전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

판교 대장동 판박이 '현덕지구 개발'…사업성 없는데도 이재명 지사는 '이익 환수'

기사입력 : 2021년10월07일 06:02

최종수정 : 2021년10월07일 06:21

평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이
경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"
이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 판교 대장동 개발과 '판박이'인 평택 현덕지구 개발사업에 대한 우려가 제기되고 있다. 

이 사업은 민간 개발 형태였지만 이재명 경기도지사가 '민관 공동개발'로 바꿔서 "개발이익을 해당 지자체 주민에게 돌아가게끔 하겠다"고 밝혔다는 점에서 판교 대장동 개발과 유사하다. 

하지만 현덕지구 개발은 사업타당성 검토 결과 재무·경제·정책적 측면에서 모두 타당성이 낮은 것으로 조사됐다. 이 지사의 공언과 달리 사업성 부족으로 오히려 '손해'가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

이재명 경기도지사가 지난 15일 경기도청에서 제3차 경기도 재난기본소득 지급 관련 기자회견을 하고 있다. [사진=경기도]

◆ 평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이

7일 경기도의회에 따르면 작년 12월 15일 경기도의회 도시환경위원회는 작년 5월 지방공기업평가원이 실시한 사업타당성 검토 결과를 인용, 평택 현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 측면에서 모두 사업 타당성이 미흡하다고 지적했다.

경기 '평택 현덕지구 사업'은 평택시 현덕면 장수리, 권관리, 포승읍 신영리 일원 231만6000㎡에 유통·상업·주거 등 복합개발을 하는 사업이다. 추정 사업비 1조2900억원 규모며 민관공동개발로 추진한다는 점에서 판교 대장동 도시개발과 유사한 구조다.

사업자 지분율은 GH경기주택도시공사 30%+1주, 평택도시공사 20%, 민간 50%-1주로 대략 정해졌다. 다만 아직 주주협약 체결을 하지 않아서 정확한 지분관계가 확정되지 않았다. 연내 주주협약 체결이 목표며 현재 협상이 막바지에 접어든 것으로 전해졌다.

경기도는 인허가를, 민간은 공사자금 조달을 분담한다. 최대 지분은 민간사업자인 대구은행 컨소시엄이 갖게 된다. 대구은행 컨소시엄에는 대구은행을 대표사로 메리츠증권, 하이투자증권, 키움증권, 랜드영 등 7개 법인이 참여했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

향후 GH경기주택도시공사는 대구은행 컨소시엄, 평택도시공사와 공동으로 별도의 출자법인인 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립할 예정이다. 설립된 특수목적법인(SPC)은 경제자유구역 지정 관련 법률에 따라 개발사업시행자로 지정되며 개발계획, 실시계획, 토지보상, 착공을 진행한다. 사업종료 시점은 2025~2026년으로 예정돼 있다.

다만 경기도의회는 "현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 타당성 분석결과 모두 '다소 미흡'한 것으로 나왔다"며 "이에 따라 출자의 필요성에 대해 보다 신중한 논의가 필요할 것"이라고 지적했다.

재무적 타당성은 프로젝트가 사회 전체 입장이 아닌 사업시행자에 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히는 개념이다. 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교해서 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석이다.

경제적 타당성은 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산해서 타당성 여부를 결정하는 방법이다. 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상해서 분석한다.

정책적 타당성은 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석한다.

이 분석 결과는 '경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서'에 들어있다.

◆ 경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"

해당 보고서에 따르면 평택 현덕지구 개발사업은 재무적 타당성을 확보하지 못했다. ▲재무적 순현재가치(FNPV) 마이너스(-) 158억9600만원 ▲수익성지수(PI) 0.9787 ▲재무적 내부수익률(FIRR) 5.31%이라는 세 가지 측면에서다.  

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 평택 현덕지구 개발사업의 타당성이 부족하다는 내용 [자료=경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서] 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

우선 현덕지구 사업은 재무적 순현재가치(FNPV)가 0보다 작게 나왔다. 현재가치 기준으로 계산하면 총 비용(7445억7200만원)이 총 편익(7286억7600만원)보다 높아서 순 편익(순현재 가치)이 마이너스(-) 158억9600만원으로 나온다.

수익성지수(PI)는 0.9787으로 1보다 적었다. 수익성지수(PI)는 투자금액 대비 회수할 수 있는 금액에 대한 비율을 말한다. 지수가 1보다 크면 경제성이 있어 투자할 가치가 있다고 보지만, 1보다 적으면 그렇지 않다고 본다.

재무적 내부수익률(FIRR)은 5.31%로, 프로젝트파이낸싱(PF) 약정수수료를 포함한 조달금리(자본비용)인 5.8%보다 낮았다.

재무적 내부수익률이란 사업 투자로 기대되는 현금 유입과 현금 유출의 현재가치가 일치하게끔 만드는 할인율을 산출하고 이를 자본비용과 비교해서 투자안을 평가하는 방법이다. 재무적 내부수익률이 자본비용보다 낮으면 재무적 타당성이 없다고 판단한다. 

◆ 이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

현덕지구 사업은 경제적 측면에서도 타당성을 확보하지 못한 것으로 분석됐다. ▲순현재가치(NPV) 마이너스(-) 2조1367억5400만원 ▲비용편익비율(B/C) 0.5974 ▲내부수익률(IRR) 2.18%로 나와서다.

순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다. 현덕지구 개발은 NPV가 마이너스(-) 2조1367억5400만원이라서 사업성이 없다는 결론이 나온다.

