[편집자] 올해 주택시장은 매수심리 확산과 공급부족이 맞물려며 15년 만에 최대폭 상승률을 기록했다. 정부가 규제보다는 공급확대로 정책 방향을 선회했지만 단기간에 성과를 내기엔 역부족이었다. 10월 이후에는 금융당국의 금리인상과 대출규제로 매수심리가 꺾이기도 했다. 지역별로 마이너스 상승률로 돌아선 지역도 나왔다. 단기 조정이냐 추세 하락이냐 변곡점을 맞은 주택시장을 다시 한번 되돌아봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 올해 전국 아파트가격은 부동산 유동성 확대와 매수심리 확산, 공급부족이 맞물리며 10%가 넘는 역대급 강세장을 기록했다.

4분기 들어 금융당국의 대출규제와 기준금리 인상 등으로 매수심리가 얼어붙고 집값 상승률이 눈에 띄게 둔화됐다. 경기도 동두천·화성과 대구, 세종시는 상승률이 마이너스로 돌아서기도 했다. 하지만 올해 누적 상승률을 종합적으로 볼 때 주택시장 열기가 과열됐던 한 해로 기록될 만하다.

◆ 전국 아파트값 2006년 이후 최대폭 상승...전년比 2배

한국부동산원에 따르면 올해 누적(이하 12월 둘째주 기준) 전국의 아파트값 상승률은 13.1%로 집계됐다. 작년 연간 6.4% 오른 것과 비교해 2배 넘은 상승률이다.

부동산원이 연간 기준으로 관련 통계를 작성한 2003년 11월 이후 두 번째로 높다. 노무현 정부시절 때인 2006년 전국 아파트 상승률은 13.9%를 기록했다. 15년 만에 강남과 서초, 송파, 목동 등 '버블세븐' 거품 논란을 낳았던 당시와 비슷한 수준으로 아파트값이 폭등한 것이다.

인천이 평균 상승률 22.3%로 전국 1위를 차지했다. 작년 8.3%와 비교하면 3배 수준으로 상승폭이 커졌다. 작년 10.7%에서 올해 20.6%로 상승한 경기도가 뒤를 이었다. 인천과 경기도는 GTX(수도권광역철도) 개발 호재와 서울 규제에 따른 풍선효과, 신축공급 증가의 영향으로 1년 내내 초강세를 보였다.

서울도 올해 6.4% 상승해 전년(0.76%)보다 오름폭이 확대됐다. 평균 매맷값이 전국에서 가장 비싸다는 점에서 체감 상승률은 인천과 경기도 못지않다. 대규모 정비사업이 분양가 마찰로 지연되면서 공급물량이 부족했고 재건축, 재개발 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감이 반영됐다. 또한 정부의 세금강화 정책에 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요도 영향을 미쳤다.

수도권 자치구별로 보면 평균 30% 이상 상승한 지역은 6곳이다. 이중 경기도가 5곳으로 강세를 보였다. GTX 신설역과 3기신도시 조성이 맞물린 경기도 의왕이 38.5%로 가장 많이 올랐다. 이어 ▲시흥 37.2% ▲안양 동안 33.7% ▲인천 연수 32.9% ▲안산 32.2% ▲군포 31.5% 순이다.

서울에서는 노원구가 9.7%로 강남3구(강남·서초·송파구)를 제치고 가장 높은 상승률을 보였다. 작년 상승률은 1.9%에 불과했다. 매수심리 상승에 중저가 매물을 찾는 수요가 늘면서 거래가 급증했고 재건축 기대감도 집값 상승을 견인했다. 노원구에는 현재 22개 단지가 재건축을 위한 안전진단을 진행 중이거나 신청을 앞두고 있다. 물론 강남과 서초, 송파 지역도 각각 8.4%, 8.7%, 8.8% 상승하며 서울 아파트값 상승장을 이끌었다.

◆ 정부, 규제보단 공급대책으로 대응...단기 물량확대는 한계

올해 정부의 부동산 정책은 규제에서 공급확대로 선회했다는 점이 가장 눈에 띈다. 문재인 정부는 그동안 주택공급이 충분하다는 입장을 고수했다. 그럼에도 집값 불안이 계속되자 시장에 공급 시그널을 주는 방향으로 부동산 정책을 틀었다.

정부는 '2·4대책'으로 2025년까지 서울 32만3000가구를 포함해 수도권에 61만6000가구, 전국적으로 83만6000가구 공급계획을 세웠다. 이 대책에는 역세권 개발로 대표되는 도심복합사업과 도시재생, 신축매입 등이 본격적으로 추진됐다. 이를 통해 서울에만 분당신도시의 3배, 강남3구 아파트 수와 비슷한 규모를 공급하겠다는 청사진을 보였다. 1차 신규 공공택지로 광명·시흥지구를 3기 신도시로 추가 지정됐다.

