6월 수도권 아파트 전·월세전환율은 3.80%다. 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치에 근접한 수준이다. KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2016년 1월에는 이 수치가 5.52%였는데 꾸준히 하락했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.27 sungsoo@newspim.com

지역별로 보면 수도권 모든 지역 전월세 전환율이 지난 2016년 1월 수준보다 하락했다. 지역별로는 ▲서울 4.88→3.19% ▲강북 5.05→3.22% ▲강남 4.71→3.17% ▲인천 5.77→4.53% ▲경기 6.11→3.97%다.

전·월세 전환율이란 임대보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율이다. 같은 단지, 같은 전용면적에서 발생한 다수의 전세 계약건에 대해 보증금의 중위가격을 구한 후, 같은 단지·면적에서 거래된 월세 계약건과 비교해 보증금이 작아지면 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것이다.

예컨대 전·월세 전환율이 3.0%면 3억2000만원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 연간 최대 960만원(3억2000만원×3.0%)을 받는다는 뜻이다. 이를 12개월로 나누면 월세 80만원이 된다. 이는 보증금을 전혀 받지 않는 상황을 가정한 것으로 보증금이 늘어나면 월세는 줄어든다. 만약 보증금 2000만원을 받기로 한다면 월세는 연간 900만원(3억원×3.0%)으로 줄어든다. 12개월로 나누면 월세 75만원이다.

전·월세 전환율이 낮아진다는 것은 임대 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 월세가 줄어든다는 뜻이다. 세입자 입장에서는 전·월세 전환율이 떨어지면 전세가 월세로 바뀌어도 매달 지불해야 하는 월세 부담이 상대적으로 적어지는 셈이다.

국토부는 지난 2020년 10월경부터 법정 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 임대차 3법 여파로 전세 시장이 불안정해지자, 세입자들의 월세 부담을 덜어주기 위해 나온 조치다. 하지만 전월세 전환율이 낮아지면 월세를 전세로 전환할 때 오히려 전세금이 오른다. 예컨대 월세가 300만원이면 1년치 월세는 3600만원이다. 이를 전월세 전환율 3%로 나누면 전세 12억원이 된다.

만약 전월세 전환율이 4%였다면 전세가격이 9억원에 그칠 수 있었는데 전월세 전환율이 3%로 낮아진 탓에 12억원으로 폭등한 것이다. 전월세 전환율(4→3%)은 1%포인트(p) 떨어졌는데 전세금은 9억원에서 12억원으로 33% 넘게 오른 것.

게다가 작년 말부터 종부세 부담이 급격히 늘었기 때문에 집주인들이 거액의 종부세를 내기 위해 월세를 전세로 돌릴 가능성도 있다. 기획재정부에 따르면 작년 종부세가 부과된 인원은 94만7000명, 총 세액은 5조7000억원이다. 세액만 따지면 지난 2020년(1조8000억원)의 3배가 넘는다. 지난 2005년 종부세 도입 이후 '역대급'이다.

임 수석연구원은 "향후 종부세 등 각종 세금을 내는 시기가 돌아오면 이를 세입자에게 전가하려는 집주인이 더욱 늘어날 것"이라면서 "무주택자들의 주거 비용이 계속 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.28 sungsoo@newspim.com

이밖에 수도권 3기 신도시 및 택지지구의 대기 청약자로 전셋값 불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 의견도 나왔다. 3기 신도시 및 택지지구의 청약 대기수요가 전셋값 상승에 큰 영향을 미칠 것인지에 대한 질문에는 '영향 크다'는 응답률이 68%를 차지했다.

이는 청약당첨 확률을 높이려면 '의무 거주기간'을 채워야 하기 때문이다. 지구 면적이 66만㎡ 이상인 대규모 택지 중 인천 계양은 해당 시·군 거주자에게 전체 물량의 50%가 우선 공급되며, 나머지가 수도권 거주자에게 배정된다.

경기 남양주 진접2와 위례는 해당지역 거주자에게 30%가 최우선 공급된다. 성남 복정1, 의왕 청계2 등 중소 택지는 100%가 해당지역 거주자에게 우선 공급되기 때문에 다른 지역 주민이 당첨될 가능성이 낮다.

 

