정비사업 활성화 위해 규제완화도 검토, 늘어난 주택은 임대주택 활용
집값 불안에 공급확대 시그널 필요...공공재건축 확장판에 그칠 수도
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 서울 도심에 주택공급을 확대하는 방안을 검토하자 6년째 서울 정비사업에 적용 중인 일명 '35층 룰'도 손볼지 주목된다.
주요 재건축 사업장에서는 최고 35층까지 층수를 규제하는 정책이 시장 활성화에 큰 걸림돌이라고 평가한다. 일반분양 물량 확대가 제한돼 사업성을 높이기 어렵기 때문이다. 정부도 도심 주택공급 확대를 위해서는 정비사업 정상화가 필요하다는 입장이다. 다만 시장을 자극하지 않는 상황에서 주택공급을 늘리는 정책을 검토하고 있다.
◆ "공급확대 위해 광범위하게 검토"...적용시 연간 약 1만가구 늘 듯
15일 부동산업계에 따르면 국토부는 정비사업에 적용되는 최고 '35층 룰' 규제 완화를 포함해 주택공급을 확대하는 방안을 들여다보고 있다.
국토부 고위 관계자는 "층수 규제 완화를 포함해 도심 내 주택공급을 늘리는 대안에 아이디어를 모으고 있다"며 "차후 구체적인 논의가 필요하지만 민간 영역은 시장을 자극하지 않는 수준에서 검토되고 있다"고 말했다.
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정비사업 규제 완화는 현행 용적률 300%, 층수 35층으로 제한하던 것을 용적률 400%, 층수 50층 이하 정도로 풀어주는 것이다. 서울 주택공급은 정비사업이 절대적이다. 전체 물량의 70~80%를 차지한다. 빈 땅이 부족해 택지지구나 신도시처럼 대규모로 주택을 조성하기 어려운 게 현실이다.
용적률과 층수 규제가 완화되면 서울에서 연간 주택공급이 1만가구 안팎 늘어나는 효과가 있을 것으로 추정된다. 연간 입주물량은 3만~4만가구 정도다. 늘어난 용적률에서 기부채납을 제외하면 30~35% 정도는 추가로 공급을 늘릴 수 있다.
부동산인포에 따르면 2018년부터 3년간 3만가구 이상 입주했다. 내년에는 1만7000가구로 줄어든다. 정비사업 규제에 따른 여파라는 게 일반적인 평가다. 35층 룰은 박원순 전 서울시장 재임 중인 지난 2014년 '2030 서울플랜(도시기본계획)'을 발표하면서 본격화됐다. 한강변 아파트를 규제한다는 취지로 도입됐으나 최근에는 사실상 서울 모든 지역에 적용되고 있다.
주택공급 확대 방안은 변창흠 국토부 장관 내정자가 이달 23일 예정된 인사청문회를 통과한 이후 공개될 예정이다. 변창흠표 공급대책이자 문재인 정부 들어 25번째 부동산 대책인 셈이다.
◆ 공공재건축 확장판 가능성도..."혜택 늘려야"
물론 정비사업 규제 완화가 무조건 조합원에 유리하게 적용되진 않을 가능성이 있다. 집값 불안이 여전한 데다 정부가 추진 중인 임대주택 공급확대와 맞물려 추진될 공산이 커서다.
결국 공공기관과 함께 정비사업을 하는 '공공참여형 고밀재건축'(공공재건축)을 확장하는 선에서 규제 완화가 추진될 여지도 있다. 조합은 고밀도 개발로 용적률이 높아져 층수를 최대 15층까지 더 높일 수 있다. 늘어난 가구수의 최대 70%는 공공기관이 환수한다. 이 주택은 임대주택으로 활용한다.
전세 수요자가 아파트 거주를 가장 선호한다는 점에서 주택공급 효과가 기대된다. 규제 완화에 소극적인 정부와 규제 완화를 요구하는 정비사업 조합이 팽팽하게 맞서는 상황에서 현재로선 실효성을 높일 수 있는 대안으로 평가된다.
문제는 공공재건축의 혜택을 늘려야 한다는 것이다. 현재 규정으로는 조합이 느끼는 매력이 크지 않다. 재건축 최대어로 꼽히는 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지가 검토 단계에서 공공재건축 참여를 포기한 바 있다.
은마아파트는 용적률이 300%에서 500% 늘어나면 일반분양이 애초보다 약 4000가구 늘릴 수 있다. 하지만 최대 70%(2800가구)가 기부채납으로 환수된다. 고밀도 개발로 주거 쾌적성이 떨어지고 임대주택 비율이 높아져 조합이 내세우는 '명품단지'로 조성하기 어렵다는 인식도 강하다. 1200가구 늘어나는 것으로 손실분이 만회되지 않는다는 계산이 선 것이다. 이렇다 보니 기부채납 비중을 줄이거나 초과이익환수제 완화 등의 추가 혜택이 필요한 상황이다.
부동산시장 한 전문가는 "단지 내 임대주택 증가와 (용적률 상향에 따른) 쾌적성 저하 등을 조합이 떠안아야 하는데 현재 기준 그대로 공공재건축을 끌고 가면 참여율 저조 현상이 계속될 수밖에 없다"며 "기부채납 비율을 30~50% 이하로 낮추고, 조합원 거주의무 기간, 초과이익환수제 등에서 혜택을 줘야 공공재건축 활성화를 꾀할 수 있을 것"이라고 말했다.
주택시장 불안을 해소하기 위해서는 공공재건축을 포함해 정비사업에 속도를 내야 한다는 목소리가 작지 않다. 공급확대가 집값 불안을 잠재우는 '만능키'는 아니지만 수급불균형 또한 시장 안정화에 도움이 되지 않아서다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "최근 집값 상승은 정비구역 해제, 정비사업 중단 등으로 초래된 심각한 수급 불균형의 결과로 볼 수 있다"며 "공급확대를 위해서는 공공재건축을 포함해 정비사업을 정상화할 방안도 함께 추진할 필요가 있다"고 설명했다.
leedh@newspim.com
