[편집자] 문재인 정부 당시 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 약세로 접어든 모양새다. 윤석열 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 올해 하반기에는 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 더불어 정비사업 규제완화 등으로 서울 지역과 수요가 많은 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가를 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 하반기 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 올해 하반기 아파트 전셋값이 5% 이상 상승할 것으로 내다봤다. 특히 하반기 중에서도 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채워 신규 전세계약이 이뤄지는 시점부터 전셋값 상승폭이 더 가팔라질 것으로 전망했다.

종합부동산세 폭탄으로 집주인들이 세입자에게 세금을 전가할 것이란 의견도 대다수를 차지했다. 3기 신도시와 택지지구의 대기 청약자로 전셋값 불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 의견도 나왔다.

◆ 임대차3법 만기로 전세 오른다…"전세→매매수요 옮겨붙을 것"

29일 뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 38명을 대상으로 설문조사한 결과 올해 하반기 아파트 전세가격은 '5% 이상 상승'할 것이라는 응답이 23명으로 62%를 차지했다.

특히 올 하반기에 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 나오면 전세가격이 더 가파르게 오를 것이라는 응답률이 59%(22명)에 이르렀다.

집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다. 이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면서 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 제기됐다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

최근 정부가 발표한 '상생임대인 제도'가 전·월세가격 안정에 큰 역할을 하기 어렵다는 점도 작용한다. 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

다만 '상생임대인 제도' 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 실거주 목적으로 집을 보유하고 있을 가능성이 높아서 팔기 어려워서다.

그런데 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 큰 의미가 없다. 이들은 오히려 시세대로 전세가격을 올려받아서 추가 투자에 나서는 선택을 할 것이라는 의견이다.

한 다주택자는 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리해 보인다"고 말했다.

또한 서울은 입주물량이 감소하고 있어 전세공급 부족이 점차 심해질 것으로 보인다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올 하반기 서울 아파트 입주물량(예정 포함)은 8389가구로 올해 상반기(1만3914가구)보다 39.7% 감소할 것으로 집계됐다. 이는 반기 기준으로 2016년 상반기(8631가구) 이후 6년 6개월 만에 최저치다.

내년과 2024년에는 입주물량이 더 줄어든다. 서울 아파트 입주물량은 올해 2만2303가구, 내년 2만3975가구, 2024년 1만1881가구로 점점 줄어든다. 통상 신축 아파트 입주물량은 전세시장에서 수요를 분산하고 부족한 공급을 메꾸는 완충 작용을 한다. 그런데 입주물량이 이처럼 감소하는 만큼 서울 전세매물이 더욱 부족해질 것으로 보인다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도로는 임대차시장 안정이 어렵기 때문에 하반기 전월세가격이 오를 가능성이 있다"며 "전세가격이 오른다고 해서 당장 매매가 늘지는 않겠지만, 시차를 두고 매매가격 상승으로 전환될 것"이라고 말했다.

◆ 월세 300만→전세 12억…종부세·전월세전환율에 전세폭등 위험

종합부동산세 폭탄으로 집주인들이 세입자에게 세금을 전가하려고 임대료를 올릴 것이란 의견도 있었다. 특히 종부세 부담과 전월세 전환율 인하가 겹치면 '전세가격 폭등'이라는 부메랑이 발생할 수도 있다.

KB부동산 리브온의 월간 주택가격동향 자료에 따르면 지난 6월 수도권 아파트 전·월세전환율은 3.80%다. 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치에 근접한 수준이다. KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2016년 1월에는 이 수치가 5.52%였는데 꾸준히 하락했다.

지역별로 보면 수도권 모든 지역 전월세 전환율이 지난 2016년 1월 수준보다 하락했다. 지역별로는 ▲서울 4.88→3.19% ▲강북 5.05→3.22% ▲강남 4.71→3.17% ▲인천 5.77→4.53% ▲경기 6.11→3.97%다.

전·월세 전환율이란 임대보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율이다. 같은 단지, 같은 전용면적에서 발생한 다수의 전세 계약건에 대해 보증금의 중위가격을 구한 후, 같은 단지·면적에서 거래된 월세 계약건과 비교해 보증금이 작아지면 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것이다.

예컨대 전·월세 전환율이 3.0%면 3억2000만원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 연간 최대 960만원(3억2000만원×3.0%)을 받는다는 뜻이다. 이를 12개월로 나누면 월세 80만원이 된다. 이는 보증금을 전혀 받지 않는 상황을 가정한 것으로 보증금이 늘어나면 월세는 줄어든다. 만약 보증금 2000만원을 받기로 한다면 월세는 연간 900만원(3억원×3.0%)으로 줄어든다. 12개월로 나누면 월세 75만원이다.

전·월세 전환율이 낮아진다는 것은 임대 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 월세가 줄어든다는 뜻이다. 세입자 입장에서는 전·월세 전환율이 떨어지면 전세가 월세로 바뀌어도 매달 지불해야 하는 월세 부담이 상대적으로 적어지는 셈이다.

국토부는 지난 2020년 10월경부터 법정 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 임대차 3법 여파로 전세 시장이 불안정해지자, 세입자들의 월세 부담을 덜어주기 위해 나온 조치다. 하지만 전월세 전환율이 낮아지면 월세를 전세로 전환할 때 오히려 전세금이 오른다. 예컨대 월세가 300만원이면 1년치 월세는 3600만원이다. 이를 전월세 전환율 3%로 나누면 전세 12억원이 된다.

만약 전월세 전환율이 4%였다면 전세가격이 9억원에 그칠 수 있었는데 전월세 전환율이 3%로 낮아진 탓에 12억원으로 폭등한 것이다. 전월세 전환율(4→3%)은 1%포인트(p) 떨어졌는데 전세금은 9억원에서 12억원으로 33% 넘게 오른 것.

게다가 작년 말부터 종부세 부담이 급격히 늘었기 때문에 집주인들이 거액의 종부세를 내기 위해 월세를 전세로 돌릴 가능성도 있다. 기획재정부에 따르면 작년 종부세가 부과된 인원은 94만7000명, 총 세액은 5조7000억원이다. 세액만 따지면 지난 2020년(1조8000억원)의 3배가 넘는다. 지난 2005년 종부세 도입 이후 '역대급'이다.

임 수석연구원은 "향후 종부세 등 각종 세금을 내는 시기가 돌아오면 이를 세입자에게 전가하려는 집주인이 더욱 늘어날 것"이라면서 "무주택자들의 주거 비용이 계속 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

이밖에 수도권 3기 신도시 및 택지지구의 대기 청약자로 전셋값 불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 의견도 나왔다. 3기 신도시 및 택지지구의 청약 대기수요가 전셋값 상승에 큰 영향을 미칠 것인지에 대한 질문에는 '영향 크다'는 응답률이 68%를 차지했다.

이는 청약당첨 확률을 높이려면 '의무 거주기간'을 채워야 하기 때문이다. 지구 면적이 66만㎡ 이상인 대규모 택지 중 인천 계양은 해당 시·군 거주자에게 전체 물량의 50%가 우선 공급되며, 나머지가 수도권 거주자에게 배정된다.

경기 남양주 진접2와 위례는 해당지역 거주자에게 30%가 최우선 공급된다. 성남 복정1, 의왕 청계2 등 중소 택지는 100%가 해당지역 거주자에게 우선 공급되기 때문에 다른 지역 주민이 당첨될 가능성이 낮다.

sungsoo@newspim.com