[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시가 강남북 균형발전과 공공임대주택 확보를 위해 발표한 역세권 활성화 사업이 실제로 '활성화' 되긴 어려울 것이란 지적이 나오고 있다.

역세권 활성화사업을 하기 위해서는 물리적 거리부터 블록의 생김새 그리고 정비사업 수준의 노후도까지 갖춰야 해서다. 또한 이 사업의 '핵심'인 용도지역 상향을 받기 위해서는 이런 조건 이외에도 서울 도시기본계획상 지구중심 이상에 위치해야한다는 점도 문제점으로 지적된다.

27일 건설업계에 따르면 서울시가 추진하고자하는 역세권 활성화사업은 제약이 많은데다 사업성도 보장되지 않아 실제 사업이 활발히 일어나긴 어려울 것이란 전망이 많다.

서울시의 '서울 역세권 활성화 추진계획'에 따르면 사업 대상지가 되려면 입지요건과 필지의 규모 그리고 재개발에 준하는 건물 노후도를 모두 포함해야한다.

우선 물리적인 거리에서 역세권으로 인정되려면 서울시내 307개 지하철 및 국철, 경전철 역사 승강장에서 반경 250m 이내에 있어야 한다. 그리고 녹지지역과 준공업지역, 유통상업지역에 있는 역세권은 제외된다.

이같은 물리적인 여건을 갖춘 이후 도로요건, 면적요건, 노후도요건 세가지 요건을 모두 충족해야 사업 대상지가 될 수 있다.

역세권활성화 사업방식 [자료=서울시]

먼저 도로요건에서는 부지의 2면 이상이 폭 4m도로에 접해야하며 이중 1면은 8m도로에 접해야한다. 면적은 3000㎡를 넘는 블록의 절반을 넘거나 또는 1000㎡ 이상 대규모 토지 및 대규모 토지를 포함한 블록이어야 한다. 노후도 요건도 갖춰야하며 대상지내 4층 이하 건축물이 절반을 넘어야한다.

이와 함께 부동산 투지를 막기 위해 부지 면적 80% 이상을 3년 이상 보유한 사업자만 사업에 참여할 수 있다. 이에 따라 역세권 활성 사업을 하기 위해 땅을 매입하는 사업자는 사업을 할 수 없다. 반면 1000㎡ 이상 단일 토지는 3년 이상 소유 요건을 채우지 않아도 된다. 이에 따라 건설사가 대상 부지를 매입한 후 사업을 추진하는 것은 가능하다. 

이같은 모든 조건을 갖춘 사업자는 서울시 도시계획위원회로부터 용도지역 상향과 용적률 상향을 포함한 지구단위계획 승인을 받아야한다.

이처럼 역세권 활성화사업 대상지 선정기준이 생각보다 '깐깐'하다는 지적이 많다. 이에 따라 서울시가 발표한 307개 역세권 가운데 실제 개발사업을 할 수 있는 곳은 많지 않을 것으로 분석된다. 이와 함께 용도지역 상향도 역세권 조건을 갖췄다고 무조건 해주는 것이 아니다. 서울도시기본계획인 '서울플랜 2030' 담긴 부도심 및 지구중심에 있어야 용도지역 상향이 가능하다.

용도지역 상향의 효과를 얻으려면 현 용도지역이 밀도가 낮은 2종이나 3종 일반주거지역이어야 한다. 하지만 서울시가 지정한 부도심이나 지구중심 같은 곳의 역세권은 2종 일반주거지역은 소수에 그친다. 3종 일반주거지역은 그나마 사업성이 나오지만 이런 곳도 많지 않을 것이란 게 건설업계 이야기다.

서울시도 시 전역 307개 역세권 가운데 용도지역 상향을 받아 활성화사업을 할 수 있는 곳이 몇개 소에 이르는지 공개하지 않고 있는 실정이다. 시는 307개 역세권 약 1000여개 부지를 예로 들었지만 이들은 단지 역세권 250m이내에 있는 땅이지 사업이 가능한 요건을 모두 갖춘 곳은 아니다.

서울시 관계자는 "용도지역 2단계 상향이라는 파격적인 지원을 하는 만큼 대상지 선정에 신중을 기할 것"이라며 "사업이 가능한 역세권에 대해 이미 모니터링을 끝냈지만 아직 지속적으로 들여다보고 있는 중"이라고 말했다.

[자료=서울시]

대상지에 대한 제약이 적지 않은데다 실제 사업을 할 수 있는 땅도 많지 않을 것으로 예측된다. 건설업계에 따르면 용도지역이 3종 일반주거지역인데 서울시의 도시계획으로 도심, 부도심, 지구중심으로 지정된 곳 가운데 활성화 사업이 가능한 노후 건물이 있는 곳 가운데 사업성이 있는 곳은 드물 것으로 예측돼서다.

특히 대형 건설사들은 아예 관심을 두지 않을 것으로 예측된다. 공공임대 주택을 포함해 600가구 규모 주상복합사업이라면 공사 규모도 작은데다 이 경우 브랜드 관리가 어려워질 수 있다는 진단에서다. 한 대형 건설사 관계자는 "역세권이라고 해도 주상복합 한두 동을 짓는 이런 사업에 대해선 별다른 관심이 없다"며 "회사에서도 검토를 하지 않고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다.

중견 건설사들은 관심을 가질 수 있다. 주상복합은 일반 아파트에 비해 브랜드 가치가 크지 않아 용적률을 200% 가량 높일 수 있다면 사업성도 양호하기 때문이다. 하지만 이 역시 사업성을 노리는 게 아니라 수주실적이나 서울시의 요구 때문에 어쩔 수 없이 움직이는 경우가 대부분일 것이란 게 업계의 평가다.

한 중견건설사 관계자는 "역세권 활성화사업의 핵심은 공공임대주택 공급인데 공공과 함께 하는 사업은 사업 이익률이 지극히 낮아 회사를 유지할 수 있는 수준 밖에 되지 않는 상황"이라며 "수주가 적은 중견 건설사들로선 나쁠 것 없는 사업이겠지만 결국 땅을 1000㎡이상 매입해야 사업을 할 수 있다는 얘긴데 용도지역 상향을 받을 수 있는 지역중심, 지구중심에서는 사업성이 나오지 않을 것"이라고 말했다.

이에 따라 자칫 서울시의 역세권 활성화 추진계획이 소문난 것과 달리 '먹을 것이 없는' 상황이 될 수 있다는 진단이 나온다. 실제 서울시도 "5곳에 대한 시범사업에 주력할 계획이며 사업 확대는 중장기적으로 추진해야할 사항"이라며 한발 물러섰다.  

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "역세권 활성화 사업은 오랫동안 서울시가 준비해온 사업이지만 건설업계를 유인할 메리트는 없어 보인다"며 "사업 대상지 선정에 제약도 많고 사업성이 있는 곳을 찾기도 어렵다는 점에서 실제 사업이 많이 일어날지는 미지수"라고 말했다.

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