신고와 동시에 임차인에게 확정일자 부여
정부는 부인했지만 세부담 증가 걱정하는 임대인
과세 자료 이용시 조세 전가 및 전세 매물 감소 부작용
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 임대차3법의 마지막 단계인 임대차신고제가 본격 시행에 들어가면서 제도의 순기능을 살리기 위해 정부의 역할이 중요하다는 지적이 나온다.
정부는 그동안 드러나지 않았던 전월세 시장의 거래 행태와 규모를 정확히 파악하면서 임차인 보호 장치를 마련해 제도 도입 효과를 높인다는 계획이다.
시장의 투명성을 높이고 신고와 동시에 확정일자가 주어져 임차인 보호 효과는 있을 것으로 보이지만 임대차 관련 자료가 과세에 쓰일 경우 임대인들의 반발을 살 수 있고 조세 전가 문제가 있을 수 있는만큼 정부의 세심한 주의가 필요하다는 지적이다.
◆ 시장 데이터 확보 및 임차인 보호에 중점 둔 임대차신고제
1일 정부에 따르면 임대차신고제 시행으로 전월세 시장 데이터 확보와 임차인 보호 효과를 거둘 것으로 예상하고 있다.
국토교통부는 전날(31일) 임대차신고제 관련 법령 개정을 마무리하면서 제도 운영의 기본 방향을 공개했다.
신고 대상은 경기도 외 도지역의 군 지역을 제외한 전국에서 보증금 6000만원 혹은 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 정해졌다. 계약 후 30일 이내에 거래신고를 해야 하고 이를 지키지 않을 경우 최대 100만원까지 과태료가 부과된다. 다만 제도 시행 후 1년간은 계도기간을 둬 실제 과태료 집행을 유예한다.
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제도 시행으로 기존에 신고 의무대상이 아니어서 전월세 거래 내역 파악에 어려움이 많았던 부분이 해소될 것으로 예상된다.
신고제의 기본 방향에는 전월세 시장 거래내역 확보 외에 임차인들의 불편함을 덜면서 권익을 보호하려는 목적도 포함된 것으로 보인다. 임대차신고와 함께 보증금을 돌려받을 수 있는 확정일자를 부여해 임차인들의 대항력을 높였다.
신고금액 기준은 보증금 6000만원 혹은 월세 30만원 초과로 정해졌는데 이는 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 지역마다 다르지만 최소 6000만원 이상인 것에 따른 것으로 보인다. 6000만원 이하 보증금 계약은 최우선변제로 보호가 되는만큼 보증금 6000만원 이상 거래 내역을 파악해 보증금 사고로부터 임차인을 보호하기 위한 기초자료를 확보하려는 것이다. 월세의 경우 거래가 잦아 거래의 번거로움이 많은 고시원 등 비주택의 전국 월세 평균액이 28만3000원으로 집계된 것을 바탕으로 금액이 설정됐다.
◆ "과세 부과에 이용말고 제도 본연의 기능 충실해야"
임대인들은 그동안 드러나지 않았던 임대소득이 공개돼 재산세나 건강보험료 등 세제 부담이 늘어나는데다 임대소득에 대한 과세자료로 이용될 것이라는 데 우려를 표하고 있다.
이러한 지적에 대해 국토부 관계자는 "임대차신고제는 임대차 시장 동향파악과 임차인 보호 목적으로 도입됐으며 과세자료로는 활용하지 않는다"며 선을 그었다.
시장에서는 아직 전월세신고제가 본격적으로 시행되지 않은데다 전세 매물 자체가 많지 않아 전세의 반전세 및 월세 전환 등의 움직임은 크게 나타나지 않고 있다. 다만 계약기간 만료를 앞둔 기존 계약을 빠르게 갱신하는 임대인들은 나타나고 있다.
마포구 공덕동 P 공인중개사무소장은 "아직 임대차신고제에 대해 아는 분들이 많지 않아 전세의 월세 전환은 크게 나타나지 않고 있다"며 "일부 신고제에 대해 아는 분들은 계약기간이 남았음에도 신고제 시행 전에 갱신 계약을 체결하려고 한다"고 말했다.
전문가들은 전월세신고제가 시장 투명성을 높이고 신고와 함께 확정일자를 주는 등 임차인 보호 기능이 있지만 신고 자료를 과세에 활용할 경우 전세 매물 부족이나 과세 전가 등 전월세 시장 불안과 임차인들이 피해를 입을 수 있다고 본다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "규제가 오히려 시장 왜곡을 불러올 수 있다"며 "임대차신고제로 인해 전세 매물 잠김 현상이나 월세를 낮추는 대신 관리비 등의 명목으로 이를 부과하는 편법 거래등이 나타나 제도 본연의 목적과 달리 서민과 임차인들의 피해로 이어질 수 있다"고 말했다.
전월세신고제의 순기능을 살리기 위해서 신고제로 확보한 자료를 과세 목적으로 쓰지 않고 데이터 확보와 임차인 권리 보호 등 본연의 기능에 충실해야 한다는 지적이 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부에서 임대차신고제 자료를 과세자료로 쓰려는 움직임이 나타나지 않는다면 제도 도입 자체가 전월세 시장에 영향을 미치지는 않을 것"이라면서 "장기적으로 임차인 보호와 투명한 시장거래 등 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
