[편집자] 국민의힘 윤석열 대선후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 새정부의 정책방향에 큰 변화가 예상됩니다. 특히 부동산대책, 원전정책, 탄소중립, 물가안정 등 굵직한 현안들이 숙제로 떠오르고 있습니다. 이에 <뉴스핌>은 윤석열 당선인의 공약을 재조명하고 새정부의 바람직한 정책방향을 진단해 보고자 합니다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령 당선인이 후보자 시절 신규 주택 공급 확대를 위해 정비사업 3대 대못 규제로 불리는 재건축 안전정밀안전진단 면제와 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(상한제) 완화가 실현될 경우 재건축‧재개발 사업을 망설이던 단지들이 적극적으로 나설 것으로 관측된다.

특히 서울시까지 최근 35층 층수 규제를 폐지한 것도 기대감 상승에 일조하고 있다. 다만 관련 공약들이 실제 국회의 벽을 넘어서기는 쉽지 않을 것으로 보이는데다 시장 환경이 나빠질 경우 추진 동력 자체가 떨어질 수 있다는 점 등이 걸림돌로 작용할 수 있다고 전문가들은 보고 있다.

◆ 대못 규제 안전진단‧재초환‧상한제 완화로 공급 확대

10일 정비업계에 따르면 윤석열 당선인은 후보자시절 대규모 공급안과 재건축‧재개발 3대 대못 규제로 불리는 ▲재건축 안전정밀안전진단 면제 ▲재초환 ▲상한제 완화를 통해 서울과 수도권, 지방 등 공급 가뭄에 시달리는 지역에 대한 규제 완화 공약을 내놨다.

윤 당선인은 문재인 정부 시절 과도했던 정밀안전진단 기준을 완화할 방침이다. 예비안전진단, 정밀안전진단(1차), 적정성 검토(2차) 순으로 이뤄지는 안전진단 규제는 그간 재건축 사업을 가로막는 주요 규제 중 하나로 손꼽혀 왔다. 실제 지난해 서울시에서는 노원구 공릉동 태릉 우성 등 14개 단지가 2차 안전진단을 신청했으나 단 1곳도 통과되지 못해 사업에 발목을 잡혔다.

안전진단 문턱이 높아진 가장 큰 이유는 지난 정부가 2018년 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높였기 때문이다. 재건축 시장을 중심으로 집값 불안이 거세지자 시장을 잡겠다는 취지로 도입됐다.

그동안 건축연한 30년이 지나면 안전진단은 무난히 통과됐다. 하지만 제도 변경 이후에는 주거환경이 열악해도 붕괴 위험이 있는 단지를 제외하고는 정비사업 첫 단계인 안전진단 통과가 어려워졌다.

구조안정성 가중치는 정권에 따라 변화했다. 2006년 노무현 정부에는 50%이던 것이 이명박 정부에는 40%, 박근혜 정부에서는 20%까지 낮아졌다. 문 정부 들어 다시 50%로 높아진 것이다.

서울시는 구조 안정성 비중을 30%로 20%포인트(p)낮춰줄 것을 요구하고 있다. 안전진단 평가 항목인 시설 노후도, 주거환경, 비용분석이 기준치를 넘어도 구조안정성 비중이 절반을 차지하다 보니 사실상 재건축 추진이 쉽지 않다는 시각에서다. 윤 당선인은 이 같은 문제를 해결하기 위해 안전진단 문턱을 낮춘다는 계획을 잡고 있다.

◆ 용적률 상향‧35층룰 폐지로 정비사업 활력

정비사업의 대표적인 대못 규제로 불리는 재초환과 상한제도도 손볼 예정이다. 재초환(재건축을 통해 얻은 초과 이익의 10~50%를 세금으로 걷는 제도) 완화와 용적률 500% 상향 등도 일제히 공약하면서 재건축 단지들 사이에서 사업에 속도가 날 수 있다는 기대감이 감지된다.

문재인 정부 시절 부활한 분양가상한제로 인해 재건축을 통한 공급 물량이 급감했다. 일부 재건축 조합에선 정부에 대한 불만의 목소리가 끊이지 않고 있다. 서울 재건축 한 조합원장은 "정부가 터무니없는 가격으로 분양가 상한선을 정해 놓고 사업을 추진하라고 하는 것은 현실과 동떨어진 것"이라고 목소리는 높였다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 윤 당선인은 지난달 16일 서울시 선거대책위원회 필승결의대회에서 "현 정부가 도입한 과도한 규제와 세제를 완전히 정상화 시키겠다"며 "재건축과 재개발이 원활히 이뤄져 양질의 주택이 충분히 공급되도록 제도와 여건을 만들어 나갈 것"이라고 말했다.

