[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 지난해 전국 아파트값을 견인했던 인천과 세종, 대구 지역의 미분양 주택이 증가세로 돌아서고 있다. 지난해 8월 금융당국의 고강도 대출규제와 더불어 금리인상, 매수심리 위축 등에 영향으로 아파트 거래량이 감소하는 등 거래절벽이 심화되면서 분양시장까지 영향을 미친 것으로 풀된다.

지방의 경우 상대적으로 입지가 좋지 않은 아파트 단지를 중심으로 청약 미달 사례가 속출하고 있다. 또 수백 대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 뜨거웠던 수도권에서도 인천과 경기 일부 지역에서 미계약이 잇따르고 있다.

전문가들은 올해부터 분양 대금에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 강화되고, 문재인 정부와 윤석열 당선인이 '공급 과잉' 수준의 대규모 주택 공급 정책이 실현될 가능성이 높아져 미분양 사태가 확산될 수 있다고 우려하고 있다.

◆ 2월 전국 미분양 물량 16.20% 증가

29일 국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만 5254가구로, 전월(지난해 1월 기준·2만 1727가구) 대비 16.20%(3527가구) 증가했다.

지역별로 ▲충북 201%(879가구) ▲경기 117.80%(1862가구) ▲대구 24%(4561가구) ▲충남 14.80%(879가구) 등으로 집계됐다. 규모별로는 공급면적 85㎡ 초과 중대형 미분양은 2019가구로 전월(1424가구) 대비 41.8%(595가구) 증가했으며 85㎡ 이하는 2만 3235가구로 전월(2만303가구) 대비 14.4%(2932가구)늘어난 것으로 집계됐다.

서울 역시 미분양 단지가 속출하고 있다. 지난달 서울 민간 분양 단지 가운데 총 180가구가 미분양됐다. 아는 2020년 2월 이후 25개만에 비해 약 4배 늘어난 수치다. 서울 미분양주택은 2020년 2월 112가구에서 같은 해 3월 91가구로 감소한 이후 올 2월까지 두 자릿수를 유지해 왔다.

지역별로는 동대문구가 133가구로 가장 많았다. 이어 강동구(41가구), 광진구(3가구), 중구(2가구), 구로구(1가구) 순이었다. 면적별로는 '전용면적 40~60㎡ 이하'에서 116가구, '전용 40㎡ 이하'에서 62가구가 발생했다. 미분양주택(180가구)의 98%가 소형 주택이다.

올 2일 분양한 '칸타빌 수유팰리스'는 전체가구(216) 중 92%인 198가구가 미계약됐다. 서울 송파구 '잠실 더샵 루벤'도 미계약물량이 발생하며 선착순 분양을 시행한 바 있다.

현대건설이 지난 2월 분양한 '힐스테이트 청량리 메트로블'은 133가구가 계약을 포기하며 완판에 실패했고 이 외에도 ▲경지아리움(32가구) ▲현진리버파크(9가구) ▲자양호반써밋(3가구) 등도 주인을 찾지 못했다.

최근 청약 열기가 주춤하면서 서울 청약 경쟁률도 하락세를 보이고 있다. 이달 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 30.3 대 1로 2020년 89.8 대 1, 지난해 163.8 대 1을 기록한 데 비해 크게 감소했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "새 정부 출범 이후 공급자와 수요자 모두 관망세를 보이고 있다"며 "다음 달 정식 출범한 이후 분양가상한제 등 부동산 대책이 가시화된 뒤 시장 참여자들이 움직이기 시작할 것"이라고 말했다.

◆ 주택 공급도 양극화…서울 '가뭄' vs 지방 '봇물'

청약 미달은 공급 확대에 따른 것으로 풀이된다. 지난 2019년 대구에 공급된 신규 아파트 공급물량은 1만 857가구에서 지난해 10월까지 2만 731가구로 늘어났고, 2022년과 2023년에는 각각 2만 780가구, 3만 4128가구로 늘어날 예정이다.

같은 기간 서울을 제외한 지역들의 물량이 큰 폭으로 증가했다. 올해 10월까지 서울을 제외한 경기도와 인천 등 수도권 지역의 분양 물량은 25만 4779가구로 이중 45.64%(13만 8478가구)가 지방에 공급된 물량이다.

전체 공급 물량 중 경기도의 비중은 16%(8만 5066가구)로 집계됐다. 뒤를 이어 ▲경남(2만 4762가구) ▲충남(2만 3179가구) ▲인천(2만 3051가구) ▲경북 (1만 5775가구) 순으로 나타났다.

이 기간 서울에 공급된 물량은 8184가구로 지난해 같은 기간(2만 6489가구) 보다 223.66% 감소했다. 신규 아파트 입주 물량은 감소추세다. 2022년과 2023년 공급 물량은 각각 2만520가구, 2만3265가구에 불과하다.

전문가들은 가수요가 많은 서울 아파트 수급 불균형과 대출규제 등으로 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 몰리며 풍선효과로 이어진 것으로 보고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "세종시와 대구 등 지방에선 수요를 넘어선 충분한 공급물량이 시장에 풀리면서 미분양 물량이 증가한 것"이라며 "정부의 고강도 대출 규제와 같은 수요 억제 대책이 아난 실수요자들이 입주할 수 있는 물량은 공급함으로 가격과 수요자들의 불안 심리를 잠재울 수 있는 대책이 선행돼야 한다"고 지적했다.

서울 지역의 정비 사업을 조기에 시행돼야 한다는 의견도 나오고 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "서울 재건축‧재개발 통해 아파트 공급확대가 필요한 상황"이라며 "강남과 인접한 그린벤트 지역 활용도 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com