sungsoo@newspim.com

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연준 속도조절에 브레이크 걸린 달러, 월가는 '약세 지속' 베팅 [시드니=뉴스핌] 권지언 특파원 = 올해 연방준비제도(연준)의 고강도 긴축에 따른 '킹달러' 분위기가 지난달 반전된 가운데, 월가는 달러화 약세가 당분간 지속될 것으로 판단하는 분위기다. 끝이 안 보이던 연준의 긴축 계획이 지난달 미국 물가 서프라이즈를 기점으로 속도를 늦출 기미를 보이면서 달러가 드디어 꼬리를 내리기 시작한 것이다. 같은 기간 미국 증시는 달러와 반대로 랠리를 연출했는데, 전문가들은 달러 약세가 증시 반등 분위기를 연말까지 끌고 갈 수 있을지 예의 주시하고 있다. 미 달러화 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 월가 "달러 더 빠질 것" 연중 내내 파죽지세로 치솟던 미 달러화 가치는 10월부터 흔들리기 시작하더니 11월에는 5%가 빠졌다. 다우존스 마켓 데이터에 따르면 주요국 통화 대비 달러 가치를 보여주는 WSJ 달러지수는 11월 한 달 동안 5%가 내려 2010년 7월 이후 최대 월간 낙폭을 기록했다. WSJ 달러지수는 올 한 해 10% 넘게 올랐지만 연준이 금리 인상 속도 둔화를 거듭 시사하면서 최근 몇 주 사이 하락 흐름을 보이고 있다. 특히 제롬 파월 연준 의장이 이르면 당장 12월부터 속도 조절이 시작될 수 있다고 언급한 11월 30일 달러지수는 106.41까지 밀렸고, 뒤이어 파월 의장이 주시하는 미국의 10월 개인소비지출(PCE) 가격지수 상승세가 둔화된 것이 확인된 12월 1일 달러지수는 104.66까지 추가 하락해 지난 8월 11일 이후 최저치를 기록했다. 이러한 달러 하락의 배경에는 연준의 속도 조절 관측과 함께 월가 큰손들의 대규모 달러 숏베팅도 자리하고 있다. 블룸버그통신은 월가 자금은 이미 지난달 달러 약세 베팅에 적극 나섰으며, 앞으로도 약세가 지속될 것으로 판단하고 있다고 전했다. 미 상품선물거래위원회(CFTC)에 따르면 연기금과 보험업계, 기타 기관 투자자들은 달러 숏베팅을 1년 반래 최대 수준으로 확대했다. 통신은 자산 매니저들은 2017년부터 꾸준히 달러 약세를 점쳐왔지만 이번에는 투기 성격이 짙은 레버리지 펀드들까지 달러 숏베팅에 동참한 것으로 나타났다면서, 지난 두 달 사이 이들의 달러 판단이 완전히 반전됐다고 강조했다. 그러면서 기관 투자자들과 레버리지 펀드가 동시에 달러 매도세력이 될 때 시장은 앞으로 달러 매도가 지속될 수 있다는 신호로 받아들인다고 덧붙였다. 실제로 지난 2017년과 2020년 달러가 약세를 보일 때도 마찬가지 흐름이 나타났었다. 달러지수 2년 추이 [사진=마켓워치 차트] 2022.12.02 kwonjiun@newspim.com ◆ '산타 랠리' 열쇠 쥔 달러 한편 미국증시가 지난 10월 저점서 탈출해 지난달까지 반등세를 이어오면서 연말 랠리 여부에 시장의 관심이 집중된 가운데, 달러가 이러한 '산타랠리'의 핵심 열쇠를 쥐고 있다는 분석이 나왔다. 1일 야후파이낸스는 올해 미국 금리가 오르고 연준이 긴축 지속을 강조하면서 달러 가치를 밀어 올렸고, 이는 금융시장 여건을 경색시켜 증시와 같은 리스크 자산을 짓눌렀으나 이제는 반대 흐름이 나타날 수 있음을 시사했다. 앞서 설명한 시나리오는 달러가 정점을 찍었던 9월 말까지의 이야기였고, 10월부터 주춤해진 달러가 11월에 큰 폭으로 하락하면서 증시도 상승 지지를 받고 있다고 강조했다. 매체는 현재 달러지수가 S&P500과 마찬가지로 200일 이동평균선 위에 머물러 있으나, 하락 중인 200일 이평선에서 저항을 마주한 S&P500과 반대로 달러지수는 이평선이 오르는 상황에서 지지선을 터치한 것이라고 설명했다. 그러면서 달러 지수가 이 지지선을 뚫고 내려가면 연말까지 증시는 랠리를 연출할 수 있을 것으로 내다봤다. ◆ '킹달러' 지속 전망도 여전 미국의 주춤거리는 물가 지표와 뒤이은 파월 의장의 속도 조절 언급에 '킹달러 종료' 전망에 힘이 실리고 있지만, 달러 강세가 조금 더 이어질 것이란 관측도 여전히 존재한다. 비교적 제한적인 미국의 경기 둔화에 비해 다른 지역의 침체가 두드러져 기타 통화들의 약세가 달러를 밀어 올릴 수 있고, 기술적으로도 달러의 약세 전환을 확신하기는 어렵다는 지적이다. 달러 강세를 점친 단스케은행 애널리스트들은 자산운용사들과 레버리지 펀드들이 단기적으로 달러 숏베팅을 지속할 수 있으나 장기적으로 달러가 하락할 것이라고 단정 짓긴 이르다고 지적했다. 크리스토퍼 크자에 롬홀트 단스케방크 외환연구원은 투자자들이 인플레이션 지표와 같은 펀더멘털과 금리 인상 전망에 주목하며 달러의 장기 방향을 판단할 필요가 있다고 강조했다. 그는 그간 강세쪽으로 과하게 기울었던 달러 포지셔닝이 중도 쪽으로 다소 옮겨온 것일 수 있으나 매수세가 새로 들어올 여지도 있다고 주장했다. 베어링스의 애그니스 벨라쉬 전략가는 "연준이 기준금리를 인하하기 전까지 금리는 높은 수준을 유지할 것이며 이것은 달러화 자산을 지지할 것"이라면서 "연준의 임무는 완수되지 않았으며 달러화 매수 포지션은 계속 합당한 것으로 보인다"고 판단했다.   kwonjiun@newspim.com 2022-12-02 14:12
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