판교 대장동 판박이 '현덕지구 개발'…사업성 없는데도 이재명 지사는 '이익 환수'

기사입력 : 2021년10월07일 06:02

최종수정 : 2021년10월07일 06:21

평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이
경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"
이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 판교 대장동 개발과 '판박이'인 평택 현덕지구 개발사업에 대한 우려가 제기되고 있다.

이 사업은 민간 개발 형태였지만 이재명 경기도지사가 '민관 공동개발'로 바꿔서 "개발이익을 해당 지자체 주민에게 돌아가게끔 하겠다"고 밝혔다는 점에서 판교 대장동 개발과 유사하다.

하지만 현덕지구 개발은 사업타당성 검토 결과 재무·경제·정책적 측면에서 모두 타당성이 낮은 것으로 조사됐다. 이 지사의 공언과 달리 사업성 부족으로 오히려 '손해'가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

이재명 경기도지사가 지난 15일 경기도청에서 제3차 경기도 재난기본소득 지급 관련 기자회견을 하고 있다. [사진=경기도]

◆ 평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이

7일 경기도의회에 따르면 작년 12월 15일 경기도의회 도시환경위원회는 작년 5월 지방공기업평가원이 실시한 사업타당성 검토 결과를 인용, 평택 현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 측면에서 모두 사업 타당성이 미흡하다고 지적했다.

경기 '평택 현덕지구 사업'은 평택시 현덕면 장수리, 권관리, 포승읍 신영리 일원 231만6000㎡에 유통·상업·주거 등 복합개발을 하는 사업이다. 추정 사업비 1조2900억원 규모며 민관공동개발로 추진한다는 점에서 판교 대장동 도시개발과 유사한 구조다.

사업자 지분율은 GH경기주택도시공사 30%+1주, 평택도시공사 20%, 민간 50%-1주로 대략 정해졌다. 다만 아직 주주협약 체결을 하지 않아서 정확한 지분관계가 확정되지 않았다. 연내 주주협약 체결이 목표며 현재 협상이 막바지에 접어든 것으로 전해졌다.

경기도는 인허가를, 민간은 공사자금 조달을 분담한다. 최대 지분은 민간사업자인 대구은행 컨소시엄이 갖게 된다. 대구은행 컨소시엄에는 대구은행을 대표사로 메리츠증권, 하이투자증권, 키움증권, 랜드영 등 7개 법인이 참여했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

향후 GH경기주택도시공사는 대구은행 컨소시엄, 평택도시공사와 공동으로 별도의 출자법인인 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립할 예정이다. 설립된 특수목적법인(SPC)은 경제자유구역 지정 관련 법률에 따라 개발사업시행자로 지정되며 개발계획, 실시계획, 토지보상, 착공을 진행한다. 사업종료 시점은 2025~2026년으로 예정돼 있다.

다만 경기도의회는 "현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 타당성 분석결과 모두 '다소 미흡'한 것으로 나왔다"며 "이에 따라 출자의 필요성에 대해 보다 신중한 논의가 필요할 것"이라고 지적했다.

재무적 타당성은 프로젝트가 사회 전체 입장이 아닌 사업시행자에 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히는 개념이다. 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교해서 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석이다.

경제적 타당성은 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산해서 타당성 여부를 결정하는 방법이다. 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상해서 분석한다.

정책적 타당성은 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석한다.

이 분석 결과는 '경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서'에 들어있다.

◆ 경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"

해당 보고서에 따르면 평택 현덕지구 개발사업은 재무적 타당성을 확보하지 못했다. ▲재무적 순현재가치(FNPV) 마이너스(-) 158억9600만원 ▲수익성지수(PI) 0.9787 ▲재무적 내부수익률(FIRR) 5.31%이라는 세 가지 측면에서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 평택 현덕지구 개발사업의 타당성이 부족하다는 내용 [자료=경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서] 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

우선 현덕지구 사업은 재무적 순현재가치(FNPV)가 0보다 작게 나왔다. 현재가치 기준으로 계산하면 총 비용(7445억7200만원)이 총 편익(7286억7600만원)보다 높아서 순 편익(순현재 가치)이 마이너스(-) 158억9600만원으로 나온다.

수익성지수(PI)는 0.9787으로 1보다 적었다. 수익성지수(PI)는 투자금액 대비 회수할 수 있는 금액에 대한 비율을 말한다. 지수가 1보다 크면 경제성이 있어 투자할 가치가 있다고 보지만, 1보다 적으면 그렇지 않다고 본다.

재무적 내부수익률(FIRR)은 5.31%로, 프로젝트파이낸싱(PF) 약정수수료를 포함한 조달금리(자본비용)인 5.8%보다 낮았다.

재무적 내부수익률이란 사업 투자로 기대되는 현금 유입과 현금 유출의 현재가치가 일치하게끔 만드는 할인율을 산출하고 이를 자본비용과 비교해서 투자안을 평가하는 방법이다. 재무적 내부수익률이 자본비용보다 낮으면 재무적 타당성이 없다고 판단한다.