이어 "(재건축을 통해) 이익을 많이 냈다고 배 아프니 걷어 와야 한다는 식의 접근은 안 된다"며 "100가구가 있다가 200가구가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다"고 밝힌 바 있다.

여기에 서울시가 최근 '한강변 35층룰'을 폐지하기로 한 것도 서울 주요 재건축 단지들의 기대감을 키우는 모양새다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울 주요 단지들이 재건축 사업 추진에 대한 기대감이 고조되고 있다"며 "강남권 재건축 단지 위주로 호가가 상승하고, 추격 매수세가 붙는다면 재건축 아파트 호가 상승세가 한동안 지속될 가능성이 높을 것"이라고 보고 있다.

윤 당선인은 공급 확대에 적극적으로 나설 방침이다. '청년 원가주택'과 '역세권 첫 집'을 통해 청년층과 신혼부부 등에게 신규 아파트를 공급한다는 계획이다.

청년 원가주택은 건설원가로 저렴하게 제공하는 주택이다. 분양가의 20%를 내고 나머지 80%는 장기원리금상환을 통해 구매한다. 5년 이상 거주 이후에 팔면 시세 차익의 70%도 보장해준다. 여기에 역세권에 위치할 예정인 '역세권 첫 집' 20만호도 공약했다.

이를 통해 임기 내 250만가구 공급을 목표로 하고 있는데 이 중 청년 원가주택 30만가구, 역세권 첫 집 20만가구를 제외한 200만가구는 민간 주도로 진행하겠다는 계획이다.

1기 신도시 정비사업 활성화도 주목받고 있다. 2026년이면 분당·부천 중동·안양 평촌·군포 산본에 조성된 1기 신도시 전원이 30년 이상 노후 주택이 된다. 이들 신도시는 1990년대 초부터 순차적으로 29만 2000가구가 입주한 바 있다.

노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있다. 주차공간 부족과 상하수도 부식, 층간 소음 등 각종 문제가 생기면서다. 고령화와 이에 따른 인구 유출, 슬럼화도 우려되는 지점이다. 이에 재구조화 문제가 화두가 되고 있다.

이를 해결하기 위해 윤 당선자는 1기 신도시를 재정비하기 위한 특별법을 내세웠다. 이를 통해 해당 지역의 신규 아파트 10만가구 공급을 약속했다.

◆ "법 개정 속도·시장환경 등이 걸림돌 산적"

전문가들은 집권 여당의 동의 없이는 관련 법안 통과가 어려울뿐더러 규제 완화와 별도로 무분별한 정비사업으로 인해 공급과잉 현상이 나타날 수 있다고 우려하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 사업의 걸림돌로 작용하고 있는 안전진단과 재초환, 상한제 안화 공약 등이 재건축 단지들의 기대심리를 자극시키고 있다"며 "다만 지역적 특성에 맞춰 도시계획을 변경할 경우 그동안 공급과 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있을 것"이라고 진단했다.

다만 관련 법령의 통과 여부에 따라 분위기는 반전될 것으로 보고 있다. 송 대표는 "국회의원 관반이 그동안 재건축‧재개발 사업에 대해 부정적이었던 여당 층으로 구성된 상황에서 윤 당선자가 관련 법안들이 국회 문턱을 넘기는 쉽지 않아 보인다"며 "합리적인 접근방법을 통해 인구 밀집도가 높은 지역에 대해선 일정부분 규제 완화를 위한 동의가 필요하다"고 말했다.

공급 과잉에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 여경의 부동산R114 수석연구원은 "정비사업에는 정책적, 행정적인 부분도 중요하지만 급변하는 시장 환경도 뒷받침돼야 한다"라면서 "각종 대출 규제 등으로 인해 실수요자들의 구매력을 높일 수 있는 부분도 금융정책 등에 완화가 이뤄져야 한다"고 말했다.

이어 "동시다발적으로 정비사업을 진행할 경우 과거 정부처럼 공급과잉 현상이 나타날 수 있다"며 "지역적 특성에 맞게 정비사업이 진행된다면 그동안 정체됐던 공급 문제를 해결하는 데 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com