[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 일반국민들도 누구나 부동산간접투자회사(리츠)에 투자할 수 있도록 까다로운 규제를 개선한다.  

2개월이 걸리던 상장예비심사를 받지 않아도 되고 안정성‧수익성이 확보된 주택도시기금과 같은 자산을 적극 유인한다. 공모‧상장리츠를 운영하는 자산관리회사에는 인센티브를 부여한다. 개인투자자 보호를 위한 검사‧감독업무도 강화된다.

20일 국토교통부와 금융위원회에 따르면 이같은 내용의 '리츠 공모‧상장 활성화 방안'을 발표했다.

정부는 부동산투자회사(리츠)에 대한 상장예비심사 절차를 폐지하고 주택도시기금 투자를 확대키로 했다. 자산 보관방법으로 담보신탁도 허용해 근저당권설정에 따른 비용을 절감 할 수 있도록 한다. 공모‧상장 리츠에 대한 신용등급 평가제도를 도입하고 자산운용의 건전성을 강화해 개인투자자 보호를 위한 방안도 함께 마련했다.

서울시내 아파트 단지 모습 [사진=김학선 기자]

◆상장예비심사 폐지..상장심사기간 단축

먼저 리츠 상장을 제한하던 상장 요건을 시장현실에 맞춰 개선한다. 리츠도 일반기업처럼 신규상장 시 상장예비심사를 받는다. 상장 가능한 간접투자상품 중 예비심사절차가 있는 경우는 리츠가 유일하다.

이에 따라 정부는 비개발 위탁관리리츠(개발사업이 총자산의 30% 이하)에 대해 '상장예비심사 절차'를 폐지한다. 자기리츠 또는 개발위탁리츠에 대해서는 현행과 같이 예비심사를 적용한다. 상장예비삼사에만 2개월 이상 소요돼 불필요한 시간낭비라는 지적에 따른 조치다. 자기자본요건(100억원) 기준일은 '상장예비심사 신청일'에서 '신규상장신청일'로 변경한다.

부동산투자회사에 대한 '간주부동산한도'를 폐지한다. 지금은 전세권‧임차권, 다른 리츠에 대한 투자금액은 리츠 자산의 20%만 인정한다. 또 비개발위탁관리리츠의 최초 상장시 보통주와 종류주를 동시 상장할 수 있도록 한다. 지금 리츠는 보통주만 상장가능하고 종류주의 발행은 불가능하다.

금융위는 이같은 내용의 유가증권시장 상장규정 일부개정규정 승인안의 의결해 다음달부터 시행할 예정이다.

◆주택도시기금 공모‧상장리츠에 투자

정부는 이와 함께 주택도시기금 여유자금의 신규 부동산투자(대체투자)에 대해서 일정비율 이상을 우량한 공모‧상장리츠에 투자할 계획이다. 은행이나 보험사는 펀드에 한도 없이 투자하는 반면 리츠 투자에는 제약이 있어 리츠를 견인할 앵커투자자가 부족하다는 지적에 따른 조치다.

대체투자비율 및 공모‧상장 리츠 투자비율은 주택도시기금 자산운용위원회와 대체투자위원회 심의를 통해 결정된다.

리츠 자산관리회사(AMC)를 주택도시기금 여유자금의 전담운용기관의 대체투자 협력기관으로 선정해 전문적인 리츠 투자가 가능하도록 지원할 예정이다.

주택도시기금 여유자금의 리츠 투자 확대 [자료=국토부]

리츠 조성비용 절감을 위해 자산보관 방법으로 금융기관을 우선수익자로 지정하는 신탁을 허용할 계획이다.

자산취득을 위해 외부차입을 하는 경우 근저당권 설정과 동일한 효과가 있어 리츠 자산운용에 도움이 될 것이란 전망이다. 리츠가 부동산 매입을 위해 금융기관에게 차입을 할 경우 근저당권을 설정한 후 보관신탁을 해 높은 비용을 지불해 왔다.

