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[윤석열 시대] 정비사업 3대 대못 규제, 재초환‧분상제 완화 카드로 공급가뭄 해소?

기사입력 : 2022년03월10일 09:52

최종수정 : 2022년03월10일 15:31

규제 완화에 재건축‧재개발 구역 정비사업 탄력
안전진단 재추진 등 주요 단지 기대감 상승
"관련 법안 국회 문턱 넘긴 이후 개발 사업 진행"

[편집자] 국민의힘 윤석열 대선후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 새정부의 정책방향에 큰 변화가 예상됩니다. 특히 부동산대책, 원전정책, 탄소중립, 물가안정 등 굵직한 현안들이 숙제로 떠오르고 있습니다. 이에 <뉴스핌>은 윤석열 당선인의 공약을 재조명하고 새정부의 바람직한 정책방향을 진단해 보고자 합니다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령 당선인이 후보자 시절 신규 주택 공급 확대를 위해 정비사업 3대 대못 규제로 불리는 재건축 안전정밀안전진단 면제와 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(상한제) 완화가 실현될 경우 재건축‧재개발 사업을 망설이던 단지들이 적극적으로 나설 것으로 관측된다.

특히 서울시까지 최근 35층 층수 규제를 폐지한 것도 기대감 상승에 일조하고 있다. 다만 관련 공약들이 실제 국회의 벽을 넘어서기는 쉽지 않을 것으로 보이는데다 시장 환경이 나빠질 경우 추진 동력 자체가 떨어질 수 있다는 점 등이 걸림돌로 작용할 수 있다고 전문가들은 보고 있다.

[서울=뉴스핌]

◆ 대못 규제 안전진단‧재초환‧상한제 완화로 공급 확대

10일 정비업계에 따르면 윤석열 당선인은 후보자시절 대규모 공급안과 재건축‧재개발 3대 대못 규제로 불리는 ▲재건축 안전정밀안전진단 면제 ▲재초환 ▲상한제 완화를 통해 서울과 수도권, 지방 등 공급 가뭄에 시달리는 지역에 대한 규제 완화 공약을 내놨다.

윤 당선인은 문재인 정부 시절 과도했던 정밀안전진단 기준을 완화할 방침이다. 예비안전진단, 정밀안전진단(1차), 적정성 검토(2차) 순으로 이뤄지는 안전진단 규제는 그간 재건축 사업을 가로막는 주요 규제 중 하나로 손꼽혀 왔다. 실제 지난해 서울시에서는 노원구 공릉동 태릉 우성 등 14개 단지가 2차 안전진단을 신청했으나 단 1곳도 통과되지 못해 사업에 발목을 잡혔다.

안전진단 문턱이 높아진 가장 큰 이유는 지난 정부가 2018년 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높였기 때문이다. 재건축 시장을 중심으로 집값 불안이 거세지자 시장을 잡겠다는 취지로 도입됐다.

그동안 건축연한 30년이 지나면 안전진단은 무난히 통과됐다. 하지만 제도 변경 이후에는 주거환경이 열악해도 붕괴 위험이 있는 단지를 제외하고는 정비사업 첫 단계인 안전진단 통과가 어려워졌다.

구조안정성 가중치는 정권에 따라 변화했다. 2006년 노무현 정부에는 50%이던 것이 이명박 정부에는 40%, 박근혜 정부에서는 20%까지 낮아졌다. 문 정부 들어 다시 50%로 높아진 것이다.

서울시는 구조 안정성 비중을 30%로 20%포인트(p)낮춰줄 것을 요구하고 있다. 안전진단 평가 항목인 시설 노후도, 주거환경, 비용분석이 기준치를 넘어도 구조안정성 비중이 절반을 차지하다 보니 사실상 재건축 추진이 쉽지 않다는 시각에서다. 윤 당선인은 이 같은 문제를 해결하기 위해 안전진단 문턱을 낮춘다는 계획을 잡고 있다.

[서울=뉴스핌] 김민지 기자 = 서울시가 주거용 건축물에 일률적으로 적용했던 35층 높이 규제를 해제한다. 3일 발표한 2040 서울도시기본계획안에 따르면 시는 주거용 건축물에 적용했던 35층 고도 제한을 폐지하고 개별 정비계획 심의 단계를 거쳐 지역 여건에 따라 층수를 허용할 방침이다. 이에 따라 압구정·반포·잠실 등 노후 아파트 재건축 사업에 활력이 생길 것으로 보인다. 다만 용적률에는 변화가 없다. 사진은 이날 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 2022.03.03 kimkim@newspim.com

◆ 용적률 상향‧35층룰 폐지로 정비사업 활력

정비사업의 대표적인 대못 규제로 불리는 재초환과 상한제도도 손볼 예정이다. 재초환(재건축을 통해 얻은 초과 이익의 10~50%를 세금으로 걷는 제도) 완화와 용적률 500% 상향 등도 일제히 공약하면서 재건축 단지들 사이에서 사업에 속도가 날 수 있다는 기대감이 감지된다.

