[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 고가주택 보유 부담을 높이면서 주택시장 내 가격대별 수요 이동이 예상된다. 초고가주택 매수세가 위축되는 대신 세금 부담이 상대적으로 낮은 중고가주택에 수요가 몰리면 특정 가격대의 집값과 전셋값을 자극할 수 있다는 분석이다.

◆ 실거주 1주택 공제 14억원…고가주택 보유 부담 확대

3일 부동산 업계에 따르면 고가주택의 종부세가 높아지면서 상대적으로 세 부담과 대출 규제가 덜한 가격대로 매수 수요가 이동할 가능성이 고개를 든다. 

정부는 이날 세제개편안을 발표하고 종합부동산세 과세 기준을 손보기로 했다. 실거주 1가구1주택자는 공시가격 합계 14억원을 초과할 때 종부세 과세 대상이 된다. 그 외 주택 보유자는 공시가격 합계 9억원 초과분부터 과세한다. 이를 시가로 환산하면 각각 약 20억원과 약 13억원 수준이다.

주택분 종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 높아진다. 현재 60%인 비율은 70%로 상향된다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%를 적용한 뒤 2028년부터 80%가 적용된다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 가운데 실제 과세표준에 포함되는 비중이 커지는 만큼 같은 가격의 주택을 보유하더라도 세 부담이 늘어날 수 있다.

주택 수에 따라 달리 적용하던 종부세율은 주택가액 중심으로 단계적으로 재편된다. 2028년 이후 과세표준 ▲3억원 이하 0.5% ▲3억원 초과 6억원 이하 0.7% ▲6억원 초과 12억원 이하 1.3%가 적용된다.

과세표준 ▲12억원 초과 25억원 이하 2% ▲25억원 초과 50억원 이하 3% ▲50억원 초과 94억원 이하 4%로 올라간다. 과세표준 94억원 이상의 주택에는 최고 5%의 세율을 적용한다.

고가주택 보유자의 세 부담을 제한하던 장치도 축소된다. 종부세 세 부담 상한은 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 확대된다. 1가구 1주택자에게 적용하는 종부세 세액공제에는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원의 공제금액 한도가 생긴다. 주택 가격이 높을수록 공정시장가액비율과 세율, 공제 한도 개편의 영향을 함께 받을 가능성이 크다.

대출 규제도 가격대별 수요 이동을 자극할 수 있는 요인이다. 현재 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 ▲시가 15억원 이하 주택 6억원 ▲15억원 초과 25억원 이하 4억원 ▲25억원 초과 2억원이다.

15억원 이하 주택은 고가주택보다 활용할 수 있는 주담대 한도가 상대적으로 크다. 실제 대출액은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR), 차주의 소득과 기존 부채 등에 따라 달라진다. 정부는 올해도 엄격한 가계대출 총량관리 기조와 주택가격별 주담대 차등 한도를 유지하고 있다.

◆ 세금 피해 덜 비싼 집으로…집값 풍선효과 우려

전문가들은 고가주택의 세 부담이 늘더라도 자산 여력이 큰 계층은 기존 주택을 유지할 가능성이 높다고 봤다. 세 부담과 대출 한도를 민감하게 따지는 수요는 규제를 피할 수 있는 가격대에서 다시 '똘똘한 한 채'를 찾을 것으로 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "고자산계층은 현재 보유 상태를 유지할 것이고, 그렇지 않은 계층은 바뀐 세제와 장기거주 소득공제 한도에 맞춘 '똘똘한 한 채'의 가격 구간에 몰릴 것"이라며 "과거 12억원이나 15억원 등 특정 가격 기준을 중심으로 규제가 강화됐을 때 그 아래 가격대에 수요가 집중된 사례가 되풀이될 수 있다"고 설명했다.

이어 "최근 거론되는 초고가주택보다 낮은 가격대에는 대기수요가 있어 매물이 나오면 이를 소화할 가능성이 있다"며 "수요가 집중되면 해당 구간의 주택가격이 오르고 전세난이 심화할 수 있다"고 진단했다.

중장기적으로 '덜 똘똘한 한 채'에 대한 수요가 증가할 수 있다는 주장도 제기된다. 인상된 세율이 적용되는 과세표준 6억원 초과 구간과 특히 과세표준 12억원 초과 구간에서 심리적 저항선이 형성될 수 있다는 분석이다. 

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "기존과 같은 세율이 적용되는 과세표준 6억원 이하, 시세 약 31억원 이하 주택이 절세 가능한 똘똘한 한 채로 새롭게 인식될 수 있다"며 "강남3구 일부와 서울 한강벨트, 경기 남부 주요 인기 지역으로 갈아타기 수요가 집중될 것"이라고 말했다.

실거주 1주택자의 기본공제와 공정시장가액비율 등을 전제로 할 경우 세율 인상이 시작되는 과세표준 6억원 초과 구간이 시세 약 32억원, 과세표준 12억원 초과 구간이 시세 약 46억원 수준에 해당할 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "고가주택에 대한 세 부담이 커지면 일부 수요가 15억원 이하 중저가주택으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다"면서도 "실수요자는 대출 가능 여부와 입지 가치를 함께 고려하기 때문에 단순한 가격대 이동보다는 역세권과 직주근접 등 경쟁력 있는 지역을 중심으로 수요가 유입될 가능성이 크다"고 말했다.

고가주택 시장의 급격한 가격 조정 확률이 낮다는 의견도 있다. 양지영 신한프리미어 패스파인더는 "서울 핵심지역은 공급 부족과 대기수요가 여전히 존재하고 최근 주식시장 호조에 따른 투자수익 실현 자금과 성과급 등 현금 유동성이 일부 부동산시장으로 유입될 가능성도 있다"며 "늘어난 매물이 시장에 누적되면서 가격이 큰 폭으로 조정될 가능성은 제한적"이라고 말했다. 

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