또 리츠의 다양한 수익구조와 양질의 투자자산 취득을 위해서 리츠의 자산 투자‧운용방법으로 대출을 허용할 계획이다. 리츠의 자산구성에는 대출‧대출채권이 가능했으나 자산 투자‧운용방법에 대출로 운영되는 명확한 기준이 없어 이를 보완할 예정이다.

◆특정금전신탁‧펀드 리츠 재투자 규제 완화

정부는 일반국민이 접근하기 쉬운 특정금전신탁, 펀드를 통해 리츠로 투자하거나 리츠를 투자 자산으로 하는 리츠 관련 금융상품이 확대될 수 있도록 규제를 완화할 계획이다.

우선 50인 이상 개인으로 구성된 특정금전신탁을 운용하는 신탁회사와 공모부동산펀드에 대해 공모의무, 동일인 주식한도 예외를 인정하는 내용으로 부동산투자회사법 시행령을 개정해 지난달 15일자로 시행 중이다.

또 모(母)-자(子) 리츠의 조성과 관련된 규제를 완화해 공모‧상장리츠로 대형자금이 유입될 수 있도록 유인할 계획이다.

모-자 리츠의 구성요건인 모 리츠와 자 리츠의 동일한 자산관리회사 조건을 완화하고 은행을 비롯한 전문 투자자가 투자하는 모 리츠가 자산의 70% 이상을 공모형 자 리츠에 투자하는 경우 모 리츠의 공모의무, 1인주식보유한도를 예외한다. 국토부는 이같은 내용의 부동산투자회사법 시행령을 개정해 지난달 15일자로 시행 중이다.

또 모-자리츠의 구성요건에서 모 리츠는 국민연금 같은 연기금이 투자하는 경우만 인정됐으나 공모형 자 리츠에 투자하는 경우 은행‧증권‧보험사 같은 기관투자자도 인정한다.

◆공모‧상장리츠, 신용등급 평가제도 도입

정부는 일반국민의 리츠 투자 의사결정을 지원하기 위해 전문평가기관에 의한 객관적인 신용등급 평가 제도를 마련할 계획이다. 미국과 일본의 경우 이미 시행 중인데 반해 우리나라는 채권형‧단기금융형 펀드에만 신용평가를 적용해 왔다.

공모‧상장리츠의 신용등급 평가제도가 도입되면 개인 투자자들이 알 수 있는 리츠에 대한 정보가 늘어나고 기관들은 투자의사 결정과 투자한도 배분에 활용이 가능할 전망이다.

리츠의 검사‧감독 체계도 강화한다. 감정원 리츠 인가‧검사 담당 전문 인력을 확보하고 검사체계도 2년 주기 현장검사 중심에서 상시‧취약부문 집중검사 중심으로 전환한다. 리츠의 건전성 강화로 개인투자자의 투자신뢰도를 높이고 리츠 검사‧감독기관의 전문성도 향상시킬 예정이다.

리츠 설립 현황 [자료=국토부]

국토부는 신용등급 평가제도 도입, 자산보관시 담보신탁 방식 허용을 위한 부동산투자회사법 및 시행령 개정을 내년 상반기부터 순차적으로 진행할 계획이다.

국토부 관계자는 "리츠 상장규제를 내년부터 완화해 시행하고 신용등급평가제 도입을 비롯한 제도개선을 위한 법령 정비도 차질 없이 진행될 수 있도록 하겠다"고 말했다.

이어 "개인이 투자할 수 있는 공모‧상장 리츠는 국민의 소득증대를 위한 투자기회를 제공하고 특히 퇴직세대의 안정적인 소득원으로 역할이 가능하다"며 "주택과 같은 실물 부동산투자에 유입되는 시중 유동성을 상업용부동산에 대한 간접투자로 유인해 주택투자 수요와 가계부채의 증가압력 완화에도 기여하는 효과가 있을 것으로 기대한다"고 설명했다. 

syu@newspim.com