또한 비용편익비율(B/C)은 사업의 비용대비 편익을 측정하는 지표다. 이 수치가 1 이상이면 해당 사업이 경제성을 확보한 것으로 본다. 현덕지구 개발은 B/C가 0.5974라서 이 기준도 충족하지 못한다.

내부수익률(IRR)은 어떤 사업에 대해 투자비용과 투자 예상수익이 같아져 투자의 현재가치가 0이 되는 수익률을 말한다. 내부수익률이 시장이자율보다 낮다면 그 투자안은 투자할 가치가 없는 것으로 평가한다. 현덕지구 사업은 IRR이 2.18%로 집계됐다. 지방공기업평가원에서 사업성 분석시 적용한 할인율(4.5%)보다 낮은 수준이다.

정책적 측면에서도 이 사업은 타당성이 부족하다는 의견이 나왔다. 보고서는 "현덕지구 개발사업은 평택시의 지역 낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어렵다"며 "평택시 및 포승읍, 현덕면의 도시 쇠퇴도 측면에서 쇠퇴도시가 아닌 것으로 나타나 당해 사업이 수행될 경우 도시재생효과를 기대할 수 없는 것으로 분석된다"고 설명했다.

이같은 내용은 앞서 이재명 경기도지사가 평택 현덕지구 사업에 대해 공언한 것과 다소 배치된다. 이 지사는 "평택 현덕지구 개발이익 1200억원을 도민들에게 환원하겠다"고 작년 12월 밝혔다. 민영개발 대신 공공개발로 진행해서 개발이익이 경기도민에게 돌아가게끔 하겠다는 것이다.

현덕지구 개발은 본래 '민간 주도' 방식이었다. 앞서 경기도는 지난 2014년 1월 현덕지구 개발사업시행자로 대한민국중국성개발을 지정했었다. 하지만 실시계획 승인 조건을 이행하지 않았다는 등의 이유로 2018년 8월 개발사업시행자 지정을 취소했다.

대한민국중국성개발은 이에 불복해서 경기경제자유구역청을 상대로 '현덕지구 개발사업시행자 지정 취소처분 취소소송'을 제기했지만 1심, 2심, 대법원에서 모두 기각됐다.

이후 현덕지구 개발은 이 지사의 핵심 공약 중 하나인 '개발이익 도민환원제'를 적용하고 있다. 사업 완료 후 발생하는 개발이익 중 공공의 출자 지분 몫만큼 지역주민들에게 환원하는 방식으로 추진한다는 것이다.

하지만 업계에서는 현덕지구 개발 자체에 사업 타당성이 부족하기 때문에 오히려 '손해'가 발생하는 것 아니냐는 의구심을 제기했다. 이 경우 사업방식을 '민관 공동개발'로 바꾼 것이 오히려 경기도에 부담이 될 것이라는 우려다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사가 경기도민에게 현덕지구 개발이익을 돌려주겠다고 했지만 사업 타당성이 없다고 나오는데 어떻게 이익을 돌려줄 수 있느냐"며 "대규모 손실이 발생해서 막대한 세금을 낭비할 수도 있지 않겠느냐"고 반문했다.

GH경기주택도시공사 측에 현덕지구 사업의 타당성 부족에 대한 입장을 문의했지만 답변을 받지 못했다. 

경기경제자유구역청 관계자는 "개발사업은 부동산시장 상황이나 사업조건에 따라 사업성이 달라진다"며 "토지에 대한 이용계획, PF 자금조달에 대한 이자 등 여러 요건이 바뀌면 타당성 결과는 바뀔 수 있다"고 말했다.

이어 "민간사업자가 우리 쪽에 제출한 사업계획서에는 수익이 난다는 내용으로 작성돼 있다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
사진
내란특검, 尹재판 증인 72명 신청 [서울=뉴스핌] 김신영 기자 = 12·3 비상계엄 관련 내란 사건을 수사 중인 조은석 특별검사팀이 윤석열 전 대통령의 내란 우두머리 혐의 재판에서 증인 72명을 추가 신청했다. 서울중앙지법 형사합의25부(재판장 지귀연)는 3일 내란우두머리·직권남용권리행사방해 혐의로 재판에 넘겨진 윤 전 대통령의 9차 공판기일을 열었다. 조은석 내란 특별검사. [사진=뉴스핌DB] 특검 측은 앞서 1차로 38명의 증인을 신청한 데 이어 이날 재판부에 증인 72명을 추가로 신청하겠다고 밝혔다.  재판부는 오는 10일 열릴 10차 공판에서는 이날 증인신문을 마치지 못한 고 전 처장에 이어 정성우 전 방첩사 1처장(준장), 김영권 방첩사 방첩부대장(대령)을 불러 신문할 예정이다. 정 전 처장은 여인형 전 방첩사령관으로부터 선관위 전산실 통제와 서버 확보를 지시받은 인물이며 김 부대장은 비상계엄 당일 곽종근 전 육군 특수전사령관이 윤 전 대통령으로부터 지시받을 당시 함께 합참 지휘통제실에 있었던 것으로 알려졌다.  한편 이날 재판에서 윤 전 대통령 측은 조은석 특검이 검찰로부터 사건을 이첩받은 절차가 위법해 무효라고 주장했으나, 특검은 "법과 상식에 비춰봤을 때 납득할 수 없는 주장"이라고 반박하며 신경전을 벌였다.  sykim@newspim.com 2025-07-03 20:47
안다쇼핑
Top으로 이동