문재인 정부 시절 부활한 분양가상한제로 인해 재건축을 통한 공급 물량이 급감했다. 일부 재건축 조합에선 정부에 대한 불만의 목소리가 끊이지 않고 있다. 서울 재건축 한 조합원장은 "정부가 터무니없는 가격으로 분양가 상한선을 정해 놓고 사업을 추진하라고 하는 것은 현실과 동떨어진 것"이라고 목소리는 높였다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 윤 당선인은 지난달 16일 서울시 선거대책위원회 필승결의대회에서 "현 정부가 도입한 과도한 규제와 세제를 완전히 정상화 시키겠다"며 "재건축과 재개발이 원활히 이뤄져 양질의 주택이 충분히 공급되도록 제도와 여건을 만들어 나갈 것"이라고 말했다.

이어 "(재건축을 통해) 이익을 많이 냈다고 배 아프니 걷어 와야 한다는 식의 접근은 안 된다"며 "100가구가 있다가 200가구가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다"고 밝힌 바 있다.

여기에 서울시가 최근 '한강변 35층룰'을 폐지하기로 한 것도 서울 주요 재건축 단지들의 기대감을 키우는 모양새다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울 주요 단지들이 재건축 사업 추진에 대한 기대감이 고조되고 있다"며 "강남권 재건축 단지 위주로 호가가 상승하고, 추격 매수세가 붙는다면 재건축 아파트 호가 상승세가 한동안 지속될 가능성이 높을 것"이라고 보고 있다.

윤 당선인은 공급 확대에 적극적으로 나설 방침이다. '청년 원가주택'과 '역세권 첫 집'을 통해 청년층과 신혼부부 등에게 신규 아파트를 공급한다는 계획이다.

청년 원가주택은 건설원가로 저렴하게 제공하는 주택이다. 분양가의 20%를 내고 나머지 80%는 장기원리금상환을 통해 구매한다. 5년 이상 거주 이후에 팔면 시세 차익의 70%도 보장해준다. 여기에 역세권에 위치할 예정인 '역세권 첫 집' 20만호도 공약했다.

이를 통해 임기 내 250만가구 공급을 목표로 하고 있는데 이 중 청년 원가주택 30만가구, 역세권 첫 집 20만가구를 제외한 200만가구는 민간 주도로 진행하겠다는 계획이다.

1기 신도시 정비사업 활성화도 주목받고 있다. 2026년이면 분당·부천 중동·안양 평촌·군포 산본에 조성된 1기 신도시 전원이 30년 이상 노후 주택이 된다. 이들 신도시는 1990년대 초부터 순차적으로 29만 2000가구가 입주한 바 있다.

노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있다. 주차공간 부족과 상하수도 부식, 층간 소음 등 각종 문제가 생기면서다. 고령화와 이에 따른 인구 유출, 슬럼화도 우려되는 지점이다. 이에 재구조화 문제가 화두가 되고 있다.

이를 해결하기 위해 윤 당선자는 1기 신도시를 재정비하기 위한 특별법을 내세웠다. 이를 통해 해당 지역의 신규 아파트 10만가구 공급을 약속했다.

◆ "법 개정 속도·시장환경 등이 걸림돌 산적"

전문가들은 집권 여당의 동의 없이는 관련 법안 통과가 어려울뿐더러 규제 완화와 별도로 무분별한 정비사업으로 인해 공급과잉 현상이 나타날 수 있다고 우려하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 사업의 걸림돌로 작용하고 있는 안전진단과 재초환, 상한제 안화 공약 등이 재건축 단지들의 기대심리를 자극시키고 있다"며 "다만 지역적 특성에 맞춰 도시계획을 변경할 경우 그동안 공급과 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있을 것"이라고 진단했다.

다만 관련 법령의 통과 여부에 따라 분위기는 반전될 것으로 보고 있다. 송 대표는 "국회의원 관반이 그동안 재건축‧재개발 사업에 대해 부정적이었던 여당 층으로 구성된 상황에서 윤 당선자가 관련 법안들이 국회 문턱을 넘기는 쉽지 않아 보인다"며 "합리적인 접근방법을 통해 인구 밀집도가 높은 지역에 대해선 일정부분 규제 완화를 위한 동의가 필요하다"고 말했다.

공급 과잉에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 여경의 부동산R114 수석연구원은 "정비사업에는 정책적, 행정적인 부분도 중요하지만 급변하는 시장 환경도 뒷받침돼야 한다"라면서 "각종 대출 규제 등으로 인해 실수요자들의 구매력을 높일 수 있는 부분도 금융정책 등에 완화가 이뤄져야 한다"고 말했다.

이어 "동시다발적으로 정비사업을 진행할 경우 과거 정부처럼 공급과잉 현상이 나타날 수 있다"며 "지역적 특성에 맞게 정비사업이 진행된다면 그동안 정체됐던 공급 문제를 해결하는 데 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com

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다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다.  한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다.  사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다.  한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11
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