[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 국민의힘 후보가 대통령에 당선된지 1주일이 지난 현재 서울 주요 재건축시장 분위기가 급격히 호전되고 있다. 서울 송파구 잠실주공5단지, 강남구 은마아파트 등 주요 재건축 단지에서 매물이 줄고 호가가 오르는 분위기다.

다만 전문가들은 재건축 시장이 본격적으로 달아오르려면 재건축초과이익환수제·분양가상한제 등 각종 규제가 같이 풀려야 한다고 진단했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전경 [사진=김성수 기자] 2022.02.17 sungsoo@newspim.com

◆ 잠실5단지, 천장 뚫는 매도호가…'최고 50층·윤석열 당선' 겹호재 

19일 부동산업계에 따르면 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 82㎡ 매도호가는 최근 32억5000만원까지 올랐다. 작년 9월 최고가(29억5000만원)보다 3억원 비싼 금액이다.

강남구 대치동 은마아파트 20동 전용 76㎡ 매물은 16일 하루새 25억원으로 1억5000만원 뛰었다. 작년 11월 기록했던 최고가(26억3500만원)에 근접해지고 있다.

서울 아파트 매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 17일 기준 5만111건으로, 선거 전인 지난 5일(5만681건)에서 소폭(1.12%) 감소했다. 최근 서울 재건축 시장은 윤 당선인의 주요 공약이었던 '재건축 규제 완화'가 현실화될 것이라는 기대감이 크다.

윤 당선인의 재건축 관련 주요 공약은 ▲재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정 ▲재건축 초과이익 환수제 완화 ▲분양가 규제 운영 합리화 등이다. 이 공약이 지켜진다면 많은 재건축 단지들이 사업에 박차를 가할 수 있을 것으로 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=제20대 대통령선거 국민의힘 정책공약집] 2022.03.11 sungsoo@newspim.com

특히 여야 의원들은 앞다퉈 재건축 안전진단 규제 완화에 앞장서고 있다. 조수진 의원 등 국민의힘 소속 의원 11명은 재건축 정밀안전진단 완화 등을 포함한 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을 지난 11일 발의했다. 대선 후 '1호 법안'이다.

법안의 세부 내용은 ▲내진 성능을 확보하지 못했거나 소방시설이 설치되지 않은 건축물은 재건축 단계에서 안전진단을 생략할 수 있게 하고 ▲주거환경 중심 평가 시 구조안전성 분야의 가중치를 30% 이상 되지 못하게 한다는 내용 등이다.

더불어민주당도 재건축 안전진단 규제 완화를 추진하고 있다. 송영길 더불어민주당 대표는 지난 5일 "준공 30년이 지난 아파트에 안전진단 절차를 면제하는 방안을 추진하겠다"고 강조했다.

특히 잠실주공5단지는 '최고 50층 건축'을 담은 정비계획안이 지난달 서울시를 통과해 시장에서 관심이 높다. 정비계획안은 가구 수, 용적률, 층수 등 재건축사업의 밑그림이다. 이 안이 확정돼야 건축계획 심의, 사업시행인가 등 다음 재건축 단계로 넘어갈 수 있다.

이번 정비계획안 통과로 잠실5단지는 현재 3930가구에서 6815가구(공공주택 611가구 포함) 규모로 탈바꿈한다. 특히 일부 부지는 토지 용도지역이 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향돼 최고 50층까지 건물을 올릴 수 있게 된다.

잠실5단지 인근 J부동산중개업소 관계자는 "최근 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다"면서도 "잠실동이 토지거래허가구역이라서 매수자도 실거주를 해야 하다 보니 아직 가격이 저평가 상태"라고 말했다.

다만 "정비계획 승인으로 재건축 속도가 빨라질 것이기 때문에 가격이 오를 가능성이 높다"며 "현재 건축심의를 준비 중인데 향후 사업시행인가가 나면 5년 거주, 10년 보유를 한 조합원만 팔 수 있어서 매물의 희소가치가 높아진다"고 덧붙였다.

◆ 은마 '35층룰 폐지' 호재에 매물 실종…"재초환·분상제도 풀려야"

강남구 대치동 은마아파트도 사업에 탄력을 받을 것으로 예상된다. 은마아파트는 지난 1990년대 말부터 재건축사업을 추진했지만 20년이 넘은 지금까지 재건축 조합도 설립하지 못했다. 사업이 사실상 정체된 데 따라 소유주 간 갈등도 깊었다.

하지만 시장에서는 잠실5단지 정비계획안 통과, 서울시 '35층 룰' 폐지에다 윤 후보 당선까지 겹쳐 "이번에는 다를 것"이라는 기대감이 크다. '35층 룰'은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다. 서울시가 35층 제한을 폐지함으로써 재건축 단지들이 다양한 설계안을 적용할 수 있게 됐다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

예컨대 경관을 가리는 문제가 크지 않고, 주변에 고층 아파트가 있어 높이차가 크지 않다는 점 등 대상지 여건이 맞다면 35층보다 높게 지을 수 있는 것이다. 앞서 은마아파트는 지난 2017년 최고 49층으로 짓겠다는 계획안을 내놓았지만 서울시 심의 문턱을 넘지 못했다. 그런데 35층 룰이 폐지된 데다 윤 후보도 당선되자 은마아파트에서는 여러 매물이 자취를 감췄다.

여기다 은마아파트 재건축조합설립추진위원회는 정비구역 지정을 위해 서울시 심의에도 재도전했다. 강남구청에 따르면 추진위는 지난달 14일 강남구청에 '정비구역 지정조치 계획'을 제출했다. 서울시 도시계획위원회 소위원회에서 보완하라고 한 내용을 반영한 것이다.

이 조치계획에는 임대주택 면적을 중형으로 확대하는 내용이 포함됐다. 기존 정비계획안은 임대주택이 전용 45㎡와 59㎡로 계획돼 있었는데 이를 전용 84㎡로 넓히겠다는 구상이다. 임대주택과 분양주택을 섞어 공급하는 소셜믹스도 추진한다.

강남구청은 해당 정비계획안을 검토한 후 서울시 도시계획위원회 소위원회에 상정하도록 지난달 16일 관련 부서에 요청했다.

이재성 은마아파트소유자협의회(은소협) 대표는 "잠실5단지와 은마아파트가 항상 도시계획위원회 심의도 같이 움직였는데 우리만 늦어졌다"며 "빠른 시일 내 서울시에서 도계위 심의가 열려서 좋은 결과가 나오기를 기대하고 있다"고 말했다.

은마아파트 인근 A부동산중개업소 관계자는 "윤 후보 당선으로 재건축 활성화가 예상되니까 대다수 집주인들이 매도를 보류했다"며 "조합설립인가가 나면 조합원 지위양도가 금지되기 때문에 살 사람은 발빠르게 기회를 잡아야 하는 상황"이라고 말했다.

다만 전문가들은 아직 풀어야 할 규제가 많아 재건축 사업이 원활하게 진행될지는 조금 더 지켜봐야 한다고 진단했다. 재건축 시장 분위기가 크게 호전되려면 안전진단 뿐만 아니라 재건축초과이익환수제·분양가상한제까지 풀려야 한다는 의견이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "안전진단 기준이 풀리지 않으면 일반적인 단지는 재건축 단지로 지정되기 쉽지 않다"며 "재초환, 분양가상한제 등 각종 규제까지 어느 정도 완화돼야 재건축 사업에 물꼬가 터질 것"이라고 말했다.

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