◆ 이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

현덕지구 사업은 경제적 측면에서도 타당성을 확보하지 못한 것으로 분석됐다. ▲순현재가치(NPV) 마이너스(-) 2조1367억5400만원 ▲비용편익비율(B/C) 0.5974 ▲내부수익률(IRR) 2.18%로 나와서다.

순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다. 현덕지구 개발은 NPV가 마이너스(-) 2조1367억5400만원이라서 사업성이 없다는 결론이 나온다.

또한 비용편익비율(B/C)은 사업의 비용대비 편익을 측정하는 지표다. 이 수치가 1 이상이면 해당 사업이 경제성을 확보한 것으로 본다. 현덕지구 개발은 B/C가 0.5974라서 이 기준도 충족하지 못한다.

내부수익률(IRR)은 어떤 사업에 대해 투자비용과 투자 예상수익이 같아져 투자의 현재가치가 0이 되는 수익률을 말한다. 내부수익률이 시장이자율보다 낮다면 그 투자안은 투자할 가치가 없는 것으로 평가한다. 현덕지구 사업은 IRR이 2.18%로 집계됐다. 지방공기업평가원에서 사업성 분석시 적용한 할인율(4.5%)보다 낮은 수준이다.

정책적 측면에서도 이 사업은 타당성이 부족하다는 의견이 나왔다. 보고서는 "현덕지구 개발사업은 평택시의 지역 낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어렵다"며 "평택시 및 포승읍, 현덕면의 도시 쇠퇴도 측면에서 쇠퇴도시가 아닌 것으로 나타나 당해 사업이 수행될 경우 도시재생효과를 기대할 수 없는 것으로 분석된다"고 설명했다.

이같은 내용은 앞서 이재명 경기도지사가 평택 현덕지구 사업에 대해 공언한 것과 다소 배치된다. 이 지사는 "평택 현덕지구 개발이익 1200억원을 도민들에게 환원하겠다"고 작년 12월 밝혔다. 민영개발 대신 공공개발로 진행해서 개발이익이 경기도민에게 돌아가게끔 하겠다는 것이다.

현덕지구 개발은 본래 '민간 주도' 방식이었다. 앞서 경기도는 지난 2014년 1월 현덕지구 개발사업시행자로 대한민국중국성개발을 지정했었다. 하지만 실시계획 승인 조건을 이행하지 않았다는 등의 이유로 2018년 8월 개발사업시행자 지정을 취소했다.

대한민국중국성개발은 이에 불복해서 경기경제자유구역청을 상대로 '현덕지구 개발사업시행자 지정 취소처분 취소소송'을 제기했지만 1심, 2심, 대법원에서 모두 기각됐다.

이후 현덕지구 개발은 이 지사의 핵심 공약 중 하나인 '개발이익 도민환원제'를 적용하고 있다. 사업 완료 후 발생하는 개발이익 중 공공의 출자 지분 몫만큼 지역주민들에게 환원하는 방식으로 추진한다는 것이다.

하지만 업계에서는 현덕지구 개발 자체에 사업 타당성이 부족하기 때문에 오히려 '손해'가 발생하는 것 아니냐는 의구심을 제기했다. 이 경우 사업방식을 '민관 공동개발'로 바꾼 것이 오히려 경기도에 부담이 될 것이라는 우려다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사가 경기도민에게 현덕지구 개발이익을 돌려주겠다고 했지만 사업 타당성이 없다고 나오는데 어떻게 이익을 돌려줄 수 있느냐"며 "대규모 손실이 발생해서 막대한 세금을 낭비할 수도 있지 않겠느냐"고 반문했다.

GH경기주택도시공사 측에 현덕지구 사업의 타당성 부족에 대한 입장을 문의했지만 답변을 받지 못했다.

경기경제자유구역청 관계자는 "개발사업은 부동산시장 상황이나 사업조건에 따라 사업성이 달라진다"며 "토지에 대한 이용계획, PF 자금조달에 대한 이자 등 여러 요건이 바뀌면 타당성 결과는 바뀔 수 있다"고 말했다.

