임차인 안정적인 주거·임대인 세제혜택 효과
급격한 제도 변경시 전세시장 혼란·고령 사업자 노후소득 감소 우려
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 등록 임대사업자가 내놓은 주택이 일반 임대주택에 비해 임대료가 40% 가까이 낮은 것으로 드러나며 주택 임대사업자등록 제도가 임차인 주거 안정 효과를 거두는 것으로 나타났다.
여당은 다주택자의 과도한 혜택을 줄이고 이들의 매물을 시장에 나오도록 하기 위해 주택 임대사업자등록 제도의 사실상 폐지 수순을 밟으려는 상황이었다.
임대사업자 등록 제도 개정이 임차인의 주거환경 불안을 낳고 전셋값 급등 및 고령의 임대사업자 노후소득 감소 등 시장에 여러 문제를 낳을 것이란 예상이 나오는만큼 신중을 기해야 한다는 목소리가 나온다.
◆ "임대료 상승 5% 제한" 시세보다 평균 40% 낮은 등록 임대사업자 주택
16일 대한주택임대인협회에 따르면 등록 임대사업자 주택과 일반 전세 주택의 임대료 격차가 큰 것으로 나타났다.
대한주택임대인협회는 등록 임대사업자가 임대 중인 주택 92곳의 임대차계약서와 같은 단지의 일반 임대주택 시세를 비교한 결과 등록임대주택의 평균 전셋값은 3억514만원으로 일반 임대주택(4억9765만원)보다 1억9251만원 저렴한 것으로 나타났다. 이는 시세보다 39% 저렴하다는 의미다.
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서울 강동구 고덕숲아이파크 전용면적 84.85㎡는 시세로 9억원을 기록했으나 등록임대주택 사업자가 전세로 내놓은 같은 면적의 주택은 5억5000만원을 기록해 3억5000만원 차이를 나타냈다.
서울 서초구 현대아파트 전용면적 54.45㎡ 등록임대주택 전셋값은 4억6000만원으로 일반 임대주택 전셋값(6억5000만원)보다 1억9000만원 적다.
경기도에서는 성남시 분당구 야탑장미마을 1단지 동부 전용면적 59.76㎡ 전셋값 호가는 5억3000만원이었으나 등록임대주택 전셋값은 3억4650만원으로 1억8350만원 저렴했다.
등록 임대사업자 주택의 전셋값이 시세보다 낮은 것은 등록임대주택에 부여된 조건 탓이다. 지난해 7·10대책을 기준으로 장기 등록임대사업자는 10년의 의무임대 기간을 준수해야 하고 임대료 상승폭은 2년에 5%로 제한된다. 이러한 조건을 지키는 경우에 등록임대사업자는 종합부동산세 합산 배제와 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있다.
이러한 특성들로 인해 주택 임대사업자등록 제도는 전월세 시장 가격 안정과 세입자의 안정적인 주거환경 마련 등의 효과를 거뒀으며 임대사업자들은 세제 혜택을 얻을 수 있어 임대인과 임차인 모두에게 이익이 돼왔다.
◆ 다주택자 혜택 잡으려다 전셋값 폭등·세입자 주거불안 생긴다
여당을 중심으로 주택 임대사업자등록 제도를 개정하려는 움직임이 일고 있다. 초기에 임대사업자에게 과도한 혜택을 주다보니 다주택자들의 세금 회피 수단이 된데다 전세 공급 부족의 원인으로 주택 임대사업자등록제도가 꼽힌 탓이다. 임대 의무기간이 지나면 사업자 등록을 자동 말소하고 6개월 내 양도하지 않으면 양도세 중과하고 세제 혜택을 줄이는 방안등이 거론되고 있다.
임대사업자등록 제도 개정이 전셋값 급등으로 이어질 것이라는 예상이 나온다. 등록임대사업자는 세제혜택을 누리기 위해서는 사업자 말소 전까지 5% 임대료 상승폭을 지켜야 한다. 이는 신규 임차인 계약에도 마찬가지로 적용된다.
하지만 신규 임대사업자 등록을 막고 임대 의무기간이 지나면 자동 말소하게 되면 임대사업자들은 임대상승폭 제한규정을 지킬 필요가 없다. 시세에 맞춰 임대주택 가격을 산정하게 될 것이다. 신규 전세계약을 원하는 수요자의 자금 마련 부담이 커지면서 전세시장 전반에 가격 상승을 유도할 수 있다.
세제 혜택 축소는 전세의 월세화를 촉진하고 임차인에 대한 세부담 전가로 이어질 수 있다. 세제 혜택 축소로 세부담이 늘어난 임대사업자는 당장의 자금 마련을 위해 전세를 월세로 돌리려는 움직임을 보일 수 있다. 이 경우 전세 물량이 줄어들면서 전셋값 상승을 이끌 수 있다. 또는 세부담을 전셋값에 전가해 세입자의 부담이 늘어날 수 있다.
성창엽 대한임대인주택협회장은 "임대사업자는 필연적으로 임차인이라는 연결고리가 있는만큼 임대사업자에 대한 제도 변경은 임차인에게도 똑같이 영향을 미치게 된다"며 "임대사업자 등록 말소는 최근 재건축 이주수요와 더해져 전셋값 상승을 부채질해 결국 세입자에게 피해가 가게 된다"고 말했다.
임대사업은 고령층들의 노후 소득과 연계되는 부분도 있는만큼 등록 말소나 제도 폐지같은 급진적인 변화는 지양해야 한다는 의견이 나온다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "초기 임대사업자 등록제도에서 과도한 혜택이 주어진 부분이 없지 않아 일부 정상화할 필요는 있다"면서도 "제도 자체를 말소할 경우 전세 시장 혼란과 고령층 임대사업자의 소득 감소 등 부작용이 발생할 수 있다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
