[서울=뉴스핌] 나은경 기자 = # 결혼을 앞둔 30대 황모 씨는 수차례의 주택청약 실패 끝에 김포에서 4억 원대 아파트를 분양받는 데 성공했다. 황씨는 경기 고양시 일산에서 20년 이상 거주한 ‘일산 토박이’지만 일산에서는 청약에 번번이 실패했다. “청약통장을 만든 지 10년이 채 되지 않았고 이제까지 부모님의 집에서 함께 살았기 때문에 가점제 적용이 확대된 조정대상지역에서의 청약은 ‘하늘의 별 따기’였다”던 황씨는 일산에서 가까운 비조정대상지역으로 눈길을 돌렸다. 황씨는 서울에 있는 직장과는 다소 거리가 멀지만 분양가의 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있는 김포가 신혼집으로 나쁘지 않다고 생각하고 청약을 했다. 결혼 준비 중 '신혼집' 마련이라는 난관에 부딪혀 있던 황씨는 당첨 소식을 듣고 “약혼자에게 빨리 기쁜 소식을 전해야겠다”며 안도의 한숨을 내쉬었다.

주택청약 성공 확률을 높이기 위해 비조정대상지역으로 눈을 돌리는 사람이 많아졌다. 문재인 정부 들어 발표된 11.3 대책 및 6.19 대책, 8.2 부동산 대책으로 확대된 조정대상지역에서는 청약 1순위 조건이 까다로워졌기 때문이다. 비조정대상지역에선 청약가점이 낮을 수밖에 없는 젊은 세대는 물론 가점이 낮은 중장년 세대도 청약이 가능하다.
조정대상지역이란 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역을 뜻한다. 지난 2016년 말 정부는 11.3 대책에서 서울시 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성시 동탄2신도시, 부산 해운대·연제·동래·수영·남구, 세종시 행정중심복합도시 건설 예정지역을 조정대상지역으로 지정했다.
이어 이듬해 6.19 대책은 대출 규제를 받는 조정대상지역에 3개 지역(경기 광명, 부산 기장군, 부산 진구)을 추가 지정하고 조정대상지역에 한해 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 10%씩 낮춰 대출 규제 문턱을 높였다.
8.2 부동산 대책은 투기과열지구 청약 1순위 자격을 청약통장 가입 이후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화했다. 이전까지 수도권은 청약통장 가입 후 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 청약자격이 주어졌다. 동시에 투기과열지구를 서울 전 지역과 경기 과천시 및 세종시로 확대하면서 규제를 피하기가 더 어려워졌다. 투기과열지구 및 투기지역은 지난 2011년 말 서울 강남3구(강남·서초·송파구)가 해제된 지 6년 만에 부활했다.

◆ ‘완판’ 이어가는 비조정대상지역
조정대상지역에 가해지는 규제가 강화되면서 서울 및 수도권 인기 지역에 비해 관심도가 덜했던 비조정대상지역에 대한 관심이 높아지고 있다. 8.2 부동산 대책 이후 1순위 청약경쟁률 상위 10위 안에 드는 비조정대상지역만 지난 5월 기준 6곳에 달한다.

이들 비조정대상지역은 대출 규제 문턱도 비교적 낮아 계약률이 높게 나타나는 편이다. 지난 7월 4일 기준 ‘힐스테이트 금정역’의 오피스텔은 이미 계약이 모두 완료됐고 아파트도 90% 이상 계약이 이뤄진 상태다. ‘평촌 어바인 퍼스트’는 예비당첨자에서 잔여 물량이 모두 소진돼 계약이 100% 마감됐다.
반면 지난 2016년 투기과열지구로 지정된 경기 과천에서는 1순위에서 마감되지 못하고 미계약물량이 예비당첨을 거쳐 잔여분 추첨까지 이어지는 상황이 나타나고 있다. ‘과천 센트레빌’(과천 주공12단지 재건축)은 총 57가구 중 30가구가 미계약 잔여물량으로 나와 계약률이 50%를 밑돈 것으로 나타났다.
올해 첫 ‘로또 아파트’라 불리던 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’(과천 주공7-1단지 재건축)도 마찬가지다. 이 아파트는 지난 2월 분양 당시 청약 1순위 접수에서 총 9개 주택형 중 2개 주택형이 미달됐다. 미계약률도 22%에 달했다.
대표적인 투기과열지구인 서울 강남권에서 지난해 9월 잇달아 분양한 아파트 단지들도 적지 않은 미계약률을 보였다. 강남구 ‘래미안 강남 포레스트’는 20%, 서초구 ‘서초 센트럴 아이파크’는 15%, 서초구 ‘신반포센트럴자이’는 10%의 미계약률을 기록했다.

◆ 수도권 비조정대상지역 청약엔 ‘교통’과 ‘생활인프라’가 관건
7월까지 수도권 비조정대상지역에 분양이 예정된 아파트는 총 2235가구다. 현대엔지니어링은 경기 부천시 원미구 중동에 아파트 999가구, 오피스텔 49실로 구성된 ‘힐스테이트 중동’을 분양한다. 두산건설은 경기 용인시 기흥구 동백동에 1187가구 규모 ‘신동백 두산위브더제니스’를 분양한다.
수도권 비조정대상지역 분양 단지에 청약을 할 때 유의해야 할 점은 교통 편의성과 생활 인프라라는 것이 부동산 전문가들의 설명이다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이의 이지연 과장은 “비조정대상지역 중에서도 수도권은 교통이 편리한 지역이거나 교통 호재가 있는 곳을 중심으로 관심이 몰린다”며 “그다음으로 볼 것이 생활 인프라가 얼마나 갖춰져 있느냐다”고 말했다.
아직은 비조정대상지역이지만 수요가 몰려 후에 조정대상지역으로 지정될 가능성은 없을까. 실제로 ‘평촌 어바인 퍼스트’ 분양현장 주변 B공인중개소 관계자는 평촌 어바인 퍼스트에 쏠린 관심이 정부의 조정대상지역 지정으로 이어지지 않을까 걱정하기도 했다. 이 관계자는 “아직 호계동 일대에 재개발·재건축 사업이 많이 남아 있는데 평촌 어바인 퍼스트가 예상 밖으로 너무 크게 흥행했다”며 “다른 단지가 분양하기 전 조정대상지역으로 지정될까 걱정하는 사람이 많다”고 말했다. 평촌 어바인 퍼스트 분양 관계자에 따르면 평촌신도시 주변에 재개발·재건축 사업으로 올해만 1만3000가구가 분양될 예정이다.

이에 대해 권일 부동산인포 리서치팀장은 “비조정대상지역에 청약 열기가 과열되면서 조정대상지역이 될 가능성은 있지만 조정대상지역 기준이 높아 흔하게 벌어질 일은 아닐 것”이라면서도 “다만 평촌은 일반분양물량 중 특별공급을 제외한 1193가구 모집에 5만8690명이 청약할 만큼 경쟁률이 높았기 때문에 이후 분양사업자들이 걱정할 수 있다”고 말했다. 이어 “조정대상지역에 대한 규제는 소급 적용이 되진 않지만 ’특정 단지 때문에 이 일대가 조정대상지역이 됐다’는 사실이 하나의 흥행 요소가 될 수 있는 만큼 이 경우 기분양 단지에 대한 인기가 더 올라갈 수 있다”고 말했다.

nanana@newspim.com