[서울=뉴스핌] 유명환 기자 =  주택 전월세 안정화를 위해 임대차 3법 재검토를 공약한 윤석열 후보가 제20대 대통령으로 당선되자 전‧월세 시장에 큰 변화가 예고 되고 있다.

현 정부는 세입자를 보호를 위해 지난 2020년 7월 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)을 도입했다. 하지만 이후 전월세 가격은 2배 이상 상승하면서 급등한 집값과 함께 부동산 시장의 불안 요소로 지목되고 있다.

17일 부동산업계에 따르면 전문가들은 윤석열 당선인이 올해 임대차3법을 전면 재검토하겠다는 입장을 밝힌 만큼 계약갱신권청구권이 만료되기 이전인 7월까지 관련 법안이 개정되지 않을 경우 전‧월세 시장이 혼란에 빠질 수 있다고 우려하고 있다.

◆ 임대차3법 시행 이후 서울 평균 전셋값 1억 7000만원↑

임대차 3법은 지난 2020년 7월 세입자의 주거권 보장과 임대차 시장의 투명성 제고를 목적으로 도입됐다.

해당 법안은 ▲기존 2년의 임차 계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년을 보장받을 수 있도록 하는 '계약갱신청구권제' ▲임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 '전·월세상한제' ▲임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를 신고하도록 하는 '전·월세 신고제' 등을 담고 있다.

정부는 임대인 보호라는 분명을 앞세워 임대차3법을 도입했지만, 오히려 전‧월세 시장만 자극했다.

문재인 정부 출범인 2017년 5월 서울 아파트 평균 전셋값은 3억 8414만원을 기록했다. 이후 2020년 6월(4억6224만원)까지 약 3년간 1억원이 채 오르지 않았다.

하지만 법 시행 이후 전셋값은 크게 상승 1년 반이 지난 올해 1월 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 3424만원으로 1억 7000만원 이상 올랐다.

◆ 금리인상‧전셋값 상승에 월세화 가속화

월세 역시 상승세를 기록하고 있다. 지난해 12월 기준 서울 아파트 월셋값은 10% 넘게 치솟아 월간 최고치를 경신했다. 같은 기간 서울 아파트 월세는 평균 124만5000원으로, 2020년 12월(112만7000원)보다 11만8000원(10.5%) 상승했다.

서울 월셋값은 강남이 아닌 강북권이 끌어 올리고 있다. 지난해 12월 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 월세(130만4000원)가격은 1년 전인 2020년 12월에 비해 5.8% 올랐다. 반면 강북권(한강 이북 14개구) 아파트 월세(118만3000원)는 18.1%나 급등했다. 강북권 아파트 월세 상승률이 강남권 상승률의 3배가 넘는 셈이다.

서울 25개 구에서 아파트 월세가 가장 많이 오른 곳은 도봉구로 41만원에서 지난해 12월 1년전 대비 86만7000원으로 두 배 넘게 뛰었다. 또 강남구의 월세(247만7000원)는 전년 대비 34.6% 상승하며 강남권에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

전‧월세값 상승은 임대차3법의 영향이라는 게 전문가들의 중론이다. 기존 전세 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하면서 아파트 전세 매물이 부족해진 상황에서 금리인상과 전세 수요 증가, 입주 물량 부족 등이 겹치면서 전셋값 상승에 기름을 부었다는 것이다.

이로 인해 시장 전문가들은 임대차3법에 대한 손질을 요구하고 있다. 윤석열 당선인은 후보자 시절 부동산시장 안정화를 위한 공약으로 임대차 3법에 대한 전면 개정을 내세웠다.

윤 당선인은 지난달 3일 첫 TV토론에서 "전월세 가격 상승으로 내 집 마련에 어려움을 격고 있는 국민들이 늘어나고 있다"며 "오는 7월(계약갱신청구권제)이면 임대 기간이 만료돼 전셋값 상승이 예상되니 임대차3법을 개정할 것"이라고 말했다.

◆ "7월 이전 임차‧임대인 보호 대책 필요"

문제는 시간이다. 올 7월 전세세입자가 전세시장으로 몰릴 경우 신규 계약에 집주인들이 최근 몇 년간 인상된 종부세를 전가할 가능성이 높기 때문이다. 이로 인해 임대료 상승률이 예상보다 높을 것이란 관측이 나오고 있다.

수급 불균형 현상도 두드러질 것으로 보인다. 전셋값 상승세가 이어지고 추가 금리 인상이 단행되면 전셋값을 구하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입될 것으로 보인다. 이에 따라 강남 등 주택 수요가 많은 일부 지역에선 임대료 급등 사례가 나올 가능성도 있다.

전문가들은 올해 하반기 임대차 계약 갱신이 끝나는 시점 이전에 관련법이 개정돼야 한다고 진단했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "임대차 3법이 시행된 이후 전세 세입자들의 고충이 늘어나고 있는 상황에서 지금 당장 판을 갈아엎기는 현실적으로 힘들 것"이라면서 "임대임과 임차인 등에 대한 보완이 필요한 부분부터 손질이 필요하다"고 말했다.

이어 "폐지를 포함한 전면적인 재논의가 필요한 시점"이라며 "현재로서는 관련 법을 완화하는 대책과 다주택자 등이 전셋값을 올리지 않을 수 있는 대안이 필요하다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com