곧이어 15만가구 규모의 2차 공공택지 공급계획이 예고됐으나 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 논란으로 지구 지정이 지연됐다. 4월 29일 공급계획을 축소해 울산 선바위 지구와 대전 상서지구에 1만8000가구 공급을 확정하는 계획만 내놨다. 사전투기 등 불법거래 여부를 자체 검증한 뒤 8월 30일 정부는 신도시급인 경기도 의왕·군포·안산 지구를 포함해 수도권 7개 지역에 12만가구를 공급한다는 계획을 내놓았다. 인천 구월2(1만8000가구)와 화성 봉담3지구(1만7000가구)에 미니 신도시가 조성되고 남양주 진건(7000가구), 양주 장흥(6000가구), 구리 교문지구(2000가구)에 소규모 택지가 개발된다.

주택공급과 함께 시장 안정화를 위해 추진한 정책이 사전청약 확대다. 입주까지는 상당한 시간이 남았지만 매수심리를 줄이기 위해 본청약에 앞서 진행하는 청약제도다. 7월 1차(4333가구)에 이어 2차(1만102가구)·3차(4147가구) 공급을 진행했다. 12월에는 1만3600가구 규모의 4차 공급이 진행된다. 공공뿐 아니라 민간 아파트의 사전청약도 진행하며 매수심리를 꺾기 위한 공급 방안이 지속적으로 추진됐다.

그럼에도 주택시장 불안은 쉽게 해소되지 않았다. 정부 주도의 공급계획이 공급난을 해소할 정도의 물량이 아닌 데다 수도권 외곽 입지, 입지시기 불투명 등이 한계로 저적됐다. 선거를 앞두고 정치권과 대선후보가 부동산 규제 완화에 대한 여지를 열어둔 것도 아파트값 상승에 일조했다. 강남 재건축 단지의 시세는 '오늘이 가장 싸다'는 얘기가 돌 정도로 폭등세를 보였고 서울 주요지역도 거래량 감소에도 신고가 거래가 이어졌다.

◆ 10월 이후 상승폭 둔화...대출규제·금리인상 영향

뜨겁게 달아올랐던 시장도 연말을 앞두고 점차 소강상태에 들어갔다. 올해 쉬지 않고 내달리던 아파트값은 10월 3주차 들어 상승폭이 줄더니 2달 연속 하락세를 기록했다.

금융당국의 대출규제와 금리인상이 가장 큰 영향을 미쳤다. 10월 금융당국이 '가계부채 관리 강화 방안'을 내놓으면서 금융권 대출이 얼어붙었다. 일부 시중은행은 자체적인 총량 관리에 들어가며 주택담보대출 등 주택 관련 신규 대출을 아예 중단했다. 분양 아파트 잔금대출의 경우 현재 시세가 아닌 '분양가 또는 감정가액' 중 최저금액으로 변경하기도 했다. 공사 기간에 발행한 시세 상승분을 담보물 산정에 제외하다 보니 대출자 입장에서는 자금 마련에 부담이 커졌다.

기준금리 인상으로 대출이자가 불어난 것도 부담이다. 올해 들어 시중은행의 대출금리는 1%p 안팎 뛰었다. 지난달 말 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 고정금리는 5.19%로 작년 말 4.20%에서 0.99% 상승했다. 3억원을 30년 만기, 원리금균등상환으로 주택담보대출을 받았을 경우 대출금리가 3.5%에서 4.5%로 뛰면 매월 상환액이 134만원에서 152만원으로 상승한다. 내년 상반기 담보대출 금리 6%대 진입이 유력한 상황이다.

이런 영향으로 주택시장 큰 손으로 자리 잡았던 30대 이하의 '영끌'도 감소 추세를 보였다. 지난 10월 서울 아파트 거래에서 30대가 차지하는 비중이 전달(38.8%) 대비 4.4%p 하락한 34.0%를 기록했다. 지난 4월과 같은 수치이자 연중 최저치다. 30대의 거래건수도 연중 처음으로 1000건을 밑돌았다. 전체적으로 거래량이 감소한 것도 있지만 올해 월별로 30대의 거래건수는 2000건 안팎을 기록했다. 20대와 합해도 지난 4월(39.1%) 이후 6개월 만에 세대별 비중이 40%(39.9%)를 밑돌았다. 월별 20·30세대의 매수 비중이 높았던 8월(44.7%)과 비교하면 5.6%p 급감한 수치다.

최근 2년새 전국적으로 평균 20% 이상 치솟은 '상승 피로감'도 한 원인으로 꼽힌다. 내년 상반기 기준금리의 추가 인상이 유력하고 대출규제 강화로 부동산 유동자금이 줄어들 가능성이 있다. 주택 매수를 기다리던 수요자 입장에선 시장 불확실성에 타이밍을 늦출 수밖에 없다. 특히 외지인 투자가 많고 상대적으로 주거환경이 떨어지는 지역을 중심으로 가격 조정이 예상되고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "매수심리가 고조된 상태에서 민간시장의 주택공급 부족이 장기화되자 집값이 폭등하는 현상으로 나타났다"며 "대출규제와 금리인상, 상승 피로감 등으로 연말을 앞두고는 상승률 하락, 지역별 차별화가 나타났다"고 말했다. 이어 "다만 공급부족이 해결되지 않으면 숨고르기를 거쳐 내년에도 집값 상승세가 강하게 나타날 가능성이 있다"고 덧붙였다.

leedh@newspim.com