[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 재건축 최대어로 불리는 강동구 둔촌주공 아파트가 이르면 내년 3월 중 입주자 모집 공고를 낼 계획이다.

조합은 시장 상황을 고려해 기존 분양가(3.3㎡당 3550만원)보다 약 3.3㎡당 700만원 올린 4250만원 안팎에서 분양가격을 책정할 것으로 업계는 보고 있다. 이는 올해 인상된 기본형 건축비와 최근 서울 지역에서 분양된 아파트 시세 등을 고려해 현저하게 낮게 책정됐다는 조합원 의견을 반영한 것으로 보인다.

◆ 택지비 감정평가 돌입…내년 3월 분양 예정

28일 정비업계에 따르면 둔촌주공아파트 재건축 조합은 최근 강동구청에 분양가 산정을 위한 택지비 감정평가 신청서를 제출했다.

둔촌주공 재건축 조합원 관계자는 "기본형 건축비 인상과 택지비 상승 등을 고려해 분양가격을 산정할 계획"이라며 "주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가는 2년이나 지난 것으로 현재 상황과 현저하게 떨어진 가격"이라고 말했다.

국토교통부는 지난 9월 노무비와 건설자재 가격 상승 등을 고려해 분양가 상한제를 적용받는 공동주택(전용면적 85㎡ 기준)의 건축비 상한액(공급면적 3.3㎡당)을 기존 664만9000원에서 687만9000원으로 23만원 인상했다. 기본형 건축비는 노무비와 건설자재 가격 등의 변동을 반영해 매년 3월과 9월 두 차례 정기적으로 발표한다.

이번 기본형 건축비 상승률은 지난 7월 철근값 급등을 이유로 비(非)정기 고시했을 때(1.77%)보다 상승폭이 대폭 커졌다. 3월과 비교해선 5.25% 올랐다. 기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격(택지비+택지 가산비+기본형건축비+건축 가산비)의 산정 시 적용된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "올해 자재값 인상이 이어진 점을 감안하면 3%대가 높다고 보긴 어렵다"면서도 "이번에 결정된 기본형 건축비는 전체 건축비에 포함이 되는 탓에 당연히 분양가 상승에 영향을 줄 것"이라고 말했다.

◆ 건축비 인상에 따른 분양가 재책정

재건축 조합은 상승된 기본형 건축비 등을 분양가에 반영한다는 계획이다. 둔촌주공아파트 재건축사업의 단위면적 3.3㎡당 공사비는 현재 653만원 수준인 것으로 알려졌다. 이는 2019년 12월 책정한 공사비(410만원)에서 37.21% 늘어난 것이다.

한 조합원은 "분양가 상한제로 분양시기가 늦춰진 것과 별개로 시공사들의 설계변경이 계속됐다"며 "3.3㎡당 공사비는 당초 410만원에서 450만원, 470만원에 이어 현재 650만원까지 상승했다"고 말했다.

이를 반영할 경우 3.3㎡당 분양가격은 4250만원이다. 이렇게 될 경우 ▲전용 29㎡ 10가구 ▲39㎡ 1150가구 ▲49㎡ 901가구 ▲59㎡ 1488가구 ▲84㎡ 1237가구 등이 일반에 분양될 경우 분양가를 3.3㎡ 당 4250만원으로만 계산해도 사실상 초소형 평수(전용 29㎡~39㎡) 외에는 모두 10억~14억원을 넘기게 된다. 즉 중도금 대출이 불가할 뿐만 아니라 해당 타입에는 신혼부부·생애최초 등의 특별공급 물량이 배정되지 않는 단 의미다.

업계에서는 둔촌주공의 분양가격이 주변 집값 상승으로 3.3㎡당 4300만원에 육박할 거란 전망이 나오고 있다. 이는 서울 아파트 평균 분양가격 상승 등에 따른 것으로 풀이된다. 지난달 서울 아파트 3.3㎡당 분양가격은 3188만원으로 전월대비 1.70% 올랐다.

조합은 이르면 다음달에 택지비 감정평가가 완료될 것으로 보고 있다. 택지비 감정평가는 강동구청과 서울시에서 각 1개사씩 감정평가회사를 선정해 실시한다. 이후 택지비 감정결과 적정성에 대해 한국부동산원의 검증을 거친다.

한국부동산원이 검증결과를 강동구청에 통보하면 구청은 분양가심의위원회를 열고 분양가 심사에 돌입한다. 일반적으로 분양가심의위원회는 한달에 한 번 개최된다. 조합은 심사 결과를 가지고 다음달 조합 총회를 열어 조합원들의 동의와 함께 분양 공고를 낼 계획이다.

전문가들은 내년 하반기 서울 아파트 공급에 숨통이 트일 것으로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "토지 감정평가가 나온 뒤 보통 1~2개월 사이 분양가격이 나온다"며 "올해 분양가격이 나올 경우 빠르면 내년 하반기에 1만 2000가구에 달하는 시장에 풀릴 것으로 기대된다"고 말했다.

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