이어 "민간사업자가 우리 쪽에 제출한 사업계획서에는 수익이 난다는 내용으로 작성돼 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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尹 탄핵안 "기각" 47.1% vs "인용" 46.7% [서울=뉴스핌] 신정인 기자 = 윤석열 대통령에 대한 탄핵소추안이 가결된 지 39일 만에 헌법재판소가 탄핵안을 기각해야 한다는 여론과 인용해야 한다는 여론이 팽팽했다. 이는 보수층의 결집과 고위공직자범죄수사처(공수처) 수사와 이재명 더불어민주당 대표에 대한 비호감 등이 영향을 미친 것으로 분석된다. 여론조사 전문기관 미디어리서치가 종합뉴스통신사 뉴스핌의 의뢰로 지난 1월 20~21일 양일간 전국 만 18세 이상 남녀 1012명을 대상으로 진행한 ARS(자동응답시스템) 조사에서 "비상계엄 선포와 내란 혐의 등을 이유로 윤 대통령을 탄핵소추한 국회 측이 탄핵소추안에서 형법상 내란죄를 배제했는데 헌법재판소가 대통령의 탄핵소추안에 대해 어떤 결론을 내야 한다고 생각하십니까?"라는 질문에 응답자 47.1%는 '기각해야 한다'고 답했다. '인용해야 한다'고 답한 사람은 46.7%, '잘모름'은 6.2%였다. 성별로 보면 남성은 ▲인용해야 한다 44.6% ▲기각해야 한다 50.4% ▲잘모름 5.0% 등이다. 여성은 ▲인용해야 한다 48.8% ▲기각해야 한다 43.8% ▲잘모름 7.4% 등이다. 연령별로 보면 인용해야 한다는 응답은 ▲50대 58.4% ▲40대 56.0% ▲만18~29세 48.5% ▲30대 43.2% ▲60대 42.6% ▲70대 이상 27.1% 순이다. 기각해야 한다는 응답은 ▲30대 54.8% ▲70대 이상 52.5% ▲60대 51.7% ▲만18~29세 49.6% ▲50대 39.3% ▲40대 37.6% 순이다. 지역별로는 광주·전남·전북에서 인용해야 한다는 응답(62.4%)이 가장 높았다. 이어 ▲강원·제주 57.2% ▲경기·인천 48.2% ▲서울 46.3% ▲부산·울산·경남 40.6% ▲대구·경북 40.2% ▲대전·충청·세종 39.5% 등이 뒤를 이었다. 기각해야 한다는 응답은 대전·충청·세종(55.5%)이 가장 높았다. 이어 ▲대구·경북 50.8% ▲부산·울산·경남 49.6% ▲경기·인천 48.4% ▲서울 47.5% ▲강원·제주 31.9% ▲광주·전남·전북 31.3% 순이다. 지지 정당별로 보면 인용해야 한다는 응답은 ▲조국혁신당 지지자 87.6% ▲더불어민주당 지지자 87.4% ▲지지정당 없음 63.5% ▲개혁신당 47.8% ▲기타정당 46.5% ▲진보당 33.9% ▲국민의힘 9.3% ▲잘모름 0% 순이다. 기각해야 한다는 응답은 ▲국민의힘 85.0% ▲개혁신당 36.9% ▲기타정당 36.7% ▲지지정당 없음 26.6% ▲진보당 19.4% ▲더불어민주당 7.8% ▲조국혁신당 5.3% ▲잘모름 0% 순이다. 김대은 미디어리서치 대표는 "조사결과를 보면 윤 대통령에 대한 탄핵소추안 '기각'이 '인용'보다 한계허용 오차범위 내에서 높게 응답이 나왔다"며 "다만 '기각해야 한다'와 '인용해야 한다'는 답변이 팽팽한 것은 정부·여당과 야당 간의 대립이 극심한 상황에서 발생했기 때문에 탄핵 결정 시 국론 분열 가능성이 더욱 크다고 볼 수 있다"고 분석했다. 이어 "헌법재판소는 이런 정치적 영향과 파급효과를 종합적으로 고려해 탄핵 심판의 최종 결론을 내려야 한다"며 "단순히 법적 기준만이 아니라 국가와 국민에 미칠 수 있는 정치적 영향까지 균형 있게 검토해야 한다"고 했다. 정치 전문가들은 이같은 흐름을 '보수 지지층의 과표집'으로 보고 있다. 이종훈 정치평론가는 뉴스핌과의 통화에서 "조기 대선이 다가오면서 극우 성향을 중심으로 '이재명은 안 된다'는 심리가 뭉치고, 이들이 여론조사에도 적극적으로 응하는 것으로 보인다"며 "이런 상황에서 진보층도 나름대로 뭉쳐있다 보니 '윤석열 대 이재명' 양당 구도가 형성되고 있다"고 설명했다. 박상병 정치평론가도 "지금 여론조사 응답자 중의 다수는 보수층으로 보인다. 스스로 보수라고 생각하는 의견들이 의도치 않게 과표집 되면서 윤 대통령 쪽으로 표가 몰리는 상황"이라고 했다. 이어 "중도층에서도 공수처 수사와 이재명에 대한 비호감도가 높은 사람들이 국민의힘을 전략적으로 선택하는 것"이라고 부연했다. 이번 조사는 무선 RDD(무작위전화걸기) 활용 ARS를 통해 진행됐다. 성별, 연령별, 지역별 인구비례할당 후 무작위 추출 방식으로 표집했으며, 2024년 12월 말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성·연령대·지역별 가중치를 부여했다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p, 응답률은 7.8%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. allpass@newspim.com 2025-01-22 11:00